Низких цен и привлекательных ставок по ипотеке для оживления рынка уже недостаточно
Крупнейшие омские застройщики заявляют о снижении в 2015 году выручки в два-три раза. Продажи стоят на месте, снижение ставок по ипотеке ситуацию не спасло: потенциальные покупатели опасаются брать на себя финансовые риски. В этой ситуации строительные компании заняли выжидательную позицию и приостанавливают планы по освоению новых площадок, рассчитывая продать то, что уже есть, и достроить дома с высокой степенью готовности.
План по году выполнен
Как заявил глава регионального минстроя Богдан МАСАН на пресс-конференции в конце декабря 2015 года (буквально за неделю до подачи заявления об отставке), годовой план по сдаче жилья – порядка 750 тысяч кв. метров – в регионе выполнен. В 2014 году, для сравнения, этот показатель достиг 850 тысяч кв. м. «Может быть, еще дом-два в последние дни года сдадим. Мы понимаем, что строительная отрасль сейчас переживает не лучшие времена. Идет «отбалансировка» рынка. Реальные доходы населения падают, строители в принципе тоже не заинтересованы в перенасыщении рынка жилья, которое не востребовано», – прокомментировал ситуацию министр.
Определенная доля введенного жилья – дома, построенные по программе расселения ветхого и аварийного жилья. Компанией «Стройбетон» в рамках программы завершено строительство 9 многоквартирных домов общей площадью более 32 тысяч кв. м в микрорайоне Облепиховом в районе улицы Завертяева (почти на 900 семей), а сейчас застройщик приступил ко второй очереди этого микрорайона – это еще пять домов общей площадью 24,3 тысячи кв. м, и, по заверениям мэрии, переселенцы смогут в них заехать уже к 300-летию Омска – летом 2016 года. Кроме того, как заявил МАСАН, сейчас снята практически проблема по микрорайону Рябиновка, в котором дома для переселенцев строились в 2014 году. Люди наотрез отказывались переезжать на окраину города, и с теми, кто остался стоять на своем, мэрия сейчас судится, требуя принудительного переселения.
Из 22 проблемных домов за год введен один
Реальных сдвигов по решению проблем с обманутыми дольщиками за год, к сожалению, не случилось. Богдан МАСАН признал, что из 22 проблемных домов за год введен только один, но нашел и позитив: в том, что количество таких домов в регионе не увеличилось, в отличие от Новосибирска и Кемерова.
«Еще 6 проблемных домов у нас в высокой степени готовности. Это дом в жилом парке «Врубелево», дома по улице 10 лет Октября, по проспекту Космическому, дом на пересечении улиц 1-я Северная и Волховстроя и строение 8 в микрорайоне Ясная Поляна. Я думаю, что три из них мы в 2016 году введем, остальные три – посмотрим», – сообщил МАСАН.
Что будет с остальными недостроями – министр не уточнил. К слову, еще в марте региональные власти грозились, что до конца года из 22 домов в эксплуатацию будут введены целых восемь.
Непонятной остается ситуация с достройкой микрорайона Академического в районе аграрного университета. Компания «ВССК», входящая в ГК «СУ-155», должна была ввести три дома в 2015 году, но из-за финансовых трудностей еще весной прекратила работы. В апреле было заявлено, что микрорайон передадут на достройку компании «Сибгазстройдеталь Инвест» под руководством Алексея ПЕВНЕВА, но до конца года этого так и не произошло. А сам Алексей ПЕВНЕВ прокомментировал в СМИ, что от планов своих не отказывался, а уклонилась от передачи микрорайона именно «СУ-155», перестав выходить с ним на связь. В декабре на уровне Минстроя РФ пообещали, что группу компаний ожидает процедура оздоровления и достраивать дома она будет самостоятельно. ПЕВНЕВ в реальность этих обещаний не верит, впрочем, как и дольщики Академического.
Вторичный рынок ушел в минус
– Активность покупателей, как и продавцов, в течение всего года на омском рынке менялась волнообразно, но не совпала с традиционной сезонной активностью, – делятся наблюдениями аналитики компании «ОМЭКС». – Например, в июле была отмечена определенная активность, в то время как летний период является отпускным и количество сделок снижается. В целом тенденция снижения наметилась с марта 2015 года и продолжается по сегодняшний день. За 12 месяцев первичный рынок показал небольшой прирост за счет первого полугодия – плюс 1,7%, а вторичный ушел в минус на 4,3%.
