КАПУСТИН предъявил ОЛЬШАНСКОМУ иск на 264 млн руб. за чердак (полный текст).
Восьмой арбитражный апелляционный суд 6 августа (резолютивная часть постановления объявлена 4 августа) отказал в апелляционной жалобе индивидуальному предпринимателю Святославу КАПУСТИНУ на решение первой инстанции в его тяжбе с индивидуальным предпринимателем Михаилом ОЛЬШАНСКИМ. Речь шла о 264 млн руб.
Предыстория
14 апреля 2022 года Святослав КАПУСТИН купил у Михаила ОЛЬШАНСКОГО 100%-ные доли в уставных капиталах ООО «Бэби Бум «Старгород» и ООО «Чудесная страна «Старгород».
В соответствии с договором купли-продажи Михаил ОЛЬШАНСКИЙ сделал заверение, что у проданных предприятий отсутствуют какие-либо неучтенные между сторонами действующие договоры, опционы, вексельные обязательства, поручительства, права, предложения или иные обязательства любого рода, касающиеся любым образом этих двух ООО и их имущества.
Он, в частности, указал, что на дату подписания договора ООО «Чудесная страна «Старгород» и ООО «Бэби Бум «Старгород» не имеет какое-либо обязательство предоставлять какие-либо льготы сотрудникам, бывшим сотрудникам или бенефициарам сотрудников, или бывших сотрудников, или вносить какие-либо взносы в любые планы с даты заключения договора, у организации, отсутствует задолженность, связанная с трудовыми отношениями (невыплаченная заработная плата, пособия, прочие социальные выплаты). А также, что отсутствуют какие-либо иски, разбирательства или расследования любого рода, текущие или потенциальные, в отношении ООО, их деятельности или любого их имущества или активов.
Сторонами было также подписано, что в случае недостоверности или неполноты сведений, указанных в пунктах договора, продавец в порядке статьи 406.1 Гражданского кодекса РФ обязан возместить имущественные потери покупателя. А имущественные потери покупателя в данном случае «признаются сторонами, как заранее оцененные убытки в сумме 264 млн рублей, включающую в себя стоимость доли, оплаченную покупателем по договору, и все расходы покупателя, включая упущенную выгоду».
На дату подписания договора эти два ООО владели по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание «Детский сад на 240 мест» площадью 7225 кв.м по адресу: Омск, ул. В.М.Шукшина, д.6. Надо полагать, данный детский сад и был целью приобретения.
Чердак
Поводом для обращения в суд, как указал в своем исковом заявлении Святослав КАПУСТИН, стало то, что в 2024 году он в связи с необходимостью оформления перепланировки обратился к кадастровому инженеру, которым был подготовлен соответствующий технический план:
– В ходе выполнения кадастровых работ было установлено, что количество этажей здания – 4 (в том числе подземных – 1), площадь здания – 5404,5 кв.м, тогда как в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), количество этажей здания – 5 (в том числе подземных – 1), площадь здания – 7350,0 кв.м. Данное несоответствие обусловлено наличием ошибки, воспроизведенной в техническом плане от 12.08.2016 г., на основании которого были внесены сведения о здании в ЕГРН.
В ходе анализа документов установлено, что в разрешении на строительство указано количество этажей здания – 5 (в том числе подземных – 1), в некоторых разделах проектной документации, а именно, в разделе 2 «Архитектурные решения» №12374 от 2015г., указано количество этажей здания – 5, но этажность здания – 3.
В соответствии с действующим на момент разработки проектной документации сводом правил: СП 118.13320.2012 «Общественные здания и сооружения», Приложение Г, – «при определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и др.», тогда как «при определении этажности здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж».
Из этого следует, что при количестве этажей – 5 (в том числе подземных – 1) этажность здания должна быть – 4 или, если здание трехэтажное и есть подземный этаж, то количество этажей должно быть – 4. Соответственно, в проектной документации на здание допущена ошибка либо в значении количества этажей, либо в значении этажности здания. Пространство между перекрытием верхнего этажа, покрытием здания (крышей) и наружными стенами, расположенными выше перекрытия верхнего этажа, то есть чердак, отраженный в проектной документации, не является этажом и его не включают в количество этажей.
По мнению Святослава КАПУСТИНА, на момент совершения сделок по приобретению долей в уставных капиталах Михаил ОЛЬШАНСКИЙ предоставил ему «недостоверную информацию об объекте недвижимости (Здании), а именно, о его площади и количестве этажей».
В связи с этим он 25 декабря 2024 года направил ответчику претензию с требованием оплаты 264 млн руб., но получил отказ, поэтому и обратился в суд.
Первая инстанция
Как следует из материалов дела, в разрешении на строительство от 11 сентября 2015 года в разделе 4 указана общая площадь объекта – 7225,04 кв.м, количество этажей – 5, количество подземных этажей – 1, технический чердак – 1.
В техническом плане здания, подготовленном 12 августа 2016 года кадастровым инженером, указана общая площадь здания – 7225 кв.м, количество этажей – 5, в т.ч. подземных 1.
В заключении кадастрового инженера указано, что объект капитального строительства имеет этажность 5 (подвал, 1-3 этаж, чердак).
