Новостройки дорожают на 200-300 тысяч в неделю

Перекупщики диктуют цены?

Журналист «КВ» этим летом решил улучшить свои условия, сменив старое жилье на квартиру в новом доме по улице Братской, 19. В середине июля приглянувшаяся ему «трешка» площадью примерно в сотню кв. метров стоила 1 миллион 950 тысяч рублей. Но, узнав, что нашелся покупатель, хозяин, купивший эту квартиру на этапе котлована у застройщика, сразу поднял цену на 120 тысяч рублей. А всего через три дня она стала дороже уже на 800 тысяч, и договор пришлось расторгнуть. Сотрудник «КВ» внес аванс за другую квартиру в этом же доме, но меньшей площади, которая стоила 2 млн 120 тысяч рублей. Однако, опять же несмотря на договор, через месяц продавец задрал цену на полмиллиона. «Мы начали новые поиски, — рассказал коллега. — И увидели, что жилье дорожает на 200-300 тысяч рублей в неделю. Цена квартиры в панельной новостройке на Братской с 1 млн 600 тысяч рублей за неделю подскочила до 2,5 миллиоа. Сегодня же за эту сумму можно купить квартиру в доме, который будет сдан через полгода, но реально сдачи придется ждать месяцев десять».

Получается, рост цен на новостройки — результат спекулятивных сделок с квартирами? Директор компании «Аркада-Стиль» Константин РОМАНКО считает иначе и говорит, что следует выделять лишь отдельные дома, цены по которым продавец может поднять в течение даже не недели, а одного дня. «А если этот результат умножить на годовой доход, покажется, что здесь просто бешеный рост цен, — продолжает г-н РОМАНКО. — Но на самом деле за июнь-сентябрь в целом по городу на вторичном рынке цены на квартиры поднялись на 16,8%, на первичном рынке — на 17,5%». Специалист по недвижимости Игорь ОСИПОВ также считает, что перекупщики на рынок почти не влияют. По его словам, 90% реализуемых в Омске квартир в новостройках продают застройщики через собственные отделы реализации.

Все выше, и выше, и выше...

Открыв свежий октябрьский номер омского ежемесячного издания по недвижимости, «КВ» убедились, что указанные в нем цены уже не соответствуют реальности. К примеру, в ЗАО «ПИК-Регион» мы узнали, что двухкомнатные квартиры в домах №3 и №4 микрорайона «Омский кристалл» от 1 млн 278 тысяч рублей подорожали до 1,4-1,6 млн. Цены на жилье в журнале были приведены по состоянию на 22 сентября, получается, «кристалловские» новостройки от заказчика — «ПИК-региона» — стали дороже на 200-400 тысяч рублей всего за полторы-две недели. Аналогичный рост в 400 тысяч рублей показали и «двушки» в строящемся панельном доме в 11-м микрорайоне Левобережья (застройщик — ЗАО «СК „Конто“). Здесь за несколько недель цена на двухкомнатную квартиру площадью 53 кв. метра по улице Дмитриева с 1 млн 49 тысяч рублей поднялась до 1 млн 480 тысяч.

Традиционно наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры. Как рассказали „КВ“ в отделе маркетинга компании „Открытый Мир“, в среднем по городу с января по сентябрь цены на них в новостройках выросли на 38,4 %. Но, к примеру, в Октябрьском округе темп прироста стоимости кв. метра с начала года на однокомнатные квартиры составил целых 51,3 %. Особенно динамично дорожали квартиры в новостройке по улице Масленникова, 72. Цены на двухкомнатные квартиры на первичном рынке, по данным компании „Открытый Мир“, в целом по городу с января по сентябрь выросли на 41%, на трехкомнатные — на 36,2 %.

Руководители риэлторских компаний отмечают, что ряд крупных омских строительных фирм и трестов летом придерживали продажи своих объектов, чтобы затем осенью выставить их по более высокой цене. Во-вторых, некоторые застройщики повышали цены на новостройки еженедельно. Риэлторы отказываются называть эти компании, поэтому мы сами спросили у крупных омских строительных фирм, почему новое жилье с каждым месяцем становятся все менее доступным.

Застройщики зависят от сырья и чиновников

Заместитель генерального директора по недвижимости ООО „ДСК “Стройбетон» Владимир ГРИНЕВ считает, что одна из причин роста цен на новостройки — неразбериха в подготовке исходно-разрешительной документации. До сих пор не совсем ясно, какие ведомства и в какие сроки должны подписывать документы застройщикам. Есть проблемы и с выполнением 214-го Федерального закона «О долевом строительстве», поэтому предложений новых квартир на рынке становится меньше, сокращаются объемы возведения жилья, а цены растут. Кроме того, дорожают стройматериалы.

