Предприниматель БЛЕДНОВ выбил в суде преимущественное право на выкуп 5 га земли в Красноярке
7 февраля Арбитражный суд Омской области принял решение обязать администрацию Красноярского с. п. предоставить без торгов участок в 5 га рядом с санаторием «Колос» арендатору – ИП БЛЕДНОВУ. Ему принадлежат несколько расположенных на этой земле сооружений. Однако всего 3,5 года назад Омский районный суд признал незаконной подобную сделку купли-продажи 10 га в Красноярке тому же лицу.
Дачи вместо спорта?
История манипуляций с обширной территорией в пойме Иртыша вблизи санатория «Колос» в селе Красноярка Омского района Омской области тянется уже около девяти лет. Все началось с того, что 19 октября 2008 года Юрий БЛЕДНОВ обратился в администрацию Омского района с заявлением о предоставлении ему участка площадью 100 тыс. кв. метров (10 га) в указанном месте в аренду сроком на три года. Площадку из состава земель сельскохозяйственного назначения вопреки существующему виду использования он просил предоставить ему для строительства спортивной базы отдыха. Вскоре в газете «Омский вестник» появилось извещение о том, что Омское муниципальное образование принимает заявления на предоставление в аренду надела под строительство спортивной базы отдыха. Заявитель на эту землю нашелся только один. В дальнейшем участок размежевали и поставили на кадастровый госучет. А вскоре эту землю на срок три года предоставили в аренду господину БЛЕДНОВУ «для сельскохозяйственного производства». Чуть позже участку изменили вид разрешенного использования на«дачное хозяйство». Арендатор же в 2009 году пробурил на участке разведочно-эксплуатационную скважину диаметром 160 мм и глубиной 21,6 метра, став таким образом собственником расположенного на переданном ему участке «объекта недвижимости». Как известно, закон предусматривает предоставление арендаторам земельных участков преимущественного права выкупа используемых наделов, если на последних находятся принадлежащие арендаторам объекты недвижимости. Ссылаясь на эту норму закона, БЛЕДНОВ обратился в управу Омского района и оформил арендованные 10 га в собственность, заплатив за них всего 20 тыс. 344,5 рубля. Претендуя на эту землю, ответчик указал, что она нужна ему для осуществления деятельности дачного НП «Сосновый бор», образованного в октябре 2009 года (число членов НП на момент рассмотрения дела – три человека). Большего он сделать не успел, т. к. делом заинтересовалась прокуратура, которую смутили и цели (под базу отдыха), и порядок предоставления сельхозземли. Прокурор Омского района внес представление об устранении нарушений районной администрации, которая отменила решение об изменении вида разрешенного использования участка и заявила о намерении расторгнуть договор купли-продажи спорной земли. Чтобы сохранить приобретенное, БЛЕДНОВ разбил надел на 47 частей и в декабре 2012 года продал эти участки по 1 тыс. рублей за каждый гражданке КОВАЛЕВОЙ С. А. (сестра жены продавца).
В этом деле упоминали и еще один проданный тогда же БЛЕДНОВЫМ госпоже КОВАЛЕВОЙ участок в пойме Иртыша площадью 50 тыс. кв. метров, или 5 га. Эта земля не стала предметом данного разбирательства. Ее тогда поделили на 36 частей и продали по 1 тыс. рублей за каждую.
Районный прокурор обратился в суд с требованием отменить все сделки с земельным участком площадью 10 га и признать недействительными все соответствующие записи в Росреестре, ответчику – вернуть гражданке КОВАЛЕВОЙ деньги, уплаченные за участки, а муниципалитету – вернуть БЛЕДНОВУ его 20 тысяч, заплаченные за землю в Красноярке. Позже в суд обратилась и администрация района – за отменой заключенных с БЛЕДНОВЫМ соглашений. Два делопроизводства совместили в одно, и 28 августа 2012 года по нему вынесли решение в пользу истцов, т. е. вернули землю Омскому району.
Сейчас особенно важны основания, на которых суд вынес это решение. Разберемся по порядку. Участок БЛЕДНОВУ предоставили, руководствуясь ст. 36 Земельного кодекса РФ. В соответствии с п. 7 этой статьи закона«местоположение границ земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и его площадь определяются с учетом фактического землепользования». Исходя из этой статьи, а также п. 2 ст. 35 и п. 3 ст. 33 ЗК РФ, суд заключил, что размер предоставляемого участка непосредственно связан с функциональным назначением расположенного на нем объекта, а при определении площади надела, занятой сооружением и необходимой для его использования, нужно руководствоваться нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, ПЗЗ, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Единственным объектом недвижимости, находившимся на площадке на момент его предоставления в собственность, была скважина. По закону для водозаборной скважины, если она является источником хозяйственно-питьевого водоснабжения, необходима организация зон санитарной охраны (ЗСО) – ее граница по закону «должна находиться за 50 метров от крайних скважин». Таким образом, по заключению суда размер предоставленного участка никак не мог быть больше 0,785 га. Кроме того, неверно была рассчитана выкупная стоимость надела. Цена продажи была ниже даже кадастровой стоимости этой земли (271 тыс. 260 рублей), не говоря о рыночной. В итоге району, которому принадлежит половина цены этого участка, был причинен значительный материальный ущерб. Сделку с КОВАЛЕВОЙ суд признал «мнимой, а потому ничтожной», поскольку в действиях сторон сделки очевиден умысел.
