Компания «Стройинвестомск», являющаяся крупнейшим инвестором-застройщиком в регионе, начала работу над новыми микрорайонами на Левобережье и в Амурском поселке. Согласно контракту московских инвесторов с администрацией города и правительством области, до 2010 года в Омске будет построено 1 млн 200 тысяч кв. метров жилья. Корреспондент «КВ» Алексей ПАНТЕЛЕЕВ встретился с генеральным директором ЗАО «Стройинвестомск» Эльбрусом КАЛЛАГАТЫ и узнал подробности и планы деятельности компании в Омске.
— Эльбрус Петрович, Стройинвестрегион пришел в область два с половиной года назад, каковы итоги работы?
— В 2003 году мы сдали 30,5 тысячи кв. метров жилья, в 2004 году — уже 40,5 тысячи, а в планах на 2005 год — 125 тысяч кв. метров. Далее — по нарастающей. В следующем году эта цифра увеличится до 130 тысяч. В 2007 году ввод жилья должен составить 155 тысяч кв. метров.
В этом году планируется завершить строительство микрорайона «Прибрежный». Здесь останутся лишь сезонные работы на лето по благоустройству и оформлению фасадов, а объем строительства в общей сложности составит 105 тысяч кв. метров. В «Омском кристалле» в 2005 году мы планируем сдать 51 тысячу кв. метров и 49 тысяч — в 5-м микрорайоне. Всего в строительстве сейчас находится 17 домов, 12 из них сдается в этом году. В микрорайонах помимо прочего намечено строительство многоуровневых гаражей в общей сложности на две тысячи машиномест. Подземные парковки также планируются между 24-этажными домами 5-го микрорайона.
Работу на этих площадках мы полностью заканчиваем в 2007 году. Если говорить об инвестициях, на сегодняшний день вместе с затратами на проектные работы мы вложили в строительство в Омске 1 млрд 400 млн рублей.
— Каковы дальнейшие планы?
— Компания получила акт выбора участка на микрорайон «Омский кристалл-2». Там будет построено около 60 тысяч кв. метров жилья, а также планируется возведение многоярусных гаражей на 500 мест. На первых этажах домов, как правило, разместятся объекты бытового обслуживания — аптеки, молочные кухни, мини-маркеты.
Сейчас идет намыв грунта для третьей очереди 5-го микрорайона, где намечено ввести в пределах 125-150 тысяч кв. метров жилья. Пока только идет проработка этого проекта и все данные еще уточняются. Ближе к Иртышу будет застраиваться новый микрорайон «Прибрежный-2», где появится около 200 тысяч кв. метров жилья.
Также в планах — застройка территории бывших угольных складов на правобережье в районе улицы Барнаульской. Проектное название этого микрорайона — «Восточный». Но там еще нужно решить много вопросов, вынести существующий рынок. Застройка микрорайона будет разбита на несколько очередей до 2010 года. В общей сложности в нем появится порядка 150 тысяч кв. метров жилья.
Далее последует более крупный проект — микрорайон «Волгоградский», где планируется построить 300 тысяч кв. метров. Здесь будут возводиться дома разной этажности — от пяти и до 30 этажей. Пока органы архитектуры ведут проработку, готовится исходно-разрешительная документация и идет предпроектная подготовка. Сейчас мы начали прорабатывать и микрорайон №13 — «Садовый». Там тоже будет возведено более 100 тысяч кв. метров. Но это уже более отдаленные планы, все начнется вырисовываться позже и впишется в общий ансамбль застройки Левобережья.
— Вы также намерены заняться и благоустройством левобережного парка?
— Сейчас объявлен конкурс на выбор управляющей компании для парка 300-летия Омска. Мы одни из претендентов на получение этого заказа. Компания уже имеет опыт строительства большого парка в Калининграде, перед этим проводятся серьезные маркетинговые исследования, изучается российский и зарубежный опыт. Планируем заняться парком и в Омске, если выиграем конкурс.
— А участки под новое строительство тоже будете получать на торгах?
