Когда обсуждаются любые вопросы, связанные с землепользованием, выясняется масса проблем, существенно осложняющих оформление земли:
отсутствие проектов межевания и проектов планировки территории, несоответствие территориальной зоны фактическому землепользованию и так далее. А чиновники винят в ответ кадастровых инженеров, из-за которых, мол, проекты межевания территорий, заказанные держателями инвестпроектов, не согласовываются месяцами, говорят о некачественно проведенном межевании. Кто же прав? В поисках ответа на этот вопрос обозреватель «КВ» Николай ГОРНОВ побеседовал с кадастровым инженером Мариной ДМИТРЕНКО, возглавляющей одну из самых авторитетных омских компаний, работающих на рынке кадастровых услуг.
– Марина Павловна, оформление недвижимости в собственность никогда не было легким делом. Всегда возникали какие-то сложности. С чем сталкиваются сегодня кадастровые инженеры?
– Одна из проблем, с которой мы сталкиваемся, отсутствие исходных данных или неверные исходные данные. Основные документы, которые готовит кадастровый инженер, – межевой план и технический план. Сами по себе эти документы, без исходных данных, – это просто картинки. Кроме характеристик объекта в межевом и техническом планах должны содержаться данные о проектной документации, о разрешении на строительство, согласование расположения земельного участка, решение уполномоченного органа по присвоению адреса объекту недвижимости и другие документы в зависимости от ситуации и объекта.
Бывает, что документы, предоставленные органами местного самоуправления, содержат ошибки, опечатки, неверные формулировки. Эти проблемы мы почти всегда выявляем вовремя. И если документ относительно новый, советуем заказчику обратиться к муниципальным властям и недочеты исправить. Ну а если старый документ и в него невозможно внести изменения? Или заказчик считает, что в документе все правильно? Тогда нам приходится сдавать в орган кадастрового учета межевой или технический план с представленными заказчиком исходными данными. И получаем, естественно, приостановку кадастрового учета.
– Конкретный пример можете привести?
– Конкретный пример: есть земельный участок, выделенный гражданину в Богословском сельском поселении, его вид разрешенного использования, указанный администрацией, – для целей садоводства. Кадастровая палата проверяет межевой план, который мы подготовили, и принимает решение о приостановке кадастрового учета на том основании, что правилами землепользования и застройки поселения садоводство на этой территории не предусмотрено. В другом случае представительный орган местного самоуправления Морозовского сельского поселения уже внес поправки в правила землепользования и застройки, установил вид разрешенного использования для сельскохозяйственного производства, который был нужен нашему заказчику, но кадастровая палата почему-то не заметила новой редакции правил, и мы получаем то же самое – приостановку. Вроде бы и сделали все своевременно и на основании актов органов местного самоуправления, но в тот срок, на который рассчитывал наш заказчик, не уложились все равно.
Еще одна проблема – достоверность сведений, которые мы получаем из Росреестра, о собственниках того или иного земельного участка. Чтобы согласовывать границы участка заказчика, мы должны знать, кто его соседи. Запрашиваем информацию, например, по садоводческому товариществу. Платим за информацию деньги. Нам дают ответ, что соседний участок не учтен в кадастре, мы согласовываем границы с председателем этого товарищества, а когда подаем межевой план в кадастровую палату, тут и выясняется, что на самом деле соседний участок был учтен, давно имеет и кадастровый номер, и собственника. И нам приходится в итоге начинать работу заново. И на такие моменты почему-то никто не обращает внимания. Проще сказать, что недосмотрели кадастровые инженеры, чем что-то предпринять для решения проблемы.
– Недавно проходил круглый стол, на котором вы говорили, что разные органы власти очень по-разному толкуют законодательство...
– Совершенно верно, это еще одна проблема, которую нужно решать. По опыту могу сказать, что органы власти очень трудно друг с другом договариваются. Для каждого из них важна лишь собственная правота. Понимаете, не кадастровые инженеры в этом заинтересованы, а обычные люди, которые стали заложниками ситуации. Органы местного самоуправления выдают людям разрешения на перепланировку помещений, которые переводятся в категорию нежилых, а для кадастровой палаты эти документы не являются основанием для кадастрового учета, поскольку орган кадастрового учета произведенные изменения относит не к перепланировке, а к реконструкции. На наш взгляд, это лишь разное толкование законодательства органами государственной и муниципальной власти. Такая же ситуация с определением вида разрешенного использования земельным участкам в распоряжениях об утверждении их места расположения. Органы местного самоуправления говорят не наши полномочия, а кадастровая палата говорит – ваши. Юристы спорят о трактовке законодательства, а кадастровый инженер получает минусы в рейтинге у заказчиков и кадастровой палаты.
