Уже четвертый год среди омских предпринимателей не утихает критика в отношении порядка начисления арендной платы за землю.
Печально известное постановление № 108-п даже в новой редакции не устраивает землепользователей. От Минимущества Омской области давно ждут действенных мер для урегулирования «земельного конфликта», сложившегося между властью и бизнесом. И ведомство, наконец, готово предложить решение наболевшей проблемы – новый нормативный документ, разработанный с целью установить экономически обоснованные арендные ставки на землю.
О том, какие перемены ожидают арендаторов с вступлением в силу нового постановления, проект которого разработали в региональном минимуществе, обозревателю «КВ» Светлана ДИНЕГИНА рассказал замминистра имущественных отношений Омской области Евгений КОЗЛОВ.
– Евгений Юрьевич, давайте вспомним постановление № 108-п: чем именно оно не устроило предпринимателей? Почему возникло столько недовольства?
– Основной принцип, который закрепило постановление № 108, – это расчет арендной платы исходя из рыночной стоимости, умноженной на ставку рефинансирования банка. Этот принцип был взят из постановления правительства РФ № 582 – на тот момент оно было в той же редакции. Принцип расчета был полностью заимствован и транслирован в региональный акт – в постановление № 108. Естественно, в результате существенно подросли арендные платежи, и в первую очередь, конечно, на это обратили внимание в предпринимательском сообществе. Как мы знаем, в последующем Верховный суд РФ рассмотрел наш установленный принцип исчисления арендной платы и признал его неверным. Суд обратил внимание на то, что в первую очередь субъекты РФ самостоятельно определяют арендную плату, не случайно это предусмотрено земельным законодательством.
– То есть нужно было ориентироваться на местные особенности?
– Как уточнил Верховный суд, необходимо было ориентироваться на ряд существенных моментов, которые отображают реальную экономическую действительность на территории региона. Естественно, мы это учли, и в постановление № 108 были внесены изменения. Был подготовлен соответствующий проект постановления о внесении изменений, принятый впоследствии как постановление № 162-п. В результате арендная плата за земельные участки снизилась более чем в два раза, – по сравнению с периодом применения постановления № 108. Но принцип ее начисления сохранился. То есть если раньше применялась ставка рефинансирования банка, то теперь был закреплен принцип экономически обоснованных коэффициентов, но по-прежнему ставки рассчитывали, исходя из рыночной стоимости земли. Однако предпринимательское сообщество продолжало и продолжает активно настаивать на том, что надо все-таки изменить подход.
– Что именно продолжало тревожить предпринимателей?
– Ну, надо сказать, и тут многие эксперты сходятся во мнении, что данный вопрос во многом начал муссироваться из-за практики правоприменения постановления № 108. Рыночная стоимость арендной платы – она же не устанавливается одномоментно и сразу, с принятием постановления правительства… Необходимо было провести некоторые процедуры, и время прошло. Так, рыночную стоимость земельных участков оценили, например, в середине года, а новые счета за аренду предприниматели получили только через полгода. И за эти полгода предприниматель уже реализовал товар, продукцию, услуги, и закладывал он при этом определенную себестоимость, а когда аренда изменилась – это стало для него сюрпризом, и, естественно, это не было заложено ни в какие статьи расходов. И действительно, это все повлекло негативные последствия.
– В чем принципиальное отличие нового постановления, регулирующего арендные отношения?
– Перерабатывая заново постановление № 108, экспертное сообщество пришло к мнению, что будет лучше все-таки уйти от рыночной стоимости при расчете арендных платежей. Сейчас основной принцип их начисления будет исходить из кадастровой стоимости земли, умноженной, опять-таки, на экономически обоснованные коэффициенты. Надо сказать, что положительный эффект в случае принятия нашего проекта постановления будет заключаться еще и в том, что расчет арендной платы станет максимально прозрачным. То есть с момента принятия постановления любой предприниматель сможет посмотреть этот документ, уточнить кадастровую стоимость своей земли и рассчитать арендную ставку вплоть до копейки.
– Как вы пришли к новой формуле расчета?
– Для определения экономически обоснованных коэффициентов мы заключили государственный контракт с экспертной организацией – ею выступило омское ООО «ОМЭКС». Аналитики компании проводили исследования, чтобы получить те самые коэффициенты, максимально приближенные к сегодняшней рыночной ситуации. Они для нас подготовили отчет, и на его основании мы высчитывали показатели арендных ставок. При подготовке проекта постановления мы работали в первую очередь с администрацией города. Сразу скажем, что, например, по участкам под домами дольщиков мы оставляем тот сниженный, льготный коэффициент, который был, – это 0,075% от кадастровой стоимости. В этой части дольщикам не стоит волноваться, арендная плата на низком уровне для них будет сохранена. Кроме того, после обсуждений было принято решение установить льготный размер аренды для домов малоэтажной, средней и многоэтажной жилой застройки. Для них установили такую норму: если размер арендной платы превышает размер земельного налога, то должна применяться ставка земельного налога. Исходя из анализа арендных начислений, мы прогнозируем, что после вступления в силу нового постановления в целом по Омску произойдет снижение арендной платы примерно на 15% – по сравнению с теми, уже сниженными платежами, которые насчитываются сегодня на основании постановления № 162.
– А есть ли более детальные расчеты по снижению ставок для участков различных категорий?
– Если говорить более конкретно, где произойдет снижение, то для земельных участков, занятых объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автосервиса (всего таких участков в Омске 370), плата снизится примерно на 20%; для участков под здания офисные, делового и коммерческого назначения (390 участков) уменьшение составит уже около 30-32%; для размещения зданий и сооружений производственных и административных, промышленности, коммунального хозяйства, снабжения, сбыта, заготовок (680 участков) – 10%; для размещения домов мало-, средне- и многоэтажной жилой застройки (82 участка) – 50 – 52%.
– Получается, что наибольшее снижение ставок прогнозируется для площадок под жилыми домами разной высотности. Можно ли для понимания общей картины узнать динамику ставок в цифрах?
– Таких участков только в городе Омске 82, и это немало. Эти договоры администрирует администрация Омска. На сегодняшний день арендная плата по ним составляет порядка 4,5 миллиона рублей в месяц, а снижение произойдет примерно до 2,25-2,3 миллиона – в два раза.
– Будет ли как-то решаться проблема с имеющейся задолженностью по арендным платежам?
– Этот вопрос вне нашей плоскости регулирования. Если мы говорим о долгах, которые существуют на территории города, то это естественно компетенция администрации Омска. Понятно, что эту проблему надо будет решать, но это зона ответственности администрации города.
– Какой датой ограничен период доработки? И когда предполагается начать работать по новому порядку?
– Проект будет размещен у нас на сайте, мы проводим официальное публичное обсуждение и будем принимать предложения по постановлению до 6 декабря. У нас в планах стоит принятие данного проекта постановления уже в конце декабря, чтобы с 1 января 2019 года он начал действовать.
– Насколько понизятся арендные ставки в городе, вы сказали, а как они изменятся в районах Омской области?
– Сбор информации по районам сейчас еще идет. Для того, чтобы мы могли оценить все ставки, нам нужно, чтобы районы поработали над теми цифрами, которые есть на сегодня. Всего регион администрирует 200 договоров аренды, и у нас в целом по областным землям выходит снижение арендных ставок примерно на 40% – по сравнению с существующими ставками. Это для организаций без какого-либо областного участия. На территории города мы проанализировали порядка 2,5 тысячи договоров, на которые распространяется порядок, – это только те, что действительно представляют собой проблему, которую необходимо решать. Всего же в Омске договоров около 4,5 тысячи.