В положительном заключении государственной экспертизы от 10 августа 2016 года, выданном перед вводом в эксплуатацию Госстройнадзором Омской области, на стр. 4 «Технико-экономических характеристик объекта капитального строительства» указано: этажность 3, количество этажей 5, в т.ч. ниже отметки 0,000 (подвал) – 1, выше отметки 0,000 – 3, технический чердак – 1, общая площадь здания 7 225,04 кв.м.
В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 15 августа 2016 года указана общая площадь объекта 7225,04 кв.м, количество этажей 5, в т.ч. подземных – 1.
На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в ЕГРН внесены сведения об объекте недвижимости (общая площадь объекта, количество этажей), являющиеся актуальными и достоверными, которые впоследствии указаны в пункте 11 договоров.
При этом спорные указанные в договоре свойства объекта недвижимости не имеют скрытого характера, т.е. спорное нежилое помещение было приобретено с теми свойствами и характеристиками качества, которые указаны в ЕГРН и не признаны недостоверными в установленном законом порядке.
В связи с этим 14 мая 2026 года Арбитражный суд Омской области отказал Святославу КАПУСТИНУ в удовлетворении исковых требований:
– Тот факт, что отчужденное по договору недвижимое имущество, по мнению истца, фактически не соответствует техническим характеристикам, указанным в ЕГРН, не свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны продавца, поскольку на момент заключения договора истцу было достоверно известно о характеристиках приобретаемого им имущества.
Истец как профессиональный участник гражданских правоотношений в случае несогласия с приобретением имущества, не удовлетворяющего его по техническим характеристикам, в частности площади, количеству этажей, при должной степени заботливости и осмотрительности был вправе не заключать оспариваемую сделку либо требовать заключения такой сделки на иных условиях.
Вторая инстанция
КАПУСТИН обжаловал решение первой инстанции.
Он заявил, в частности, что «при наличии установленных в материалах дела физических характеристик спорного пространства вопрос о правовом значении этих характеристик для включения либо невключения площади в общую площадь здания подлежал самостоятельной оценке судом и не мог быть исчерпан одной лишь ссылкой на данные ЕГРН. Фактические параметры чердака (высота менее 1,8 м, ширина проходов 50 см, наличие балок, отсутствие отопления и пола) подтверждаются материалами дела и не оспаривались сторонами».
В апелляционном суде выяснилось, что «в документах пространство над верхним этажом квалифицировано как технический чердак, а не как неэксплуатируемый. Технический чердак, согласно действовавшим на момент проектирования строительным нормам (СП 118.13330.2012), учитывается при определении количества этажей и общей площади».
Суд заявил:
– Истец является профессиональным предпринимателем, осуществляющим деятельность на свой риск. До заключения договоров ему могла быть передана полная проектная, исполнительная и разрешительная документация на здание, если бы он ее запросил, иного из материалов дела не усматривается и не опровергается (запросы соответствующей документации истцом и отказы в ее предоставлении ответчиком в материалы дела не представлены).
Истец имел доступ к объекту, а следовательно, возможность провести визуальный осмотр, заказать независимую техническую экспертизу и оценить все риски. В нарушение статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательств того, что он был лишен возможности проверить достоверность характеристик объекта до сделки, либо что ответчик каким-либо образом препятствовал такой проверке. Напротив, сам договор в пункте 11.9 предусматривал передачу технической документации после сделки, то есть, выражена воля самого истца, заключившего договор на таких условиях, развитию событий таким образом.
Кроме того, как следует из материалов дела, после заключения договоров истец произвел реконструкцию здания, увеличив его общую площадь до 7350 кв.м, что свидетельствует о том, что «он не был лишен возможности использовать объект в соответствии со своими целями и не понес реальных убытков от предполагаемого «недостатка» площади. При таких обстоятельствах ссылка истца на то, что он полагался исключительно на заверения ответчика и не мог самостоятельно выявить расхождения, подлежит отклонению».
Апелляция приняла во внимание и то, что истец приобретал не само здание как объект недвижимости, а корпоративные права участия в двух обществах (100% долей), которым это здание принадлежит. Предметом купли-продажи являлись корпоративные права участия, а не вещные права на недвижимое имущество. Цена сделки была определена сторонами не как произведение площади на стоимость квадратного метра, а как совокупная оценка всех активов и пассивов обществ, включая стоимость чистых активов обществ (в том числе здания по данным ЕГРН), судебные споры, арендные отношения, лицензии и деловую репутацию, права на земельный участок:
– Взыскание с ответчика стоимости потерь при сохранении за истцом права собственности на доли и, соответственно, опосредованного владения самим зданием, привело бы к неосновательному обогащению истца за счет ответчика, поскольку истец получил бы и актив, и компенсацию его стоимости без возврата долей продавцу. Если бы истец намеревался приобрести именно конкретный объект недвижимости с гарантированными характеристиками, он должен был заключить договор купли – продажи самого здания (статья 549 ГК РФ). Однако истец избрал иную правовую конструкцию-покупку долей в обществах, что предполагает иной объем прав и иные риски
Святославу КАПУСТИНУ было отказано.
Фото © Максим КАРМАЕВ
