В номере «Коммерческих вестей» от 2 ноября было опубликовано открытое письмо ГСК «Север-157» Президенту РФ и губернатору Омской области о резком увеличении арендной платы с 4 189,25 руб. в месяц до 115 775 руб. С аналогичными претензиями в «КВ» обращались и другие предприниматели. Эту тему подхватили депутаты Законодательного собрания Омской области. В связи с этим обозреватель «КВ» Лев АБАЛКИН обратился за разъяснениями к директору департамента имущественных отношений администрации города Омска Евгению АСТАШОВУ и услышал альтернативный взгляд на эти события.
– Евгений Геннадьевич, вам не кажется, что 28-кратное увеличение арендной платы для гаражно-строительного кооператива «Север-157» – это как-то чрезмерно?
– А давайте сначала посмотрим на данный объект на карте ГУГЛ, благо, что этот сервис предоставляет панорамные снимки, сделанные еще несколько лет назад. Вот, смотрите – на фото прекрасно видно, что это большой современный многоэтажный гаражный комплекс. А вот тут на здании видим надпись: автосервис. Посмотрев данный адрес в Дубль ГИС, обнаруживаем здесь даже два автосервиса и автомойку. То есть там ведется полноценная коммерческая деятельность. Здание введено в эксплуатацию, поставлено на учет, и право собственности на него зарегистрировано в установленном порядке. При этом с 2002 года оплата за землю осуществляется по ставкам как за строящийся объект.
– Имеется в виду три года, на которые по минимальным ставкам дается земля под строительство.
– Конечно. Эти три года прошли в 2005 году, потом еще три года, и еще… Хотя они давно уже построились и обязаны платить совсем по другим расценкам. Департамент ведет с ГСК «Север-157» переписку еще с прошлого года.
В связи с изменениями, внесенными в Земельный кодекс Российской Федерации 29 апреля 2015 года, принято постановление правительства Омской области № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов». Под объектами капитального строительства расчет арендной платы осуществляется исходя из отчета о рыночной стоимости земельного участка.
Департаментом был заказан соответствующий отчет об оценке и в адрес ГСК официально направлено уведомление об изменении арендной платы по договору. Цена, естественно, возросла.
– И это, наверное, не один такой договор аренды в Омске, по которому до сих пор арендатор платит по ставкам, предусмотренным для строительства, а на самом деле объекты давно построены и эксплуатируются.
– Таких объектов в настоящее время выявлено порядка 200.
– Ничего себе!
– То есть при наличии договора аренды земельного участка для строительства арендатор по факту давно эти объекты построил, ввел в эксплуатацию, зарегистрировал право собственности на них и уже несколько раз перепродал. А оплата осуществляется по более низким ставкам. Люди привыкли жить старыми подходами – «договариваться, решать вопросы»: «Я же построил, меня же сейчас не выбросят за борт, объект не снесут, все равно помогут, что-нибудь придумают». Раньше всегда так было. Но законодательство меняется.
С 1 марта 2015 года в Земельный кодекс были внесены существенные изменения. Например, в части установления срока действия договоров аренды земельных участков. Так, если после 1 марта 2015 года срок действия договора закончился, он не подлежит автоматическому продлению. Даже при действительном наличии незавершенного строительства. Департамент предлагает таким арендаторам подготовить соответствующий пакет документов, зарегистрировать объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, после чего у арендатора возникает право, а у департамента обязанность заключить договор аренды на земельный участок сроком еще на три года для завершения строительства. Но на других условиях, уже под другую ставку: под объект незавершенного строительства, по рыночной стоимости земельного участка. Более того, в связи с внесенными в Земельный кодекс изменениями, если в течение первых трех лет строительство так и не началось и земельный участок не осваивается, такой договор аренды расторгается, так как арендатор не имеет преимущественного права на заключение нового договора аренды.
В качестве примера можно привести следующую ситуацию. В 2009 году Главным управлением по земельным ресурсам Омской области был предоставлен земельный участок площадью 3000 кв. м, расположенный в районе ТК «Фестиваль», для строительства кафе с комплексом дополнительных услуг, сроком на три года. Арендная плата по договору в разное время составляла 8-10 тыс. руб. в месяц. Строительные работы арендатором не осуществлялись, использование участка велось с нарушением законодательства. Данный договор был расторгнут, земельный участок изъят …
– Когда?
– В марте 2016, а в августе 2016 участок был выставлен на торги. По результатам торгов арендная плата составила порядка 580 тысяч рублей в месяц. Что, кстати, понудит арендатора действительно строиться. Такие деньги никто не будет платить просто так. Тем более в данном случае в соответствии с законом предельный срок строительства составляет 2 года 8 месяцев. На этот срок и заключен договор.
