Банкам нужны старые квартиры,

Первичная революция

Набивший оскомину национальный проект «Доступное жилье» обозначил главное направление решения квартирного вопроса. Чтобы жилье было доступным, надо, чтобы его было много. Старый жилой фонд не может удовлетворить потребности омичей, соответственно, нужно строить новый.

В идеале все так изначально и планировалось. Людям надо дать ипотечные кредиты, и они будут эти деньги инвестировать в строительство. Планы откорректировала жизнь. По словам директора компании «Шейко и партнеры» Дмитрия ШЕЙКО, пока в Омске ситуация такова, что квартиры в строящихся домах скупают без помощи ипотечных кредитов. В Москве период, когда в жилье вкладывались свободные деньги, прошел. В Омске этот процесс идет медленнее.

Тем не менее процесс сотрудничества банков и строителей идет. «Мы кредитуем приобретение долевого участия почти на любом объекте, но под залог уже имеющегося у заемщика жилья, — говорит региональный директор КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) Владимир ЗЕМЛЯКОВ. — Прорабатываем варианты, когда в залог будет оформляться долевое участие. Но в этом случае отбор объектов будет гораздо строже. Будут аккредитованы конкретные застройщики и конкретные дома: мы стараемся максимально снизить риски».

Достаточно активно предлагаются новостройки по программе АИЖК. Только в этом случае со строителями договариваются не только банки, но и ипотечные агентства. «Для нас строящееся жилье, — говорит управляющий омским филиалом Сиббизнесбанка Игорь ГАЛКИН, — это дополнительный источник дохода. Мы кредитуем по программе АИЖК, то есть перепродаем выданный кредит федеральному агентству. Однако, чтобы перепродать кредит, необходимо, чтобы было оформлено право собственности. С новостройками это невозможно. Поэтому мы кредитуем на стадии строительства, и пока дом не сдан в эксплуатацию, проценты по ипотеке получаем мы».

С утверждением, что новостройки — перспективное направление, никто не спорит. В ближайшее время в Омске возможно и появление новых программ по новостройкам. По словам заведующей сектором ипотечного кредитования филиала «ОПСБ» Инвестсбербанка Оксаны МОРОЗОВОЙ, в перспективе банк, который сейчас работает только по программе АИЖК, планирует выйти и на первичный рынок и разработает свою программу.

Как только Инвестсбербанк пройдет окончательно процедуру слияния с венгерским ОТР Bank, иностранные партнеры будут внедрять свои продукты в российский рынок. Точно такая же история с ИМПЭКСБАНКОМ. Как рассказали «КВ» в банке, летом пройдет рэбрэндинг. После этого омичам будут предложены новые продукты, которые, в этом никто не сомневается, будут достаточно конкурентоспособными.

Однако банки уже сейчас достаточно активно рынок новостроек осваивают. Во-первых, банки решили проблему с залогом при кредитовании строящегося жилья. Под обеспечение кредита берется имеющаяся у заемщика квартира. Отдельные программы по строящемуся жилью появились у МДМ-Банка, Банка Москвы, Внешторгбанка и Промсвязьбанка. По-прежнему кредит на новостройку можно получить в Газпромбанке, Омск-Банке, «КИТ Финансе», Росбанке, Мираф-банке и так далее.

Правда, заемщики должны помнить, что обычно на период строительства действует повышенная ставка — от 20 (Мираф-банк) до16% (Газпромбанк, ВТБ 24, МДМ-Банк).
Есть банки, которые на оба периода — до и после строительства устанавливают единую ставку. Так поступают банк «Уралсиб», «КИТ Финанс», Банк Москвы. Очень часто банки для первичной недвижимости выставляют довольно жесткие условия. Например, «Уралсиб» выдает кредиты, только если застройщик получил разрешение на строительство до 1 апреля 2004 года, таким образом, договор с этим застройщиком не будет попадать под действие нового закона о долевом строительстве. В этом случае проще оформить сделку.

Иногда банки требуют в дополнение к залогу имеющегося жилья и наличия поручителей. А Промсвязьбанк проводит аккредитацию застройщиков. В его портфеле уже есть несколько застройщиков. «Если клиент придет с неаккредитованным застройщиком, — говорит специалист по ипотечному кредитованию омского филиала Промсвязьбанка Алексей СУСЛОВ, — то наши специалисты возьмутся за нового застройщика и будут тщательно проверять его финансовое состояние, если, конечно, он позволит это делать».

Несмотря на то, что банки повернулись лицом к «первичке», будущие клиенты должны быть готовы к тому, что понравившийся банк может и не дать кредит, либо застройщик по ипотеке в отдельно взятом доме будет работать с отдельно взятым банком.

Такого не случится, если клиент задумает построить дом сам. В Газпромбанке есть программа кредитования постройки загородного дома. Преимущества данного вида ипотеки в том, что в залог может быть взята земля, сам дом, не завершенный строительством, также выступает в качестве залога, так как на него можно оформить право собственности.

Операция «Антивалюта»

Рынок ипотечных продуктов по вторичному жилью тоже на месте не стоял. Помимо того что АИЖК за последние полгода успело снизить ставки в два раза, банки стали откликаться на спрос специальных ипотечных продуктов. Здесь в первую очередь идет речь о программах, кредитующих заемщиков, не имеющих первоначального взноса. Действительно, проблема такая существует. Многие омичи имеют в собственности квартиры, но по каким-либо причинам эти квартиры их не устраивают.