Имеют принципиальное значение еще несколько моментов, упомянутых в этом судебном разбирательстве. Дело в том, что Земельный кодекс РФ не предусматривает предоставление сельхозземель под дачи. В принципе это возможно, но только после перевода участка в категорию земель населенных пунктов путем включения в городскую черту (ст. 4.1 ФЗ от 29.12.2004 № 191-ФЗ). Перевод же земель из одной категории в другую возможен только после проведения процедуры публичных слушаний. И даже при соблюдении всех этих условий максимальная площадь, на которую может рассчитывать дачник, – 0,15 га. Это значит, что выделить одному человеку участок в 10 га под дачу – просто невозможно с точки зрения закона.
Помимо прочего, в суде выяснилось, что БЛЕДНОВ построил скважину с нарушением СНиПов, а именно без согласования проекта и организации зоны санитарной охраны. Предприниматель даже не предоставлял нужные документы в администрацию Омского района. Кроме того, проданный земельный участок находится в пределах водоохранной зоны Иртыша, в пойме, которая подвержена затоплению.
28 августа 2012 года судья Омского районного суда Омской области Анастасия БЕЗВЕРХАЯ огласила приговор по делу, главным итогом которого стало возвращение предоставленных БЛЕДНОВУ 10 га в Красноярке районной администрации.
Дело АЛЕКСЕЕВА
В 2015 году «участок БЛЕДНОВА» стал «участником» еще одного судебного дела – на этот раз уголовного, возбужденного в отношении на сегодня уже бывшего министра образования Омской области Сергея АЛЕКСЕЕВА. Чиновника обвинили в трех эпизодах превышения должностных полномочий (ч. 2 ст. 286 УК РФ) и халатности (ч. 1 ст. 293 УК РФ). В том числе и незаконном предоставлении 10 га сельскохозяйственной земли в Красноярке Юрию БЛЕДНОВУ. Дело в том, что в далеком 2011 году АЛЕКСЕЕВ занимал должность главы Омского района. И именно он отдал поручение своему заместителю Юрию ТЕТЯННИКОВУ предоставить этот участок БЛЕДНОВУ в аренду на три года (видимо, по истечении срока предыдущей аренды) – под дачное строительство, а потом и собственноручно подписал документы о продаже этой земли арендатору – по заниженной стоимости в 20,34 тыс. рублей. Представитель обвинения заявил, что площадку арендатору глава района имел право предоставить площадью не более 1 кв. м, а за весь участок он должен был требовать на 3 млн 439 тыс. больше – исходя из его реальной рыночной стоимости. 6 октября 2015 года в Куйбышевском районном суде экс-министру образования Омской области Сергею АЛЕКСЕЕВУ судья Денис ХОДОРКИН вынес обвинительный приговор. Чиновника признали виновным в инкриминируемых ему деяниях и присудили 1,5 года колонии. И пусть эпизод с продажей участка БЛЕДНОВУ на тот момент из обвинения был исключен, позиция гособвинения по этому случаю была изложена исчерпывающе.
Представлявший на этом процессе сторону защиты Михаил РОМАНОВСКИЙ в разговоре с журналистами тогда высказал очень интересную мысль:«В действительности никаких закрепленных в правовых актах нормативов, определяющих размеры земельных участков собственникам расположенных на этих участках зданий и сооружений, не существует», – заявил адвокат, и, как оказалось, эта позиция тоже может лечь в основу судебного решения.
Старая тема под новым углом зрения
7 февраля 2017 года Арбитражный суд Омской области в составе судьи Вадима ЧЕРНЫШЕВА вынес решение по иску ИП Юрия Алексеевича БЛЕДНОВА к администрации Красноярского с.п. Омского района о признании незаконным распоряжения № 118 от 6 декабря 2016 года «Об отказе в предоставлении земельного участка». Предприниматель требовал обязать поселковую управу предоставить ему надел, в частности, в течение 30 календарных дней после вынесения судом решения по делу подготовить в трех экземплярах проект договора купли-продажи участка со всеми необходимыми подписями и направить ему на подписание. По всей видимости, в исходе дела БЛЕДНОВ не сомневался. И не зря – суд удовлетворил его требования полностью. Возражения представителя администрации Красноярского с. п. на исход дела не повлияли.
