Много бума из ничего

Рост стабилизируется через три-четыре года

Как рассказал директор Управления коммерческой недвижимости ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость» Александр СТУКОВ, в начале 2006 года средняя стоимость продажи 1 кв. метра торговых площадей составляла 20,7 тысячи рублей. К концу года цены выросли уже до 35,8 тысячи рублей за квадрат. По сравнению с предыдущими годами рост просто ошеломляющий — порядка 70%! Такими же темпами в прошлом году дорожали и офисы. В начале 2006-го они стоили в среднем 21 тысячу рублей за квадратный метр, а к концу года средняя цена офисных площадей возросла до 32,3 тысячи рублей, рост — 54%. Индустриальная недвижимость, в которую входят как производственные, так и складские помещения, в начале прошлого года оценивалась в среднем в 11,7 тысячи рублей за квадрат, а к Новому году подорожала до 12,5 тысячи. Прирост в этом секторе несколько отстает и составил 10,3%.

Те же тенденции наблюдаются и на рынке аренды. Средняя ставка на торговые площади в начале 2006 года — 486 рублей за квадратный метр. В конце года один квадрат таких же помещений сдавался уже в среднем за 604 рубля, ставки выросли на 30%. А ставки на офисные площади в течение прошлого года с 432 рублей увеличились до 521 рубля за квадратный метр, показав 24-процентный рост. И, наконец, увеличение арендных ставок на складскую недвижимость составило 15%.

Поэтому, по словам Александра СТУКОВА, одно из главных направлений развития рынка — создание компаниями собственных девелоперских структур. Они строят новые объекты и реконструируют существующие здания, чтобы те соответствовали современным запросам и приносили максимальный доход. Господин СТУКОВ также полагает, что на фоне неудовлетворенного спроса на коммерческие объекты рост арендных ставок будет происходить еще в ближайшие два-три года. Но в последующем по мере насыщения рынка этому росту грозит затухание. Согласно методике «МИЭЛЬ-Недвижимости», сегодняшняя потребность жителей Омска в торговых площадях удовлетворена на 65%, в офисах — на 70-75%.

В настоящее время в стадии строительства или на этапе согласования документации находятся уже более 30 торгово-развлекательных, выставочных и офисных центров. «То есть можно предположить, что через три-четыре года произойдет насыщение рынка, — продолжает Александр СТУКОВ. — Это приведет к снижению активности строительства коммерческой недвижимости и повышению конкурентной борьбы за арендаторов, и как следствие — переделу рынка в пользу крупных игроков. Сейчас трудно представить, что арендные ставки поползут вниз, но во всяком случае замедлятся темпы роста». Но этот прогноз корректен только в случае отсутствия негативных макроэкономических всплесков в регионе и в целом в стране, а также если кардинально не изменится демографическая ситуация в области.

Инвесторы освоят целину

Генеральный директор ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость» Павел КРУЧИНСКИЙ более подробно остановился на анализе рынка офисных площадей и управления коммерческими объектами. В Омске при немалом количестве офисных зданий большая часть из них — это перепрофилированные сооружения, бывшие заводоуправления или здания, которые изначально не предназначались для сдачи в аренду. «В последнее время на рынке появилось несколько новых центров, но хороших офисных зданий класса А и В в городе пока нет, — считает господин КРУЧИНСКИЙ. — А те объекты, которые возводятся, не совсем соответствуют требованиям рынка».

По его словам, на сегодня заявлено уже около 20 офисных центров, которые будут строиться в ближайшее время. Но еще часто появляются проекты, в которых не учтены многие нюансы, на практике позволяющие получать дополнительную прибыль. Свежий пример, рассмотренный «МИЭЛЬ-Недвижимостью», — эскизный проект офисного центра площадью более 10 тысяч кв. метров, который претендует на уровень класса А. Однако он совершенно не выдержан по соотношению парковочных мест к офисным площадям. «Мы прикинули, что в среднем офисе на 100 кв. метров приходится минимум от 5 до 15 автомобилей, и это только машины сотрудников, не говоря уже о клиентах», — сообщил Павел КРУЧИНСКИЙ. Еще одна, по его мнению, совершенно не освоенная целина, — это управление коммерческими объектами. Можно сказать, что профессиональных управляющих компаний в городе пока нет.

Генеральный директор ООО «Omsk Real Estate Group» Дмитрий САПУНОВ считает, что торговой недвижимостью заниматься в Омске еще очень сложно. Причины — в растянутости территории города, неготовности площадок, большом количестве дублирующих дорог и расходящихся покупательских потоках. Поэтому многие федеральные сети в город еще не зашли, и насыщенность торговыми площадями очень низкая. По данным САПУНОВА, в 2004 году объем торговых площадей в Омске составлял 141 тысячу кв. метров. В 2005 году он увеличился до 150 тысяч квадратов, а в 2006 году — до 173 тысяч кв. метров.

«В 2007 году по существующим заявкам на рынок будет выведено 409 тысяч кв. метров, — продолжил докладчик. — Это почти трехкратный рост, а в 2008-м объем площадей увеличится до 504 тысяч кв. метров. Среднеевропейский стандарт обеспеченности торговыми площадями — 650 кв. метров на тысячу жителей, в Москве он составляет 520 кв. метров, а в Екатеринбурге и Челябинске — около 300 кв. метров на тысячу жителей. Но в нашем городе сегодня на тысячу омичей приходится лишь 153 кв. метра торговых площадей. То есть даже соседним городам мы проигрываем в два раза.

»Поэтому возможности для роста рынка торговой недвижимости очень большие, — говорит Дмитрий САПУНОВ. — Насыщенности в ближайшие два-четыре года не будет. Будет переформатирование. Существующие на сегодняшний день торговые площади — неформатные, современная торговля потребности в них не видит. Московский «Детский мир» третий год пытается зайти в Омск и не находит подходящих площадей. Поэтому мы, наверное, выпали из определенной конкурентной борьбы за федеральные сети". По мнению эксперта, приход федеральных игроков и рост омской торговли требуют совершенно новых форматов. Сегодня уже не нужны магазинчики площадью 50 кв. метров или контейнеры. Но мы и сейчас видим новые примеры торговых комплексов, в которых вдоль коридора друг за другом стоят те же самые контейнеры, но только сделанные из стекла.