Рынок рвется в ЖКХ,

К ремонту привлекли застройщиков

По словам директора департамента городского хозяйства Александра УСОВА, сейчас в муниципальной собственности насчитывается около 5 500 домов. За последние четыре года город был вынужден принять на свой баланс полторы тысячи ведомственных зданий. Среди них немало ветхих домов и бараков, построенных еще полвека назад. Сегодня этот аварийный жилой фонд требует к себе повышенного внимания. Но в 2001 году на капремонт по всему городу было затрачено всего лишь 3 млн рублей. А за предшествующее этому десятилетие денег на ремонт выделялось еще меньше. До 2002 года в Омске было 49 муниципальных «жилконтор» (ЖЭКов, ЖЭУ и т.д.), которые и должны были обслуживать свое жилищное хозяйство. Деньги, выделяемые из городской казны на его содержание, распылялись между районами и этими муниципальными предприятиями.

Затем вместо прежней структуры в округах были созданы главные жилищные управления. И теперь вместо дюжины жилищных контор каждый район обслуживает одна организация, выступающая главным заказчиком всех ремонтных работ. Но направлять туда бюджетные средства тоже рискованно. Но привлекаемые ими по старинке мелкие подрядные организации, стройфирмы-однодневки и просто «дикие» бригады не в силах обеспечить должного уровня восстановительных работ. Да и сами жилищники оказались не готовы к «перевариванию» значительных объемов капитального ремонта: составлению документации, ведению согласований и исполнению бюджетного механизма.

В текущем году городские власти предложили совершенно новую схему. Впервые к ремонту жилищного фонда в Омске привлекли крупные строительные предприятия. Но поскольку в бюджете города денег на все не хватает, коммерческие фирмы вкладывают в восстановление жилья собственные ресурсы. Причем такая организация берет под свою опеку целый район. Так, строительно-монтажный трест №4 заключил договор генподряда на 53 объекта в Центральном округе на сумму 45 млн рублей. ООО ПСК «СибСтрой» (это предприятие было специально создано в структуре компании «Полет и К» для выполнения программы. — А.П.) зашло в Советский округ и выступило генподрядчиком по ремонту 82 объектов. В 2004-м году в бюджете на ремонт было запланировано 50 млн рублей. А предполагаемый объем внебюджетных средств, вырученных в ходе реализации городской программы, — до 150 млн рублей.

Кредитовать городское ЖКХ — выгодно

Как же удалось мэрии привлечь к ремонту застройщиков, да еще и на их же собственные деньги? Раньше при возведении каждого дома строительные компании отдавали городу 10% площадей нового здания. Далее этими квадратными метрами распоряжался муниципалитет. Как раз вместо этих обязательных отчислений ряд крупных строительных фирм, с которыми мэрия заключила договоры подряда, и ремонтируют объекты городского хозяйства. Скажем, при себестоимости одного кв. метра в 12 тыс. рублей, стоимость 4-подъездной кирпичной девятиэтажки составляет 108 млн рублей. Раньше застройщик должен был бы передать городу на эту сумму несколько квартир, причем, только после сдачи дома в эксплуатацию. Сегодня вместо этого фирма берется отработать обязательные 10,8 млн руб. на ремонте муниципальных объектов.

По новой схеме мэрия сначала выделяет генподрядчику площадку под будущую застройку. Дом еще не сдан, а тот уже продает в нем площади. Зарабатывая эти средства, фирма-застройщик получает список объектов для ведения ремонтных работ и отправляет туда своих специалистов или субподрядчиков. И еще до окончания строительства дома «отдает» 10-процентную выплату в городской бюджет. А мэрия, тем временем, выделяет компании уже новые места под застройку. Если удается получать площадку ближе к центру, фирма рассчитывает на гарантированную прибыль. Получается, что застройщики как бы кредитуют городское хозяйство. По этой схеме, например, трест-4 сегодня уже сдал более 40 объектов, в домах были заменены кровли, системы отопления и водопровод, завершается ремонт нескольких дорог.

— К примеру, мне выделили площадку для строительства дома на улице Герцена. И я уже продал в нем 250 кв. метров за щебень, который использовал для ремонта улицы 27-я Северная, — поясняет Борис КАРДАЕВ. — Конечно, строить было легче по старым правилам: в казну уходили зарезервированные квартиры, когда за дом уже были собраны деньги. А сейчас, как только мне выделяют площадку, уже требуют отдать городу положенные ему 10%. Вот и отдаю ремонтными работами. Хотя сам еще на будущем доме не заработал ни копейки.