— Мы готовы участвовать и в конкурсах, хотя ранее получали площадки согласно подписанному контракту. Но, с другой стороны, конкурентов у нас в Омске мало, застраивать целый микрорайон решится не каждый.
— Кто работает у вас в роли подрядчиков?
— У нас действует шесть подрядчиков. В «Прибрежном» работает ООО «ДСК». В 5-м микрорайоне четыре подрядчика: три 16-этажных дома готовит к сдаче «Полет и К», на двух домах работает фирма «Бином», 8-этажные кирпичные дома строит Су-149, и еще есть фирма «Гарантстрой». На задельных объектах, которые будут сдаваться в следующем году, работает «Кристи инженеринг». В «Омском кристалле» всего один подрядчик — «Кристи инженеринг».
— Говорили, что «Кристи инженеринг» уйдет из Омска — югославы обходятся слишком дорого.
— Когда шла речь о том, что сюда заедут китайцы, для которых уже выделили квоту, не учли, что на зиму они уезжают на родину — в Сибири китайцы мерзнут. «Кристи инженеринг» лишь изначально была югославской компанией. Но теперь она зарегистрирована в России, и от югославов осталось одно название. У них большой опыт работы в монолитном домостроении, массовую застройку по этой технологии они начинали в Сургуте и Ханты-Мансийске. За этой системой будущее, кирпичные дома получаются дороже. Поэтому менять «Кристи Инженеринг» никто не собирается. У них в работе около 40% от всех объемов строительства, занято порядка 350 человек и людей не хватает.
Мы помогаем подрядчикам с поиском рабочих, хотя это не наша задача. Наша задача — давать деньги. В авансах у всех подрядчиков на сегодняшний день находится около 169 млн рублей. Мы выделили также 63 млн рублей на мобилизацию, кто-то покупал на них опалубку или технику, если не успел подготовить для себя базу. Есть еще авансы на стройматериалы, специальные авансы на оборудование.
Так что основные проблемы сейчас — это недостаток электроэнергии для нужд строительства, дефицит стройматериалов, начались перебои со щебнем. Выпуск кирпича уже готовит компания «Луна-керамика», но пока облицовочный кирпич мы везем из Тюмени. Где брать материалы, определяют сами подрядчики. У нас есть договорная цена — если мы условно определим стоимость объекта в 150 млн рублей, подрядчик должен в нее укладываться.
— Решается ли проблема с нехваткой рабочих?
— С учетом сегодняшних темпов строительства дефицит рабочих составляет порядка 500 человек. Сейчас мы строим в течение 18 месяцев. Но уже понятно, что нужно успевать строить за 12 месяцев, максимум — за 15. И без привлечения иностранной рабочей силы мы все не вытянем. Нам нужны, в основном каменщики. Сегодня здесь работают корейцы и таджики, но это — неквалифицированная рабочая сила. С началом морозов возвращаются те, кто летом строил коттеджи. Мы привлекаем работников из Тюмени, а недавно наш сотрудник выехал на Украину. Хотя рассчитываем все же больше на иностранцев, скорее всего на турков. Однако площадки под них еще не готовы. Но, думаю, сможем задействовать их уже через год.
— Насколько за последнее время подорожали квартиры в ваших домах?
— Когда мы продавали первые дома в «Прибрежном», цена 1 кв. метра в квартире с отделкой под ключ была девять тысяч рублей. Сегодня девяти тысяч достигла только стоимость строительно-монтажных работ. Новые объекты будут еще дороже. Если тысяча штук кирпича в мае стоила 2 700 рублей, то сейчас — порядка четырех тысяч. Поэтому ведется большая работа в институтах «Горстройпроект» и «Омскгражданпроект». Мы сами задаем параметры в проектах и смотрим, каким будет расход стройматериалов на один кв. метр. Кроме того, отслеживаем, где берут материалы подрядчики, и говорим, а почему ты не идешь туда, где дешевле? Сегодня можно насобирать себестоимость и в 16 тысяч рублей на кв. метр. И мы проделали очень большую работу по сдерживанию цен, в том числе и на омском рынке недвижимости. Кроме того, цены, которые устанавливает инвестор, внимательно отслеживает губернатор.
