АИЖК поможет потерявшим работу

Раиса ЛОПУХИНА
К концу 2008 года объем выданных россиянам ипотечных кредитов превысил 1 трлн руб., то есть за 12 месяцев вырос примерно на 60%. По Омской области с 1 октября 2007 года по 1 октября 2008-го прирост составил более 64%. Но за обманчивым благополучием этих цифр скрывается столько проблем, что вряд ли кто-то из людей сведущих рискнет назвать прошедший год успешным.

Ты помнишь, как все начиналось?
Все предыдущие годы развитие ипотечного рынка в России шло темпами небывалыми: с 2003-го по 2007-й его объем вырос в 45 раз – с 500 до 22 250 млн долларов. При этом с каждым годом участников и программ на рынке становилось все больше, ставки по кредитам и размер первоначального взноса неуклонно снижались, предельные сроки кредитования росли, да и другие условия становились все более привлекательными.
Неудивительно, что многим будущее российской ипотеки виделось исключительно в розовом свете. В начале 2008 года в СМИ еще попадались сообщения типа: «отдельные аналитики допускают, что в 2008 году ипотечные займы будут выдаваться под 10% годовых, а на следующий год стоимость кредитов опустится до 7%».
В февральском номере журнала «Рынок ценных бумаг» вице-президент Европейского трастового банка и зампред Комитета по ипотечному кредитованию АРБ Евгений ЧЕПЕНКО сообщил: «В 2007 г. ипотечных кредитов было выдано почти в 1,5 раза больше, чем в 2006 г., при том что доля дефолтов по ним вряд ли превышает 1,2 – 1,5% от всех ипотечных кредитов». Правда, при этом предупредил, что в 2008 году «Следует ожидать увеличения процентных ставок по кредитам и повышения требований к кредитоспособности заёмщиков и предоставляемой ими информации. Из продуктовой линейки банков будут скорее всего исключены высокорискованные кредиты (например, без первоначального взноса, без подтверждения доходов заёмщика) или, по крайней мере, значительно снижен их объём».
Именно в этом направлении стал двигаться весь рынок начиная с февраля. Первым стало АИЖК, которое прекратило выкуп закладных по ипотечным кредитам свыше 1,5 млн руб. с первоначальным взносом менее 20%, и банк ВТБ 24, повысивший ставки по ипотечным кредитам. Но движение это было поначалу таким медленным, что его мало кто заметил.
В марте омичи еще могли воспользоваться, помимо федеральной и региональной, ипотечными программами 32 банков, многие из которых включали в себя от трех до пяти различных вариантов кредитов. По стандартам федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) работали 12 банков, причем 5 из них готовы были кредитовать покупку квартир в новостройках. Кроме того, больше половины банков предоставляли кредиты на первичку в рамках собственных программ.
По условиям большинства программ заемщику было достаточно иметь 10% от стоимости объекта ипотеки. В банках АК БАРС, «Балтийский» и Сбербанке минимальный первоначальный взнос составлял 5%, а в Банке Москвы и ВТБ 24 можно было получить кредит вплоть до 100% стоимости квартиры или дома. В рамках федеральной ипотечной программы кредиты выдавались под 11,25-14% годовых, и в этих же пределах колебались ставки в большинстве других программ. Минимальная ставка в рублях равнялась 10% годовых (Абсолют Банк, КИТ Финанс), а в валюте – 6,5-6,7% (Банк Москвы, кредит в японских иенах).