Новое качество

Тем не менее сегодня в программе капитального ремонта жилья участвуют уже восемь строительных организаций. В качестве субподрядчиков выступают подразделения этих компаний или фирмы, с которыми были наработаны надежные связи. И среди этих субподрядчиков уже есть конкуренция — им выгодно получить крупный заказ на ремонт. Генподрядчик расплачивается с ними квартирами в строящихся домах или материалами, и даже «живыми» деньгами.

— Строители подходят к ремонту с профессиональными мерками, со своей философией, по сути, строят новое. И это совершенно другое качество, — говорит Валерий ЛЯШЕВ. — Мы используем новые технологии и материалы, а у привлекавшихся раньше «диких» бригад был совсем другой подход — лишь бы скорее залатать дыры. Мелкие фирмы, которые привлекались к ремонту, не могли позволить себе ни строительной техники, ни соблюдения всех технологий, ни серьезных обследований конструкций здания. И они практически не несли ответственности за качество сделанных работ.

Например, на кровле дома №3 по улице Чехова за все время многочисленных предыдущих «ремонтов» накопилось несколько слоев битума и асфальта. Бригады просто укладывали поверх старого очередной слой рубероида, и течь на время прекращалась. Когда пришли строители-профессионалы, крыша уже ходила ходуном, а после того, как были убраны все пласты старого битума, превратилась в настоящее корыто. При ее ремонте пришлось поднимать на дом специальный каток, укладывать асфальт, работать с бетоном. Кроме того, строители заменяют все металлические сливы, ремонтируют каналы. Если необходимо, специалисты СибАДИ проводят инженерные исследования прочности несущих конструкций.

— Строителя-стратега появился собственный существенный интерес — он получает возможность развивать свой бизнес, — считает Александр УСОВ. — Ведь схема осуществляется с освоением новых площадок, в этом-то и есть ее новизна. Следующим звеном программы является снос и расселение ветхого муниципального жилого фонда. Сегодня отношения, выработанные государством, тормозят развитие строительного комплекса, и муниципалитет с подачи строителей вынужден искать свои решения. Так, мэрия пытается сократить процедуру согласования земель под будущее строительство, при этом муниципалитет буквально «продирается» сквозь федеральное законодательство.

Пробуксовка

Застройщики готовы помогать городу, лишь он быстрее предоставлял им площадки под новые дома. По словам руководителей строительных фирм, акты выбора участков теперь рассматриваются почти сразу, процедура согласования ускорилась. Как сообщает Борис КАРДАЕВ, число согласующих инстанций для строителей сократили, но все равно быстрее чем за полтора года оформить разрешение на строительство не получается.

— Хотелось бы, чтобы площадки под строительство оформлялись быстрее. Тогда и мы могли бы заходить на них скорее и дальше помогали бы городу, — говорит он. — Так, трест-4 ремонтировал кровлю на БСМП-2 в Октябрьском округе, а подходящую площадку под строительство нам не могут оформить еще с августа. Так что, идея эта очень хорошая, но требует своей доработки.

В прежнее время застройщику сначала давали разрешение на площадку. После экспертизы нулевого цикла он получал одобрение на начало предварительных строительно-монтажных работ. Начиналась стройка, а параллельно этому окончательно согласовывался поэтажный проект здания.

— А с выходом Земельного кодекса дело стало затягиваться, — продолжает Борис КАРДАЕВ. — И получается, что порой мы начинаем строить без части разрешительных документов. Сейчас эта проблема обсуждается, и, возможно, мы будем работать как раньше. Тогда и схема по ремонту жилищного фонда начнет работать без пробуксовки. А сегодня выходит, что доли в домах, которые только будут вводиться, я уже отработал для города в счет еще не выданных площадок. Недавно нам предлагали место для строительства на окраине Чкаловского поселка. Но отпускная цена кв. метра в таком доме — 9 тыс. рублей, а себестоимость — 11,5 -12 тыс. рублей. А ведь еще 10% я должен отдать городу. В Амурском поселке, где мы также работаем, цена реализации кв. метра — 11-11,5 тыс. рублей, да и те, как правило, покупателями жилья выплачиваются в рассрочку. Мы просим площадки в центре города, но «пробиваются» они очень туго.

Алексей ПАНТЕЛЕЕВ