Дело в том, что заявителю на праве собственности принадлежит ряд объектов недвижимости: трансформаторная подстанция площадью 2,25 кв. метра, электросеть общей протяженностью 100 метров, скважина площадью 0,22 кв. метра, нежилой дом площадью 110,6 кв. метра, расположенные в с. Красноярка в пойме реки Иртыш у санатория «Колос», а также 2-этажный жилой дом площадью 1,45 тыс. кв. метров по ул. Сан-проф. «Коммунальник», 4В в Красноярке. Эти объекты находятся на спорном земельном участке общей площадью 5 га. И похоже, именно этот надел упоминали в аналогичном судебном деле, рассмотренном в 2012 году судьей БЕЗВЕРХОЙ.
24 марта 2010 года Омский район предоставил эту землю для дачного строительства сроком на три года УТЕШЕВОЙ Алие Лухмановне, заключив с ней договор аренды. Однако УТЕШЕВА 30 апреля 2010 года перепродала право аренды ИП БЛЕДНОВУ. Предприниматель возвел на участке объекты недвижимости, оформил их в собственность и 25 ноября 2016 года обратился в сельскую управу с заявлением о предоставлении площадки в собственность за плату. 6 декабря он получил отказ (местные чиновники, видимо, судьбу АЛЕКСЕЕВА повторить не хотели) и обратился в суд.
Удовлетворяя иск, суд рассуждал так: администрация Красноярского с. п. не оспаривает то, что на испрашиваемом участке расположены принадлежащие истцу объекты недвижимости, а значит, она должна была признать и то, что у владельца этих объектов есть законное право в преимущественном порядке и без торгов приобрести эту землю.
Доводы ответчика относительно несоответствия испрашиваемой площади максимальным размерам образуемых земельных участков, определяемых градостроительными регламентами, судья ЧЕРНЫШЕВ нашел несостоятельными. Мало ли что его коллеги не так давно принимали на этих основаниях противоположные решения… Муниципалитет просто не смог доказать, что участок сформирован с нарушением норм предоставления земли или что арендатору положен участок меньшей площади. Так, в судебном заседании от 2 февраля 2016 года представитель администрации Красноярского с. п. на вопрос суда о том, какая именно норма права регламентирует максимальную площадь образуемого в данном случае земельного участка, ответил, что таковой ему неизвестно.
При принятии решения суд сослался на существующую судебную практику по аналогичным делам, приведя в пример ряд постановлений Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, определение Верховного суда РФ от 17 марта 2016 года № 304-ЭС16-2475 по делу № А46-6594/2015 и в постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2016 года № 08АП-5723/2016 по делу № А46-8852/2015.
В итоге суд обязал администрацию Красноярского с. п. продать БЛЕДНОВУ без торгов 5 га земли в пойме Иртыша. В водоохранной, кстати, зоне. В течение 30 дней муниципалитет должен составить договор купли-продажи выслать его арендатору со всеми подписями. Распоряжение сельской управы об отказе в предоставлении участка истцу признано противоречащим требованиям Земельного кодекса РФ и, следовательно, незаконным. Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия и в течение этого же периода может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмом арбитражном апелляционном суде.
А ведь этот участок не так сильно отличается от той площадки, судьбу которой в 2012 году решила судья БЕЗВЕРХАЯ (текст решения которой, кстати, раз в 10 длиннее решения по этому делу). Разница лишь в том, что этот надел в два раза меньше и кроме скважины на нем еще возвели пару домиков. Площадь предоставляемого арендатору участка в любом случае слишком велика по отношению к расположенным на нем объектам.
Ведь за предоставление наделов, многократно превышающих по площади расположенные на них объекты недвижимости, попали в тюрьму экс-министр образования Сергей АЛЕКСЕЕВ (пусть и не по участку БЛЕДНОВА) и бывший же министр имущественных отношений Александр СТЕРЛЯГОВ.
По данным Публичной кадастровой карты, кадастровая стоимость надела, являвшегося предметом судебного разбирательства, составляет 275 тыс. рублей, и согласно тому же источнику видом его разрешенного использования является «дачное строительство». Хотя в суде говорилось о том, что это земли сельхозназначения. И еще неизвестно, за сколько управа продаст этот объект.
У автора статьи есть подозрение, что если данный участок чем и застроят, так это коттеджами, как и несколько соседних участков. Село Красноярка лидирует в Омской области по количеству построенных за последние годы коттеджных поселков.
«КВ» будут следить за развитием событий.