– Насколько я помню, кадастровая палата ведет статистику по отказам. Вас это не смущает?
– Поначалу я к этой статистике относилась серьезно. Мы очень старались, чтобы не было приостановок. Но практика показала, что это невозможно в принципе. И количество отказов – это на сегодняшний день вообще не показатель работы кадастрового инженера.
– То есть к вам приходит заказчик, вы понимаете, что у него сложный вопрос, и в кадастровой палате вы вероятнее всего получите отказ, но все равно возьметесь подготовить межевой или технический план?
– Скорее всего. Мы ежедневно следим за изменением законодательства, практикой его применения в регионе. И если я не вижу нарушения законодательства и уверена, что заказчик добросовестный владелец, то мы выполним работу, а иначе владелец недвижимости просто останется один на один со своей проблемой. Куда ему идти? В суд? У нас суды рассматривают только те случаи, когда имеются нарушенные права. К иску необходимо приложить документ, подтверждающий нарушенность права. А пока нет отказа, есть только слова, что человек не может что-то поставить на кадастровый учет или зарегистрировать право. А почему не может? Суду нужны конкретные факты.
– Больше всего проблем, наверное, с администрациями муниципальных районов и сельских поселений?
– Мы, получая от заказчика, допустим, какие-то акты, выданные органом местного самоуправления с недочетами звоним в администрации, просим: посмотрите, это не пройдет в кадастре. Не всегда находим понимание. Во-первых, иногда нас просто не понимают, потому что, видимо, незнакомы с законодательством, о котором толкуем. Во-вторых, очень часто нет даже желания прислушиваться к нашим советам.
– Политический нюанс. А вы кто такие, чтобы нам советы советовать?
– Да, они из органов власти, а мы всего лишь кадастровые инженеры.
– Какое образование должно быть у кадастрового инженера? Я слышал, что теперь юристы не смогут сдавать экзамены на кадастрового инженера. Это так?
– Юридических специальностей уже нет в новом перечне. Сегодня имеют право сдать квалификационный экзамен и получить квалификационный аттестат кадастрового инженера специалисты, имеющие диплом о высшем образовании по строительным специальностям или по землеустройству. Но если вас интересует мое мнение, я считаю, профессиональным кадастровым инженером невозможно стать, просто получив диплом о высшем образовании и квалификационный аттестат кадастрового инженера. Здесь имеет огромное значение опыт и навык. На сегодняшний день, например с объектами капитального строительства, наиболее профессионально работают те кадастровые инженеры, кто прошел большую школу в органах технической инвентаризации, да еще постоянно повышает свой уровень квалификации. В нашей компании, например, работают девять кадастровых инженеров, шесть из этих девяти – бывшие работники Центра технической инвентаризации. Да и специализацию еще никто не отменял. Когда я слышу иногда, что «земельщики» делают техпланы на объекты капитального строительства – я этого не понимаю. При работе с объектами капитального строительства необходимо учитывать множество нюансов, которых «земельщик» может просто не знать.
– Какие проблемы возникают при работе с объектами капитального строительства?
– Самая большая проблема, когда объект выходит за границы отведенного земельного участка. А такое случается, поверьте, не только с индивидуальными жилыми домами, но и с крупными торговыми комплексами.
– И что делать с такими объектами? Перенести ведь их уже невозможно.
– С координированием зданий владельцы недвижимости столкнулись не так давно.
Проблема серьезная, особенно для тех, кто хочет продать объект через ипотеку или заложить. Банкам важно, в пределах ли отведенного участка расположен объект. Земельный контроль, опять же, может проверить фактическое использование участка. Законодательно предусмотрена возможность исправления кадастровой ошибки или перераспределение земельных участков, но это не всегда работает, не во всех случаях. По моему мнению, данная проблема требует дополнительного законодательного урегулирования, тем более если фактически расположение здания ничьих прав не нарушает и давно сдано в эксплуатацию.
– И что, кадастровые инженеры вообще не ошибаются?
– Нет, такого я сказать не могу. Аттестатов кадастровых инженеров выдано много, у людей, их получавших, разный опыт, разная квалификация, разное понимание добросовестности, и кто-то просто зарабатывает деньги, не думая о репутации. Я говорю лишь о том, что органы власти предпочитают все проблемы объяснять низкой квалификацией кадастровых инженеров, не решая другие, зависящие от них проблемы.
На сегодняшний день есть немало кадастровых инженеров с высокой квалификацией, которые готовы за круглым столом с органами государственной и муниципальной власти выслушать все замечания и высказать предложения по конструктивному решению многих практических вопросов по оформлению недвижимости.
