Крупнейшая за последнее время земельная реформа в 2015 году внесла серьезные коррективы в нормативно-правовые акты регионального и муниципального уровней. В разговоре с обозревателем «КВ» Ольгой УМОВОЙ начальник управления правового обеспечения министерства имущественных отношений Светлана ОВЧАРЕНКО рассказала, что именно пришлось поменять, как справились с новыми установками фекдерального законодателя муниципалитеты и почему в ближайшем будущем органам местного самоуправления придется активно взяться за выстраивание градостроительной политики.
– Светлана Викторовна, с 1 марта 2015 года в стране вступили в силу существенные изменения в земельном законодательстве. На уровне региона как изменилась в связи с этим нормативно-правовая база?
– Изменения коснулись уже существующего регионального законодательства, которое нужно было привести в соответствие, кроме того, они обязали нас разработать принципиально новые нормативно-правовые акты как на уровне региона, так и на уровне муниципальных образований. Так, регионом были приняты два базовых закона – это закон №1743-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Омской области» и №1741-ОЗ «О предоставлении земельных участков отдельным категориям граждан в собственность бесплатно». Второй закон регулирует вопросы предоставления участков льготным категориям граждан, в первую очередь многодетным семьям. Во исполнение данного закона было принято также постановление правительства №119-п от 20 мая 2015 года, которое устанавливает формы заявлений, формы по ведению учета граждан и так далее.
– Помимо того, министерством имущественных отношений в течение года разработан ряд документов по вопросам выкупа земли, ее перераспределения, сдачи в аренду...
– Верно, мы урегулировали вопросы платного предоставления неразграниченных земель и земель, находящихся в собственности Омской области. Это аренда, выкуп, перераспределение, плата за сервитут. В связи с этими изменениями появились принципиально новые институты, которых раньше не было, например возможность использования земельных участков без предоставления или установления сервитутов.
– А в каких случаях можно таким образом использовать землю?
– Например, при реконструкции линейных объектов. Или при установке рекламной конструкции, при размещении нестационарного торгового объекта, при размещении коммуникаций, если для этого не требуется разрешение на строительство, а также при размещении объектов благоустройства. В последнем случае именно регион определяет порядок и условия такого использования земли – без предоставления. Мы такой порядок установили. Выдается разрешение на использование земли при условии, что в случае нарушения почвы заявитель ее восстановит, а также при условии, что обязуется участок освободить, если объект будет препятствовать разрешенному использованию.
– Каким образом минимущество определяло порядок расчета арендной платы, платы при перераспределении?
– Размер платы при перераспределении – в случае увеличения размера частного земельного участка за счет участка, находящегося в региональной собственности или неразграниченного, – рассчитывается исходя из кадастровой стоимости по специальной формуле. Порядок расчета установлен отдельным постановлением. Могу сказать, что до сих пор у нас не было случаев практического применения данного нормативно-правового акта. Пока наиболее часто нам доводится применять постановление, которым мы установили порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в областной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов. Это постановление № 108-п, которое мы еще в мае приняли на основе соответствующего Постановления Правительства РФ. Основной принцип, которым федерация предписывает руководствоваться при расчете арендной платы, – экономическая обоснованность. И за основу мы, в общем-то, взяли федеральные ставки. В ряде случаев арендная плата рассчитывается на основе кадастровой стоимости и в отдельных случаях под объектами недвижимости исходя из рыночных ставок. Индексировать размеры арендной платы без пересмотра самих арендных отношений нам позволяет применение коэффициента инфляции и пересмотр рыночной стоимости.
– Таким образом, сегодня все изменения внесены и региональное законодательство в части землепользования полностью соответствует федеральному?
– Да, все нужные изменения проведены. Еще один блок документов, который мы приняли, связан с муниципальным земельным контролем. С 1 января на уровень региона передан вопрос по регулированию порядка осуществления земельного контроля. Контроль как осуществляли органы МСУ, так и осуществляют, мы же приняли рамочный акт, что позволило муниципалитетам сохранить уже сложившийся порядок муниципального контроля.
В итоге уже к началу 3 квартала 2015 года на уровне региона мы всю необходимую нормативно-правовую базу для реализации земельной реформы сформировали.
– А муниципалитеты? Им за 2015 год удалось привести земельное законодательство в соответствие?
– Еще в марте 2015 года у нас проходила коллегия с участием представителей всех районов. Мы объяснили, что им нужно сделать, какие нормативно-правовые акты принять. Весной и осенью провели циклы кустовых семинаров, консультировали, разъясняли, ориентировали муниципалов на то, что они могут принять за основу наши, уже действующие нормативно-правовые акты по вопросам платного предоставления земли и сформировать на их базе свои документы, которые можно будет применять к муниципальной собственности. По той же самой аренде, выкупу, плате за сервитуты они могли просто опереться на наши акты и на установленные нами ставки. Результаты работы, проделанной муниципалитетами, мы подвели на коллегии в октябре 2015 года, тем, кто не справился, настоятельно рекомендовали провести работу до конца года.