Нередко к департаменту предъявляются претензии, что годами вдоль центральных магистралей стоят заборы, а стройки нет, но мы не всегда можем на это повлиять – ведь земля может быть и в собственности, да и законная процедура изъятия длительная и непростая. Но мы с весны 2016 года серьезно расшевелились и начали работать более интенсивно. И тут же появились те, кто недоволен.
Конечно, если предприниматель привык много лет платить по 5 тысяч рублей в месяц, а мы сейчас ему 115 тысяч выставляем, причина этого недовольства понятна. Но порядок определения арендной ставки определен правительством Омской области. Департамент, являясь органом исполнительной власти, претворяет изменения законодательства в жизнь.
– Но арендаторы утверждают, что вы им выставляет новые ставки аренды еще и задним числом – за те периоды, которые уже прошли.
– По 179-му постановлению правительства Омской области ранее основой для расчета арендной платы являлась кадастровая стоимость земельных участков, которая последний раз изменилась в январе 2015 года. Это значит, что мы обязаны внести изменения в арендную плату по этим договорам.
При этом нужно обратить внимание, что в 2015 году кадастровая стоимость многих участков упала. У ряда предпринимателей арендная плата уменьшилась. Но с мая 2015 года, с момента, когда вступило в силу постановление правительства Омской области № 108-п, арендная плата вновь изменилась, определяющими для расчета стали ставка рефинансирования и рыночная стоимость земельного участка (данный порядок касается тех земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства). Эти перерасчеты мы и направляем в адрес арендаторов.
– Все равно не понимаю. Есть договор, где определена эта плата. Разве законно задним числом ее изменять?
– Арендная плата определяется не договором, а законом. Это утверждение было неоднократно подтверждено решениями судов различных инстанций, в том числе данная позиция высказана и Пленумом Высшего арбитражного суда. Поэтому размер арендной платы исчисляется не с того момента, как стороны договорились, то есть подписали договор, а с момента вступления в силу нормативного акта, определяющего порядок расчета. Это как налог, как тариф.
Мы, конечно, с опозданием уведомили арендаторов. Департамент возглавила новая команда, и мы, увидели, что это до нас не все, что необходимо, было сделано.
– Но вы сказали, что в 2015 году – после вступления в силу новой кадастровой оценки – многие должны были платить меньше, чем ранее…
– Те, у кого упала арендная ставка, все, поверьте, обратились по поводу уменьшения арендной платы. Не обратились лишь те, у кого она повысилась.
– Но все же, почему летом 2015-го департамент не предъявлял арендаторам новую ставку аренды?
– Не буду бросать камни в предшественников. Рыночную стоимость в один день не определишь. Прежде чем получить отчет о рыночной стоимости земельного участка, необходимо провести процедуру закупки. Все это требует времени. По нескольким тысячам арендных участков единовременно объявить тендер по определению рыночной стоимости земельного участка невозможно. К тому же именно в этот период департаментом велась работа по передаче договоров аренды земельных участков, на которых расположены нестационарные торговые объекты (НТО), в администрации административных округов города. Это легло на тот же коллектив – на тех же 11 человек. В отношении 2 тысяч договоров были проведены определенные мероприятия, достаточно трудоемкая и длительная процедура.
– Но вернемся к взиманию арендной ставки задним числом. А какова судебная практика?
– Нормальная практика. Ведь это постановление ничего не изменило…
– Ничего себе не изменило, если арендная плата выросла в разы?!
– Методика, взятая в основу министерством имущественных отношений Омской области, используется при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, с 2009 года.
Таким образом, в суде может встать вопрос лишь о величине рыночной стоимости земельного участка, методология расчета оспорена быть не может.
– Рыночная цена всегда оказывается выше кадастровой?
– По-разному. В случае, если арендуются земельные участки, на которых расположены производственные комплексы, – там рыночная цена обычно ниже кадастровой, в случае, если это торговля, офисы, развлекательные центры, – выше. Яркий пример – «Атлантида», в соответствии с договором аренды под данным развлекательным центром арендная плата была рассчитана с коэффициентом, применяемым для производственных нужд, что в 2-3 раза ниже арендной платы за аналогичные участки, предоставленные для иных, в том числе развлекательных, целей …
… Точно. А теперь как?
– Теперь – так, как они по факту используют. По рыночной. Еще раз подчеркну: департамент не определяет целесообразность ставок. Мы – орган исполнительной власти. Нам говорят: надо договариваться с бизнесом. Мы не можем с бизнесом договариваться о законе, все обязаны его только исполнять. Единственное, что мы сделали, – совместно с департаментом финансов подготовили проект решения горсовета о возможности предоставления рассрочки для арендаторов, кому сделаны доначисления. Без пени. На два года. Решение примут депутаты. А еще обратились в минимущества Омской области в связи со 108-п постановлением, чтобы брать не рыночную оценку стоимости земельного участка, а рыночную оценку арендной платы.
Первая публикация – в газете «Коммерческие вести» от 9 ноября 2016 года