«По сравнению со вторым кварталом мы подняли цены на квартиры примерно на 14-15%, — говорит Владимир ГРИНЕВ. — А металл и цемент подорожали на 20-30%. Но мы стараемся более-менее свою цену держать. Однако сегодня возникла очередная проблема — с оформлением земли и проведением тендеров. Это накладывает отпечаток и на нашу работу». Крупнейшие объекты ДСК «Стройбетон» — микрорайоны «Гражданский» и «Краснознаменный» в Амурском поселке. Это окраина города, но г-н ГРИНЕВ отмечает, что в этом году на новые квартиры не было даже обычного летнего падения спроса.

Директор ЗАО «Новострой-КПД» Светлана ГУРИНОВА также говорит о планомерном, а не резком повышении цен на новостройки. Компания занимается реализацией квартир в крупнопанельных домах в различных районах города, застройщиком которых является ЗАО «ЗСЖБ №6». «И мы свои квартиры до сентября не придерживали, — говорит Светлана ГУРИНОВА. — Мы очень тесно работаем с людьми, квартиры у нас покупает тот, кто заинтересован в жилье, а не в перепродажах. Чтобы их не было, мы отслеживаем риэлторов». По словам г-жи ГУРИНОВОЙ, ценник на квартиры в отдаленных микрорайонах держится неизменным три месяца. А стоимость кв. метра в течение квартала в среднем повышается начиная от тысячи рублей. Но обычно по каждому дому цена просчитывается индивидуально.

В основном застройщики видят причину роста цен на жилье в удорожании сырья и стройматериалов. Заместитель генерального директора по коммерческим вопросам ООО «ЗЖБИ-5» Евгений СЕМЕНОВ рассказал «КВ», что в этом году цемент подорожал в конце апреля — начале мая на 20%, но летом его стоимость не росла. Однако цемента стало не хватать в связи с ростом строительства, а рынок есть рынок. «Но самое главное — это ежемесячный рост цен на металл на 4-5%. А в августе-сентябре металл подорожал на 15-20%, — продолжает Евгений СЕМЕНОВ. — В мае металл в Омске стоил 18,3 тысяча рублей за тонну. Сегодня же тонна металла для строительства обойдется уже в 31 тысячу рублей. Кроме того, в сентябре на 30% подорожал щебень».

Для производства металлоемких сборных железобетонных изделий стоимость металла очень важна. Удорожание же монолитного жилья в большей степени зависит от цен на цемент. По сведениям компании РБК, рынок цемента до сих пор дефицитен и к тому же монополизирован. Доля крупнейшего игрока — ЗАО «Евроцемент групп» — составляет на российском рынке 55%. Аналитики считают, что рост цен на цемент выступает одним из главных факторов удорожания стоимости вновь введенных квадратных метров жилья.

Рынок может обрушиться через два года

Риэлторы также связывают рост цен на недвижимость с растущим спросом и развитием ипотеки. На рынке увеличился объем вращающихся денег и количество участников, ведь сегодня можно купить квартиру, имея от 10 до 30% от ее стоимости. По словам директора компании «Аркада-Стиль» Константина РОМАНКО, у ипотечных компаний и банков объем выданных ипотечных кредитов за год вырос в три с половиной раза. Но объемы, привлекаемые на первичный и вторичный рынки, существенно отличаются, это соотношение где-то 20 к 80. «Два из десяти кредитов привлекаются на рынок новостроек и восемь — на „вторичку“, — говорит Константин РОМАНКО. — Такой дисбаланс связан с документацией, которая требуется банку для оформления кредитного договора. Но эти рынки все равно тесно взаимосвязаны. Например, человек может продать старую квартиру тому, кто приобретет ее в кредит, а на вырученные деньги купить новостройку. Поэтому было бы лукавством говорить, что ипотека не влияет на цену кв. метра в новом жилье. Деньги перетекают из одного сектора в другой».

По мнению г-на РОМАНКО, сегодня нас может спасти только огромный прирост, резкий скачок объемов строительства, что в принципе проблематично. Государство и рынок на сегодняшний день не предлагают других инвестиционных продуктов, куда можно было бы вкладывать деньги. Сегодня, наверное, только недвижимость может адекватно восполнить вложенные финансы, но это чревато. «Аналитики называют разные сроки, когда рынок жилья может рухнуть, — поясняет Константин РОМАНКО. — Но пока речь идет о том, что порядка двух лет у нас есть. Как дальше будет развиваться сценарий, не очень понятно».

Однако определенные шаги правительство все же предпринимает, например, пытается ограничить количество покупок налогом на дополнительную недвижимость. То есть имеешь две квартиры — заплати казне больше денег. Хотя на деле можно пользоваться и уже имеющимися рычагами. Очень много квартир в новостройках, в том числе и в Омске, покупается лишь с целью инвестирования. «Но если застройщики эти договор купли-продажи в соответствии с 214-м законом не зарегистрируют в учреждении юстиции, налоговая инспекция такие сделки попросту не увидит, — продолжает г-н РОМАНКО. — Если же все делать по правилам, налоги могут стать ограничителем числа спекулятивных сделок».