Практически исчезли с рынка предложения в элитном сегменте. По данным «ОМЭКС», если в конце декабря 2014 года на рынке было представлено 19 объектов премиального сегмента, то через год их осталось только три. Причем, по информации участников рынка, квартиры не были выкуплены большей частью – их просто перестали выставлять.
При этом объем предложений как на первичном, так и на вторичном рынке сопоставим с докризисными показателями. «Сегмент новостроек, увеличившись в течение 2014 года более чем на 40%, сохраняет свои объемы в течение 2015 года с небольшими колебаниями, связанными с изменениями структуры рынка – выкупом одних объектов и приходом на рынок других», – отмечает аналитик компании «ОМЭКС» Анна ЗЫКИНА.
К положительным событиям ушедшего года эксперты относят активные меры поддержки первичного рынка и строительной отрасли – введение льготной ставки по ипотеке от 9,9%. Как прокомментировали «КВ» в компании «ОМЭКС», если в январе 2015 года средняя ставка по ипотеке в Омске составляла около 20%, то к концу года она вышла на уровень в 13-13,5%. При этом ухудшение общей ситуации на рынке труда и неуверенность в экономической ситуации все же настораживает потенциальных заемщиков: по данным Росреестра, количество ипотечных сделок по сравнению с 2014 годом упало на 25%.
По итогам декабря зафиксированы средние цены на первичном рынке на уровне 42 771 рубля за квадрат и 46 659 рублей за квадрат на вторичном рынке при начальных показателях года в 42 067 рублей и 48 748 рублей соответственно. «При этом, несмотря на снижение спроса в целом на рынке, далеко не все застройщики готовы снижать цены. В особенности это представители, работающие в сегменте «эконом». Тем временем жилье более комфортное для проживания граждан постепенно приходит к снижению цен», – отмечают в компании «ОМЭКС».
Фонд «Жилище» сорвал все сроки
С достаточно серьезными сложностями заканчивает год фонд «Жилище», продолживший в 2015 году строить микрорайон на Московке с привлечением средств дольщиков. По всем домам допущены серьезные срывы сроков. Первый дом – на улице Светловской, 2 – фонд ввел в эксплуатацию в сентябре, тогда как обещал к июню. По информации юриста Дмитрия ДМИТРИЕВА, только по его искам вынесено около 20 решений по взысканию неустойки в пользу дольщиков этого дома. Средняя сумма взыскания в расчете на одну квартиру – 50-60 тысяч рублей.
Дом по адресу Мишина, 6 (строительный адрес) должны были сдать к июлю, просрочка уже более полугода. Причем по этому дому уже поступают иски не только по неустойкам, но и по расторжению договоров. Дом № 9 тоже изначально планировался к июлю, затем срок сдачи перенесен был на сентябрь. По информации дольщиков, с 30 декабря на доме работает комиссия по приемке, и к 20 января фонд обещает его сдать. Еще один дом – на Мишина, 8 – строит БУ «Агентство жилищного строительства Омской области», но, по словам Дмитрия ДМИТРИЕВА, дольщики приобретали квартиры в этом доме через уступку от Фонда «Жилище». Этот объект, судя по всему, наиболее проблемный, его должны были сдать к 1 марта, сейчас обещают только в третьем квартале 2016 года.
Отметим, что на данный момент общее количество исков к фонду «Жилище», поданных в Ленинский районный суд города Омска, составляет порядка 75. Поступать они начали с августа и не прекращаются по сей день, рассмотрение дел проходит быстро, и почти все иски, поданные до середины декабря, уже удовлетворены, хотя и не в полном объеме. К защите дольщиков, судя по информации с сайта суда, активно подключились два омских общества по защите прав потребителей – практически в каждом из исков участвует одно либо другое общество. По мнению экспертов «КВ», по результатам работы таких правозащитников фонд «Жилище», учрежденный региональным правительством, может столкнуться с серьезными финансовыми трудностями, ведь при расторжении договоров, например, взыскиваются серьезные проценты за пользование чужими денежными средствами, компенсации на уплату процентов по кредитам и так далее. А в итоге финансовые проблемы фонда выльются в то, что сроки сдачи будут и дальше откладываться, а ответственность в итоге придется нести региональному бюджету.