Банки предлагают различные схемы для приобретения большей квартиры. Это может быть отсрочка первоначального взноса, как, например, в «КИТ Финансе» или «Уралсибе». Это может быть отдельный кредит на первоначальный взнос под залог имеющегося жилья, например, такой кредит можно получить в Абсолют-банке.

Кстати, на рост цен на недвижимость банки реагируют довольно чутко. Об этом говорит то, что за полгода срок кредитования пересмотрели Банк Москвы, Промсвязьбанк, Газпромбанк, МДМ-Банк и Омск-Банк. Еще один факт — многие банки увеличили максимальную сумму кредита. Например, если в мае 2006 года Банк жилищного финансирования давал не более одного миллиона рублей, то уже в ноябре максимально возможная сумма составила 4 миллиона рублей.

Самая главная роль отводится, конечно, процентным ставкам. Как и следовало ожидать, вслед за АИЖК ставки других банков поползли вниз. Снизился нижний порог в Банке Москвы с 13 до 11,9%, в ВТБ24 — с 13 до 12,5%, на полпроцента упал этот показатель в Газпромбанке, на 1% в «КИТ Финансе», МДМ-Банке, Мираф-Банке. Правда, пониженные ставки банки компенсируют за счет тех заемщиков, которые имеют минимальный первоначальный взнос и недостаточный доход для короткого кредита. Как правило, чем больше срок и меньше первоначальный взнос, тем выше ставка. Дифференцируют ставки по этим признакам почти все банки, начиная с АИЖК. Повышается процент и для тех, кто не может подтвердить свой доход справкой 2-НДФЛ. Правда, есть и программы, ставка которых не дифференцируется, например у «КИТ Финанса», Импэксбанка, Омск-Банка.


Наиболее прогрессивными долгое время считались плавающие рублевые ставки и долларовые кредиты. В августе 2006 года Сбербанк попытался изменить отношение россиян к доллару. Ипотечные долларовые ставки Сбербанк увеличил в среднем на 1,5 — 2%. Если раньше кредит в иностранной валюте в Сбербанке выдавался под 10,6 — 11%, то теперь ставки колеблются в пределах 12,3 — 15,5%.

Некоторые эксперты ждали, что остальные коммерческие банки последуют за Сбербанком. Но этого не случилось. «Банки — это самостоятельные структуры, — говорит господин ГАЛКИН. — Прежде чем снизить или повысить ставку, кредитная организация просчитывает обоснованность этого шага, исходя из своих ресурсов».

Банки в ситуации долларовыми кредитами повели себя довольно неожиданно. Большинство банков проценты по валютным кредитам не изменило, хотя при этом некоторые снизили стоимость рублевых кредитов, это «КИТ Финанс», Газпромбанк и другие. Снизили валютные ставки МДМ-Банк, Мираф-Банк, «Уралсиб». А Росбанк увеличил на полпроцента верхний предел валютных ставок.

Отдельный интерес представляют кредиты под плавающие ставки. В Омске эти продукты есть в банке «КИТ Финанс» и Мираф-Банке. Сейчас проценты по этим ипотечным продуктам составляют в «КИТ Финансе» 9,49%, в Мираф-Банке — 12,5% (без справки 2-НДФЛ — 13,5%). Плавающая ставка рассчитывается на основе индикатора MosPrime 3М, к значению индикатора банк прибавляет свой процент (например, «КИТ Финанс» добавляет 5%), ставки пересматриваются раз в три месяца.

MosPrime 3M — индикативная ставка предложения рублевых кредитов, предоставляемых крупнейшими банками на московском рынке на срок 3 месяца, рассчитываемая Национальной валютной ассоциацией. В последнее время наблюдается снижение ставок. Но главный минус плавающей ставки — она может как снизиться, так и повыситься. Тем не менее этот вариант наиболее удобен для тех заемщиков, кто рассчитывает через несколько лет перекредитоваться или погасить кредит досрочно, так как обычно плавающая ставка соответствует среднерыночной ставке. И если появляется тенденция снижения ставок, индикатор MosPrime 3M на нее реагирует.
Есть хорошая новость для владельцев квартир. Получили распространение ипотечные продукты, когда собственное жилье можно заложить, чтобы получить деньги на какие-то другие нужды, ремонт, крупные покупки. Этот вид страхования более привлекателен, чем потребительское кредитование, за счет более низких процентных ставок.

Курс на снижение

В конце 2005 года скептики уверяли, что доступная ипотека — это миф. Однако в 2006 году ипотечные ставки вели себя довольно неожиданно, так как глобального снижения на 2 — 3% никто не ожидал. Тем не менее это произошло вовсе не искусственно. «Коммерческие банки не снижали бы ставки, если бы было им это невыгодно, — говорит Владимир ЗЕМЛЯКОВ. — Значит, такая ситуация сложилась на рынке. Правда, в следующем году, скорее всего, столь динамичного снижения кредитных ставок не произойдет. Они достигли своего предела. Возможно, в начале года будет объявлено о снижении, но не более чем на 0,25 — 0,5%».

Вторая волна снижения ипотечных ставок возможна после вступления России в ВТО, возможно, это будет 2008 год. 15 ноября на заседании Госсовета президент Владимир ПУТИН заявил банкирам, что им стоит подготовиться к конкуренции с иностранными банками. Смысл подготовки в том, что необходимо формировать крупные финансово-банковские структуры, увеличить капитализацию российских банков. Доля истины в этих посылах есть. Если ипотечный продукт иностранного банка стоит 5% и выдается он в долларах, то какая разница, кто возьмет кредит-россиянин или француз, доллары они и в Африке доллары. До вступления России в ВТО доступ иностранным банкам в Россию закрыт. Но это еще очень далекая перспектива.