Провести правовую экспертизу документов может нотариус, который несет ответственность за законность сделки.
При покупке жилья на вторичном рынке существуют риски, которых возможно избежать, обратившись за консультацией к нотариусу. Речь идет о том, что такое жилое помещение всегда имеет свою историю, поэтому проверить чистоту сделки, провести правовую экспертизу документов может только профессионал, в данном случае это нотариус.
Достаточно сложно досконально проверить всю биографию квартиры. Тем не менее, нотариус для этого имеет определенные возможности. Прежде всего, следует изучить документы, на основании которых жилое помещение принадлежит продавцу. При возникновении сомнений в подлинности документов, например, договор составлен на нескольких листах, но не скреплен подписями сторон, нотариус может запросить справку из единого государственного реестра недвижимости о содержании правоустанавливающего документа. Если сомнения в чистоте сделки у нотариуса остаются, например, когда квартира неоднократно в течение короткого промежутка времени была продана, нотариус вправе запросить выписку о переходе прав на объект недвижимости. Однако данный документ может полностью не отображать картину в целом, так как не все обстоятельства, содержащиеся в едином реестре, могут влиять на права владельца квартиры. Например, речь может идти о гражданине, зарегистрированном в жилом помещении на момент приватизации, отказавшемся от участия в приватизации и в силу этого сохраняющем право проживания в квартире даже в случае ее продажи. Для обнаружения подобных случаев нотариус, как правило, запрашивает развернутую копию лицевого счета на квартиру или поквартирную карточку.
Если же документом, подтверждающим право собственности продавца, является документ, оформленный в нотариальном порядке, то такие документы проверить нотариусу несложно и достаточно быстро путем использования единой информационной системы нотариата.
Важно также не стать участником недействительной сделки, которая впоследствии будет оспариваться. Это возможно, когда договор нарушает права других лиц. В свою очередь, нотариус при удостоверении договора, помимо иных обстоятельств, устанавливает, чтобы заключаемый договор купли-продажи жилого помещения не нарушал прав и законных интересов лиц, не являющихся участниками сделки, но имеющих определенные права на жилое помещение. Такими лицами могут быть супруги (бывшие супруги); члены семьи собственника жилого помещения, сохраняющие право проживания в нем, в том числе и в случае его отчуждения; несовершеннолетние дети собственника квартиры, приобретенной с использованием средств материнского (семейного) капитала и т.д.
Если жилое помещение принадлежит, например, на основании договора купли-продажи, необходимо уточнить, за счет каких средств оно приобреталось. Это могут быть и средства материнского (семейного) капитала. В данном случае у родителей возникает обязанность выделить в квартире доли детям. Пока доли не выделены, продавать такое жилое помещение нельзя. После наделения детей долями в праве собственности на квартиру продажа возможна только с согласия органа опеки и попечительства, и договор оформляется обязательно в нотариальной форме.
Квартира может быть приобретена в период зарегистрированного брака в совместную собственность супругов, которая сохраняется, если не было раздела, и после расторжения брака. Здесь нотариус, как правило, истребует нотариально удостоверенное согласие супруга или бывшего супруга.
Достаточно болезненным является вопрос возможности оспаривания договора, заключенного в преддверии банкротства продавца. Важно проверить с использованием официальных информационных ресурсов, что не возбуждено дело о банкротстве или исполнительное производство по взысканию крупной задолженности с продавца, так как последнее может привести к наложению ареста на недвижимое имущество или банкротству. Все эти обстоятельства нотариус обязательно выясняет.
Нотариус разъясняет все правовые последствия, устанавливает желание гражданина, оценивает адекватность сторон. Он также может предложить безопасные варианты расчета с использованием публичного депозитного счета нотариуса. За законность сделки нотариус несет ответственность. И в случае возникновения у клиентов нотариуса убытков по его вине, такие убытки подлежать возмещению.
Покупатель практически не имеет возможности самостоятельно проверить документы на квартиру и оценить законность сделки. Фактически при заключении договора в простой письменной форме покупатель должен надеяться на добросовестность продавца. В этом случае при неблагоприятном развитии событий стороны самостоятельно несут ответственность за все риски, связанные с возможностью признания сделки недействительной.
ФРИК Ольга Владимировна,
нотариус города Омска, кандидат юридических наук
Фото © Нотариальная палата Омской области