— Рентабельна ли при этом деятельность самой компании?
— Омский филиал лишь оказывает услуги. У нас очень низкие цены, и филиал работает с незначительной прибылью. А в прошлом месяце мы получили 27 тысяч рублей убытков. Рентабельность Стройинвестрегиона — в среднем порядка 7-8%, но это без учета издержек самой компании. По некоторым объектам в Омске мы вышли в минус. Более дорогим готовым жильем мы не занимаемся и пытаемся все продать на стадии строительства.
До нового года в стране сдерживают цены на энергоносители. Потом их отпустят, и снова поднимутся цены на стройматериалы и жилье. Поэтому для многих покупателей единственный выход — ипотека. Я думаю, через десять лет ежемесячная сумма выплат по этим кредитам не превысит стоимость проезда в такси. В нашем офисе открылось представительство московского Банка жилищного строительства, который занимается конкретно ипотекой и предлагает очень гибкую систему. Например, если у человека низкая зарплата, можно привести созаемщика — родственника или друга.
— Некоторые жители «Прибрежного» подали в суд на Стройинвестомск из-за низкого качества работы строителей. Как разрешаются такие конфликты?
— Такие издержки чаще случаются в панельных домах, и исправить их сложно. «Полет и К» недавно сдал в «Прибрежном» кирпичные дома № 4 и 5, по ним от жильцов поступило 79 нареканий. Подрядчики решают эти вопросы, и сейчас из всех требований остались единицы. Кто-то предъявляет справедливые претензии, но многие занимаются сутяжничеством. Некоторые пишут, например, что их дверь испорчена сучками. Есть люди, которые купили квартиру за 500 тысяч, а выставили требований уже на миллион с лишним. По всем разногласиям работают комиссия и независимые эксперты, и там, где мы соглашаемся, эти пункты устраняются. Пока в судах у нас три или четыре дела, но окончательных решений нет ни по одному из предъявленных исков. После того как суд примет решение, мы их автоматически переведем на подрядчиков.
— Вы были переведены в наш город из Москвы, удалось ли уже твердо обосноваться в Омске, как проводите свое свободное время?
— В Москве я работал главным инженером Стройинвестрегиона, а сюда приехал, потому что решил уволиться прежний директор. В Омске у нас самые большие объемы строительства, и возникает много вопросов. В других регионах все процессы были более контролируемыми, а здесь надо было принимать экстренные меры, что мы довольно успешно сделали совместно с администрацией города и области. В Омской области у нас проработана программа до 2010 года, а потом пусть строительство развивают ваши инвесторы. Нас очень часто приглашают уже в новые регионы.
Свободного времени остается очень мало. В выходной день для прогулки выбираю наши объекты и смотрю, что было сделано за неделю. Даже на хоккей еще не успел сходить, болею, конечно, за «Авангард». А вчера начал ходить в фитнес-клуб, чтобы поддерживать себя в хорошей физической форме.
Эльбрус КАЛЛАГАТЫ
Эльбрус Петрович родился 10 мая 1949 года в селе Тепи в Грузии. Учился и жил во Владикавказе. На стройке работал с 1967 года, освоил профессии электрика, сварщика, каменщика. В 1973 году окончил строительный факультет Горно-металлургического института по специальности «Промышленное и гражданское строительство». В 1976-1977 годах работал в Шахтостроительном управлении Читинской области на строительстве рудников. С 1977-го по 1995 год строил Байкало-Амурскую магистраль, прошел путь от прораба до заместителя по производству, главного инженера, начальника строительного управления и заместителя управляющего трестом. В перерыве в 1987-1988 годах в должности начальника строительства работал на возведении объектов атомной энергетики в Красноярском крае. После 1995 года руководил строительством различных объектов в Осетии, Ставропольском крае, участвовал в создании шахматного городка Сити-Чесс в Калмыкии. В 2002 году начал работать в компании Стройинвестрегион сначала ведущим, а потом главным инженером. 21 июня 2005 года назначен генеральным директором ЗАО «Стройинвестомск».
Женат, есть трое детей и четверо внуков.