Тучи сгущаются…
Грозовые раскаты, как и положено, прогремели летом. Согласно статистике АИЖК, в мае — июне 2008 года резко возросла доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам в ряде регионов РФ. На 1 июля в Республике Алтай она выросла до 22,6% (с 10,5% на 1 мая), в Читинской области за тот же период — с 5,6% до 14,3%. Лидерами этого «хит-парада» стали Ставропольский край, где доля просрочки возросла с 21,1% до 25,6%, и Костромская область, которая улучшила свои показатели с 24% до 23,5%. На их фоне 7,8% Омской области выглядели весьма скромно. Данных о том, что происходило с просрочкой дальше, пока нет. Однако в середине ноября председатель совета национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР) Владимир ПОНОМАРЕВ заявил в «Российской газете» (№ 240 от 21 ноября), что «самая критичная ситуация — в тех регионах, где ипотека в последние годы развивалась наиболее активно — , в частности, в Омской области, Чувашии, Башкортостане». В целом по стране суммы получались нешуточными. Надо было срочно принимать меры, и руководство агентства их приняло.
13 августа было заявлено о кардинальном изменении с 15 сентября «правил игры», то бишь выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов. АИЖК перешло от стандартных для всех и вся условий к индивидуальным, которые стали более суровыми для большинства заемщиков и обслуживающих их банков. Для заемщиков увеличивались процентные ставки, для банков-партнеров вводились дисконты при выкупе закладных, ставка по которым окажется ниже рыночной.
В эту категорию попали все кредиты, выданные банками до ввода новых правил, оформление выкупа которых по каким-либо причинам затянулось. По большей части это были кредиты на покупку жилья в новостройках, поскольку продать закладную агентству можно только после сдачи дома в эксплуатацию и оформления права собственности на квартиру. Согласно типовому договору, кредитор не имеет права в одностороннем порядке ухудшать условия кредитования для заемщика. В результате все потери, связанные с ростом процентных ставок, легли на плечи банков.
А ведь бурное развитие ипотеки в нашей стране во многом обеспечило именно АИЖК. Выкупая у банков права требования по выданным кредитам, агентство давало возможность заниматься ипотечным кредитованием не только крупнейшим кредитным организациям, но и весьма средним и даже сравнительно небольшим. После того как АИЖК начало ужесточать свои требования к партнерам, банки один за другим стали отказываться от сотрудничества с агентством. Кто-то стал сотрудничать с крупными банками, работая по их стандартам и продавая им закладные, а кто-то просто прекратил выдачу кредитов. Но вскоре в сложном положении оказались и крупные банки.

Долгое эхо американского кризиса
В начале 2008 года компания-оценщик Swiss Appraisal, входящая в структуру швейцарского SRG Holding, провела анализ влияния ипотечного кризиса в США на рынок ипотеки в России и пришла к выводу, что мировой кризис ликвидности прямой угрозы развитию российского ипотечного рынка не представляет. В рамках того исследования опросили 24 российских банка и 9 иностранных, а также 27 ипотечных брокеров, и большинство из них (83%) было настроено оптимистично. Основанием для оптимизма послужило главным образом то, что российские банки все-таки строже американских подходят к отбору заемщиков.
И тем не менее участники опроса сделали для себя выводы из чужого опыта: 54% из них пересмотрели процедуру определения кредитоспособности заемщиков, не меняя ставок по предоставляемым кредитам. При этом 42% опрошенных к тому времени уже успели поднять ставки по своим продуктам, а практически все остальные сочли такое повышение весьма вероятным в ближайшем будущем. Казалось бы, парадокс! Но это только на первый взгляд. Потому что помимо прямой угрозы существуют и косвенные. Удар рикошетом приходит чуть позднее и слегка ослабленным, но и он может оказаться очень даже болезненным.
Согласно данным, опубликованным газетой «Ведомости» в последних числах августа, более 100 крупнейших мировых банков и инвестиционных компаний в результате ипотечного и кредитного кризиса потеряли более 0 млрд. В их числе такие гиганты, как швейцарский UBS и JPMorgan Chase. А британская Independent со ссылкой на исследование PriceWaterhouseCoopers сообщила о потерях в размере в 600 млрд фунтов стерлингов (1,2 трлн долларов), понесенных жилищным сектором и финансовыми компаниями Великобритании. Это составляет примерно миллион фунтов в минуту…
Существенную часть убытков принесли своим владельцам ценные бумаги, эмитированные банками США, и в первую очередь — обеспеченные ипотекой облигации (CDO). До начала американского ипотечного кризиса эти бумаги считались очень надежными и весьма выгодными. А в июле 2008 года, по данным Financial Times, Merrill Lynch смог продать пакет таких облигаций номинальной стоимостью в 30 млрд долларов всего лишь за 22% номинала.
Данных о размере убытков российских банков, связанных с этими событиями, найти не удалось. Но в том, что они были, нет никаких сомнений. Ведь американские ценные бумаги охотно покупали очень многие. В облигации компаний Fannie Mae и Freddie Mac была вложена даже часть золотовалютных резервов России. Но еще более чувствительным ударом для многих российских банков оказалась потеря доступа к дешевым кредитным ресурсам Запада, за счет которых в основном и велось ипотечное кредитование.