Кроме того, с микрорайоном на Московке в последнее время происходят какие-то непонятные вещи – то строящийся дом загорится, то дольщики обнаружат, что в их будущих квартирах в условиях полной антисанитарии живут строители, что в целом тоже не добавляет репутационных плюсов фонду «Жилище». В этой ситуации становятся непонятными перспективы строительства жилого микрорайона эконом-класса "Дубрава" на проспекте Королева, который фонд должен был строить по выгодной цене специально для семей льготников, списки которых давным-давно составила городская администрация. На протяжении года решались вопросы с оформлением земельного участка под этот микрорайон, под конец года состоялись публичные слушания по выносу теплопровода, который помешает строительству дороги к Дубраве, но воз и поныне там. По информации «КВ, часть тех семей, которые попали в списки по "Дубраве", уже передумали три года ждать обещанного и приобрели другое жилье.
Прогнозы
По прогнозам ведущих аналитиков рынка недвижимости, в ближайшие 2–3 года будет происходить плавное снижение показателей рынка, без каких-либо резких скачков. Сами застройщики при этом более критично подходят к оценке текущей ситуации.«Сейчас предложение на рынке новостроек превышает платежеспособный спрос в несколько раз. Поэтому застройщики приостанавливают реализацию проектов – никто не хочет оказаться в ситуации, когда жилье построено, деньги потрачены, а покупать его некому. Рынок оживет, если будет введена дополнительная господдержка и на жилье найдутся покупатели», – прокомментировал «КВ» гендиректор ЗАО «Компания «АСК» Валерий КОКОРИН.
Владелец компании «Стройбетон» Олег ЗОЛОТОВ уверен, что кризис еще не наступил и вся первая половина 2016 года будет «плохой». «Сейчас мы продаем квартир на сумму около 50 млн рублей в месяц, для нас это вообще ничего, в 2014 году мы продавали на 200 млн рублей в месяц, – сообщил он в ноябре на кухне «КВ». – Так что на самом деле падение в 4 раза».
Еще один крупнейший омский строитель – генеральный директор ЗАО «ЗСЖБ-6» Юрий ГУРИНОВ – говорит, что выручка упала практически вдвое. В 2014 году предприятие выручило порядка 4 млрд рублей, в 2015 году прогнозировало не более 2,3 млрд рублей. При этом ЗСЖБ-6 руководствуется здоровым принципом и строит столько, сколько продает, причем без привлечения дольщиков и пайщиков.«Сейчас цена на квартиры близка к критической. И многие вынуждены ее еще снижать», – отметил ГУРИНОВ в интервью «Бизнес-курсу». При этом, по мнению ЗОЛОТОВА, снижение цены особых результатов не дает – рынок все равно стоит на месте. Впрочем, Юрий ГУРИНОВ, к примеру, рассчитывает, что с лета начнется подъем.
В целом участники рынка сходятся во мнении, что без особых проблем пройдут кризис пять-шесть крупнейших застройщиков, а вот остальные находятся в рискованной ситуации. Аналитики рынка предостерегают при этом тех строителей, которые в период кризиса активно рассчитываются со своими подрядчиками квартирами: последние в стремлении побыстрее продать полученную недвижимость, роняют цену и обрушивают рынок самому же застройщику. Еще один важнейший фактор, который повлияет на строительный рынок в 2016 году, – ситуация с господдержкой ипотеки. Если субсидирование процентных ставок продолжится, то ситуация будет меняться к лучшему. «Пока будем достраивать жилые дома, которые уже начали. В первую очередь те, в которых квартиры уже проданы или продаются: первые здания в микрорайоне Чередовом и дома на улице Малиновского. У нас готовы проекты других домов, какие-то уже начали возводить. После первого квартала 2016 года станет понятно, есть ли смысл быстро их строить», – говорит Валерий КОКОРИН.
Более-менее благоприятным в условиях низких цен, по мнению экспертов, 2016 год будет для покупателей жилой недвижимости. В структуре сделок на первичном рынке, при сохранении ставок, вероятно, будет расти число ипотечных сделок. Наибольшим спросом продолжит пользоваться жилье эконом-класса. Что касается собственно строительного рынка, аналитики подчеркивают тенденцию к его укрупнению, в пользу которого говорят и новые требования к строителям, которых обязали страховать ответственность перед дольщиками. В любом случае рост рынка возможен только при улучшении общероссийской экономической ситуации.
Первая публикация — в газете "Коммерческие вести"за 13 января 2016 года
