Подвалы отдадут народу

В самом деле, вопрос с общим имуществом в многоквартирном доме был до конца не решен. Раньше дома были полностью муниципальной собственностью, затем квартиры постепенно приватизировались, а инженерное оборудование и места общего пользования как-то повисли в воздухе. Жилищный кодекс в марте 2005 года все расставил по местам. Есть собственники жилых помещений, а все вместе они владеют общим имуществом, которое находится за пределами квартир.

Парадокс состоял в том, что жильцам с удовольствием отдали прогнившие инженерные сети, обшарпанные лестницы, мол, вы теперь собственники и сами разбирайтесь со своим имуществом. А вот подвалы, которые можно сдавать в аренду, народу передавать не стали.

С этим не согласились жильцы дома № 18 по улице Лазо (см. «КВ» № 14 от 12.04.2006 г.). Решив создать ТСЖ в своем доме, они попросили муниципалитет отдать им помещение подвала. Подвал не простой. Он разделен на несколько помещений, и инженерное оборудование от других нежилых помещений отделено стенами.

Муниципалитет указал собственникам дома на Лазо, 18 на то, что, во-первых, нежилые помещения в подвале внесены в реестр муниципального имущества именно в статусе нежилых помещений, а не как места общего пользования. Во-вторых, если уж спорная недвижимость внесена в муниципальную казну, то распорядиться ею мэрия может либо передав ее в собственность субъекта Федерации, либо продав на открытом аукционе.

В постановлении правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года, которое ввело в оборот Правила пользования общим имуществом в многоквартирном доме, ситуация с техническими подвалами и техническими этажами разъяснена. Но не полностью.

При определении общего имущества собственников будут использоваться сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГР). В случае возникновения спорной ситуации приоритет отдается именно ЕГР. То есть если часть подвала была продана из муниципалитета другому собственнику и информация об этом занесена в госреестр, то общим имуществом именно эта часть подвала уже не станет — независимо от того, как эти помещения отражены в Бюро технической инвентаризации, бухгалтерской документации управляющих организаций или в технической документации на многоквартирный дом.

То, что в Правилах даже не упомянуты реестры муниципального имущества, дало основание некоторым экспертам полагать, что подвалы, много лет сдаваемые муниципалитетом в аренду, теперь будут переданы собственникам. В частности, эксперт Института экономики города Дмитрий ГОРДЕЕВ в одной из центральных газет заявил: «Теперь в отдельных муниципалитетах не смогут присваивать подвалы только потому, что они „находятся на балансе“ муниципальных предприятий».

В омском департаменте недвижимости пока о Правилах не слышали. И в том, что муниципалитету придется расстаться с подвалами, сомневаются. «Право муниципалитета на недвижимое имущество возникло до появления закона о госрегистрации, — сказал один из чиновников департамента. — Если недвижимость внесена в муниципальную казну, то она является муниципальной собственностью, независимо от того, внесена ли эта недвижимость в Единый государственный реестр или нет. Об этом говорится и в законе о госрегистрации». Далее он предположил, что корреспондент «КВ» просто не так понял статьи 3 и 4 вступивших в силу Правил, где как раз говорится о приоритете госреестра.

Кстати, из логики Правил вытекает то, что помещения, где ранее располагались аварийно-диспетчерские службы, цеха, мастерские, также относятся к общему имуществу. Как известно, не так давно это муниципальное имущество (наряду с автотранспортом, оргтехникой и мебелью) мэрия передала в доверительное управление управляющим компаниям.

Последнее слово окажется все же за Федеральной регистрационной службой.
После этого надо будет только дождаться первого заявления о включении подвалов, лестниц и другого общего имущества в госреестр. Тогда и посмотрим, как регистрационная служба будет реализовывать Правила на практике.

Вопрос по существу

1. Какие помещения входят в состав общего имущества в многоквартирном доме?

Помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме. Это межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (в том числе построенные за счет средств квартир встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

2. Нужна ли государственная регистрация общего имущества многоквартирного дома?

Да, теперь собственники квартир в многоквартирном доме должны зарегистрировать общее имущество. Для этого в ближайшее время Министерство юстиции РФ разработает порядок внесения в Единый государственный реестр сведений об общем имуществе в многоквартирных домах. И только после этого в установленном порядке нужно подать заявление о внесении в госреестр общего имущества в Федеральную регистрационную службу.