– И как обстояла ситуация на конец года?
– На конец года именно по заданному нами направлению – приведению в порядок местной нормативно-правовой базы по платному предоставлению земли – по нашей информации, 80% муниципальных образований с задачей справились. Проблема была в том, что изначально органы местного самоуправления в поселениях, в частности, недоумевали: зачем нам устанавливать цену выкупа или плату за установление сервитута, у нас такого вообще нет в практике. Главы поселений говорили нам: у меня нет практически муниципальной земли, она неразграниченная. Мы же приводили контраргументы: сегодня у вас ее нет, а завтра появится, но вы не сможете ее вовлечь в оборот, пока не установите размер платы. В итоге большая часть районов с задачей справилась, в лидерах у нас оказались Азовский, Исилькульский, Большереченский, Калачинский, Называевский, Муромцевский, Одесский, Нововаршавский, Тюкалинский, Шербакульский районы. Администрация города Омска также, по нашей информации, большинство необходимых документов разработала и утвердила. Есть и те, кто совсем отстал и по сей день ссылаются на то, что документы находятся в разработке. Это Большеуковский, Знаменский, Тевризский районы, низкий уровень готовности документов в Москаленском районе. Тем не менее могу сказать, что большинство районов все же заинтересованы и понимают, что речь идет о поступлениях в местный бюджет, тем более что в соответствии с ныне действующим законодательством плату за предоставление неразграниченных земель получает район, а за муниципальные земли – непосредственно поселение. Таким образом, само законодательство сегодня построено так, что стимулирует муниципалитеты наводить порядок в нормативно-правовой базе, формировать дополнительные возможности для пополнения бюджетных доходов.
– Какие еще изменения, помимо установления условий по платному предоставлению земли, должны внедрить органы местного самоуправления?
– Другой блок нормативно-правовых актов, который должны были разработать муниципалитеты, – это административные регламенты. Здесь немного сложнее для муниципалов вопрос, потому как раньше регламенты по оказанию тех или иных госуслуг разрабатывали только районные администрации, теперь же полномочия по распоряжению неразграниченными землями переданы поселениям, и сами поселения должны разработать соответствующие административные регламенты. Работа в этой части ведется, есть положительная динамика. Мы ежедневно консультируем районы по вопросам, возникающим в сфере землепользования. Звонков много, и я считаю, что это позитивная тенденция, ведь если люди спрашивают, интересуются, значит, они работают в этом направлении.
Третий блок нормативно-правовых документов для муниципалитетов наиболее проблемный. Напрямую он с нами – органами, осуществляющими управление и распоряжение землей, не связан, но без него мы не сможем работать. Это правила землепользования и застройки, которые приняты в каждом отдельно взятом муниципалитете и которые требуют серьезных корректировок. Дело в том, что прошедшая земельная реформа поставила в тесную взаимосвязь нормы градостроительного и земельного законодательства. Причем в приоритете оказались именно градостроительные нормы. Каждое поселение должно определиться, что у него и где находится, и уже исходя из этого понимания вовлекать земли в оборот с определенной целью и предоставлять участки в строгом соответствии с градостроительным планированием и зонированием.
В результате те органы, которые осуществляют управление и распоряжение землей, в том числе и мы, попали в зависимость от решения вопросов градостроительной деятельности, став по сути заложниками ситуации.
– Какие изменения в Правила землепользования и застройки необходимо в настоящее время вносить муниципалитетам?
– Основная задача – установить пределы максимальных и минимальных размеров участков в зависимости от вида разрешенного использования. Этот вопрос регулируется градостроительными регламентами, которые должны быть прописаны в Правилах землепользования и застройки. И сейчас муниципалитетам нужно просчитать и обосновать предельные размеры земельных участков в том или ином виде разрешенного использования. Работы там очень много. Для муниципалитетов реализация градостроительной политики, разумеется, упирается и в финансовый вопрос, нужны средства на разработку и актуализацию генпланов поселений и другой градостроительной документации. Непосредственно мы, как министерство имущественных отношений, вопросы градостроительной политики не курируем, на уровне региона этот раздел курирует минстрой. Мы коллегам остроту проблемы обрисовали, на рабочую группу при областной прокуратуре также вопрос вынесли.
– В ближайшее время какие-то еще изменения в областное земельное законодательство планируются?
– В целом пока таких планов нет. Единственное, что сейчас у нас стоит вопрос по разработке изменений в нормативно-правовые акты, связанные с предоставлением земли многодетным семьям. Стоит задача установить единообразную практику на территории региона и сделать процедуру предоставления участков более прозрачной, чтобы порядок выделения земли независимо от того, на территории города находится участок или в районе, был единым.
Повторюсь, что все изменения, которые мы должны были внести по итогам земельной реформы, вступили в силу, и теперь нам нужно нарабатывать правоприменительную практику. А уже на практике мы сможем сделать выводы, где возникают какие-то правовые пробелы, какие процедуры и документы нужно дополнительно усовершенствовать.
