Вложения во вторую или третью квартиру — малорентабельны.
По данным специалистов ООО «Горстрой-Недвижимость», проводивших анализ рынка нового жилья, после резкого скачка в сентябре и октябре, к концу 2004 года цены на новостройки также стабилизировались. В ноябре средняя цена за 1 кв. метр на первичном рынке составила 12,34 тыс. рублей, повысившись по сравнению с январским показателем на 1,5%. Минимальный уровень цен на новостройки наблюдался в марте. А в августе многие риэлторы даже начали временно снимать самые выгодные объекты с продажи, выставив их затем в сентябре по более высокой цене.
Взлеты и падения рынка новостроек
В последние месяцы прошлого года по сравнению с летним периодом в одних районах цены увеличивались, а в других — уменьшались. Так, стоимость 1 кв. метра в Кировском округе возросла на 5,7%, в Первомайском — на 4,81% и в Куйбышевском — на 3,7%. В Советском округе подорожание оказалось самым значительным и составило 12%. В Центральном районе жилье в новостройках упало в цене на 2%. В Ленинском округе 1 кв. метр подешевел на 6,28%, а в Октябрьском — на 6,17%.
«В Ленинском районе цены на недвижимость снизились в связи с приближающейся сдачей ряда домов, а также строительством относительно недорогого жилья на Московке, — говорит директор агентства „Горстрой-Недвижимость“ Людмила ТЮМЕНЦЕВА. — Прирост цен в Советском районе обусловлен превышением спроса над предложением в этом районе. Возникший на стадии строительства повышенный спрос вокруг новостроек в Амурском поселке осенью начал ослабевать, что, вероятно, и привело к снижению цен в Центральном районе».
В ноябре самая высокая цена за 1 кв. метр была в кирпичных домах на 4-комнатные квартиры, а самая низкая — на 1-комнатные. В панельных зданиях наблюдается обратная тенденция — 1-комнатные квартиры наиболее дорогие, а самые дешевые — 3-комнатные. Поэтому специалисты компании «Горстрой-Недвижимость» советуют приобретать 1,3-комнатные квартиры в кирпичных домах.
Что нам ждать от ипотеки?
Повышение спроса на строящуюся недвижимость вызвано и распространением ипотечного кредитования. Это коснулось также тех покупателей, для которых новостройки раньше были не по карману. В компании «МИЭЛЬ-недвижимость» доля сделок с участием ипотечного кредитования сегодня составляет 30%. В течение прошлого года их число возросло, но при этом, по словам генерального директора компании Павла КРУЧИНСКОГО, наблюдается недостаток заемных денежных средств. Банки и прочие структуры пока еще не удовлетворяют растущий спрос населения в ипотечном кредитовании.
Как сообщили корреспонденту «КВ» в компании «АРКАДА-стиль», год назад здесь также заключали не более одной-двух ипотечных сделок в квартал. Сегодня проводится 5-6 подобных операций каждый месяц. Но все же ипотека по-прежнему доступна далеко не каждому. «Пакет документов о доступном жилье утвержден. Однако рынок недвижимости подчиняется рыночным законам, и административными мерами жилье доступным не сделать, — считает директор компании Константин РОМАНКО. — Если чиновники и смягчат условия кредитования, то на рынок придут новые люди с деньгами, и цены снова вырастут. К тому же практика ипотечного кредитования у нас очень мала. Что будет, если через несколько лет невозврат кредитов примет массовый характер?».
Инвестиции в недвижимость будут невыгодны
Вложение денег в недвижимость долгое время считалось самым эффективным способом сохранения средств. При покупке жилья на нулевом цикле строительства и продаже на сдаче дома в эксплуатацию доходность составляет 30%. Однако доля таких покупателей-инвесторов велика лишь в Москве. В Омске если кто-то и приобретает вторую или третью квартиру в спекулятивных целях, то число этих частных инвесторов ничтожно мало.
По словам Павла КРУЧИНСКОГО, говорить, что в любую новостройку можно вкладывать деньги для получения дивидендов больших, чем в банке, нельзя. Однако если этим заниматься профессионально или советоваться с риэлторами, возможно, краткосрочные инвестиции и смогут дать свои результаты. Риски здесь могут быть разные, включая недобросовестную работу компаний-застройщиков. «При этом люди не то что не выигрывают на перепродаже, но бывает, что и свои деньги вернуть не могут. Такой случай наблюдался у нас в ноябре», — продолжает Павел КРУЧИНСКИЙ. Поэтому подходить к этой деятельности надо со всей осторожностью — выбирать застройщика, место строительства, учитывать, насколько характеристики проекта соответствуют рыночным ожиданиям. По мнению специалистов компании «МИЭЛЬ-недвижимость», в Омске рентабельными проектами являются не более 20% от общего объема новостроек. При этом инвестиционно привлекательным может быть и социальное жилье, и недвижимость из разряда элитного класса.
Константин РОМАНКО считает иначе. Вкладывать деньги в недвижимость невыгодно, потому что рост цен здесь находится на уровне инфляции. Летом и осенью стремительно дорожали лишь определенные категории жилья. «22% годовых — это, конечно, выше, чем доходы по банковским вкладам, — говорит он. — Но ведь и цена недвижимости предполагает другой уровень вложений. Минимальная стоимость квартиры в настоящее время — около 400 тыс. рублей». К тому же из-за растущей себестоимости строительства квартиры в уже возведенном доме дешевле, чем там, где только происходит закладка фундамента. А есть ли смысл вкладывать в недострой, когда готовое жилье можно купить уже сейчас?
По мнению риэлторов, самой выгодной операцией долгое время оставалось вложение денег в коммерческую недвижимость. Однако сегодня в Омске заявлено о строительстве примерно десяти крупных бизнес-центров и офисных комплексов. Появляется большое количество предложений и по точечной застройке небольшими объектами. Спрос на недвижимость подобного типа может быть удовлетворен уже через пару лет. Тогда и эти спекулятивные интересы частных инвесторов также исчезнут. Хотя некоторые аналитики считают, что дефицит высококачественных торговых и офисных помещений в центре города будет оставаться всегда.
Алексей ПАНТЕЛЕЕВ