Ипотека на грани
Банкам пришлость срочно переключаться с внешних источников финансовых ресурсов на внутренние, которые и раньше-то были не дешевыми, а с ростом ставки рефинансирования ЦБ РФ и ставок по депозитам в коммерческих банках стали еще дороже. Соответственно, увеличились и ставки по кредитам. А с ростом ставки, как известно, уменьшается количество желающих (и могущих) получить кредиты, зато увеличивается вероятность невозврата теми, кто их все-таки получил. Что, собственно, и происходит: согласно данным ЦБ РФ, объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам за январь-сентябрь 2008 года увеличился в стране в 6,2 раза — до 5 млрд рублей.
При этом объем выдаваемых кредитов резко упал сразу по нескольким причинам. Свою роль сыграло и снижение привлекательности условий кредитования, и повышение требований к потенциальным заемщикам, и недостаток ресурсов. Ряд банков просто отказался от ипотеки. Москоммерцбанк, например, который активно работал после своего появления в Омске именно на ипотечном поприще, еще летом прошлого года переключился на другие сферы. В обзоре омского ипотечного рынка, опубликованном в «КВ» 17 декабря 2008 года, фигурирует 19 банков, но можно с уверенностью сказать, что часть из них – «мертвые души». Возможно, даже большая часть.
Снижение платежеспособного спроса прямо и непосредственно повлияло на ситуацию в строительном комплексе. Приостановлено или прекращено проектирование и строительство множества объектов. По данным Ассоциации строителей России, невысокий уровень спроса вызвал в декабре снижение цен на вторичном рынке жилья практически во всех крупных городах страны: от 2,2% в Перми до 10-15% в Воронеже. В Омске и Кемерове оно составило 2,7%, в Москве — 2,6%, в Петербурге и Красноярске — 5%. По оценке директора Омского ипотечного агентства Владимира КОМПАНЕЙЩИКОВА, цены предложения на омском первичном рынке упали в среднем на 20-25%, на вторичном – на 5-7%.
Но ничего радостного в этом нет, считает он: «Мы видим и по собственному опыту, и по опыту наших партнеров, что в ближайшее время с рынка будут выбраны наиболее интересные и ликвидные объекты. Возникнет вакуум, и на фоне этого вакуума цены могут снова вырасти, потому что инвестиционно-строительный цикл долгий и быстро вывести на рынок требуемый объем жилья невозможно. Может повториться ситуация 1998-2000 годов, когда вслед за спадом цен на недвижимость последовал их рост на 100-200% в год».
Чтобы не допустить застоя в строительстве жилья, в последние дни 2008 года правительством РФ было принято несколько решений, призванных оживить спрос на жилье и поддержать ипотечный рынок. В их числе и разрешение уже в 2009 году использовать материнский капитал в качестве взноса по ипотечному кредиту, и помощь в погашении кредита заемщикам, потерявшим работу из-за финансового кризиса. 31 декабря 2008 года на сайте Агентства по ипотечному жилищному кредитованию был обнародован «Стандарт реструктуризации ипотечных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков». Подать заявление на предоставление рассрочки смогут заемщики, взявшие ипотечный кредит как по стандартам АИЖК, так и по другим стандартам. Государство готово поддерживать не только уволенных заемщиков, но и тех, чей ежемесячный доход сократился до суммы, «сопоставимой с суммой ежемесячного платежа по кредиту и прожиточного минимума домохозяйства». Стандарт предусматривает, что выплаты по кредиту не должны превышать 50% дохода заемщика или созаемщиков. В доказательство необходимо будет предоставить документ, подтверждающий потерю или снижение платежеспособности, справку о постановке на учет биржи труда, свидетельство об оценке находящегося в залоге по кредиту жилья и справку о доходах, выданную налоговой инспекцией. Кроме того нужно будет документально подтвердить, что приобретенная в кредит недвижимость — единственное место жительства заемщика. Подать заявление на реструктуризацию кредита можно будет в течение 2009 года, при этом рассрочка будет предоставлена на один год с момента рассмотрения заявки. При этом господдержка не означает «прощения» долга — заемщику будут помогать на условиях «платности, возвратности и срочности» обязательств. Для реализации программы АИЖК создаст дочернюю структуру — агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), в уставный капитал которого АИЖК внесет в начале 2009 года от 3 до 6 млрд руб. Расчеты АИЖК показывают, что в 2009 году с проблемами при обслуживании ипотечных кредитов могут столкнуться около 120 тыс. человек. Но претендовать на реструктуризацию задолженности смогут только те, для кого объект ипотеки является единственным жильем. Существуют и другие серьезные ограничения.
Со своей стороны Ассоциация региональных банков России подготовила законопроект о жилищных накопительных вкладах. Предложенный механизм — нечто среднее между нашей нынешней ипотекой, созданной по американскому образцу, и немецкими стройсберкассами. Гражданин заключает с банком особый договор, в соответствии с которым он в течение двух-трех лет накапливает на банковском счете определенную сумму (20-30% от стоимости жилья), после чего банк предоставляет ему заем на льготных условиях. Причем к этому вкладу государство будет доплачивать определенную премию в виде повышенных процентов.
Принятие такого закона может стать неплохим выходом из тупика, но при одном условии: если он будет принят достаточно быстро и при этом не повторит судьбу печально известного 214-ФЗ (о долевом строительстве), в который стали вносить поправки еще до того, как он вступил в силу.