Спасательный круг заемщику

Послабления от АИЖК
Руководители федерального агентства, пожалуй, первыми подняли вопрос о необходимости специальной программы поддержки заемщиков, доходы которых снизились в условиях кризиса. Но первоначальные условия предоставления этой поддержки оказались чрезмерно суровыми (см. «КВ» от 21 января 2009 года). В итоге за первый месяц работы по программе в агентство поступило более 2000 обращений по поводу реструктуризации кредита, на рассмотрение принято 111 пакетов документов, а помощь получили только 3 заемщика. Во всех трех случаях, как сообщили в АИЖК, доход заемщиков снизился более чем на 50% и оказался не выше суммы ежемесячного платежа по кредиту.
Эта безрадостная арифметика и многочисленные критические замечания в адрес авторов программы побудили АИЖК несколько смягчить условия предоставления помощи, хотя ключевые моменты стандартов остались неизменными. Прежде всего теперь на поддержку могут рассчитывать не только потерявшие работу или существенную часть доходов, но и заемщики, у которых резко вырос платеж по кредиту. Понятно, что имеются в виду те, кто взял кредит в иностранной валюте или с плавающей ставкой.
По оценкам АИЖК, в иностранной валюте выдано до 21% всех ипотечных кредитов, по плавающим ставкам — менее 1%. В условиях резкого роста курса доллара и евро ежемесячные платежи заемщиков, основная масса которых получает доходы в рублях, выросли в полтора раза. Индекс Mosprime, по которому рассчитываются плавающие ставки, в январе превысил 21%, а сами ставки — 26% годовых. Агентство готово поддержать таких заемщиков (если они и купленное ими жилье удовлетворяют прочим требованиям), но только после перевода кредитов в рубли или на фиксированную ставку. А на это требуется согласие банка-кредитора.
Несколько смягчены требования к квартирам, являющимся предметом залога. Теперь размер общей площади, приходящийся на одного члена семьи, может составлять до 50 кв. м для одиноких граждан, не более 35 кв. м для семейной пары и до 30 кв. м для семей большего размера. А стоимость купленной в кредит квартиры соотносится со среднерыночной региональной стоимостью аналогичной жилплощади, рассчитанной Росстатом. (Правда, и сейчас не совсем ясно, что следует считать аналогом, а что – нет).
Согласно предлагаемой схеме, банк-кредитор предоставляет заемщику дополнительный кредит для погашения не менее 12 ежемесячных платежей по первому (проблемному) кредиту — на тот же срок и под обеспечение той же самой квартирой. Участие АИЖК заключается в том, что оно может выкупить у банка этот кредит, но не ранее, чем заемщик восстановит свою платежеспособность. Однако банки не выражают особого восторга по поводу этого предложения и не спешат заключать соглашения с АИЖК об участии в этой программе. Взамен некоторые из них сформулировали собственные предложения заемщикам, испытывающим финансовые затруднения.

Меняемся?
О возможности конвертировать в рубли действующие кредиты, выданные в долларах США и евро, первыми еще в декабре 2008 года заявили Сбербанк и банк ВТБ 24. Причем предложение ВТБ 24 распространяется только на кредиты, предоставленные для приобретения квартиры на вторичном рынке жилья или покупки новостройки (если право собственности на нее уже оформлено), а также нецелевые кредиты под залог недвижимости. Сбербанк готов перевести в рубли любой кредит, выданный им в иностранной валюте. То же самое предлагает и банк УРАЛСИБ, а Банк Москвы рефинансирует только ипотечные кредиты.
На участие в любой из перечисленных программ может рассчитывать лишь тот, кто до момента обращения исправно гасил предоставленный ему кредит. Сумма задолженности конвертируется по курсу для безналичных расчетов, установленному банком на день совершения операции, а рублевый кредит предоставляется на условиях, действующих в момент принятия решения о его выдаче. Однако есть и различия.
Клиентам Сбербанка требуется лишь заключить дополнительное соглашение к уже существующему кредитному договору. Поэтому решение принимается в течение 2-5 дней, а дата погашения кредита остается неизменной. В остальных банках происходит оформление нового кредита по полной программе, включая оценку стоимости квартиры и платежеспособности заемщика. Рассмотрение заявки потребует большего времени, но и срок действия нового договора может быть увеличен по сравнению с исходным, чтобы тем самым уменьшить размер ежемесячных платежей.
Насколько выгодны эти предложения? Однозначно ответить на этот вопрос невозможно. Ведь надо учесть очень многое: когда и на каких условиях был получен кредит, сколько времени осталось до его полного погашения, каковы ныне действующие условия кредитования в том или ином банке. Сейчас Банк Москвы рефинансирует долларовый кредит в рублевый под 20,5-21,5% годовых, УРАЛСИБ выдает новый ипотечный кредит под 17,5-18% годовых, Сбербанк под 19% и ВТБ 24 – под 14-16%. А год назад ставки по долларовым ипотечным кредитам в этих (и многих других) банках составляли 11-12,5% годовых.
Не надо забывать, что в случае конвертации кредита в рубли вырастут не только проценты, но и сумма основного долга. Если в августе кредит в размере 0 тыс. стоил 2,3 млн руб., то при нынешнем курсе доллара задолженность составит порядка 3,5 млн руб. При получении этого кредита под 18% годовых ежемесячный платеж составит свыше 50 тыс. руб., в то время как по долларовому кредиту он был бы на уровне 35-36 тыс. руб.
Но ситуации могут быть разными. Как пояснил первый заместитель управляющего Омским отделением Сбербанка России Алексей ПАШИН, доля валютных кредитов в портфеле отделения составляет около 1%. Программа конвертации действует в Омске 3 недели, за это время принято около 60 заявок, и они продолжают поступать каждый день. В основном от заемщиков, размер задолженности которых составляет от 5 до 20 тыс. долларов. Так что в каждом конкретном случае надо очень внимательно просчитать, стоит ли игра свеч. Для этого лучше всего обратиться к своему кредитному инспектору.

Понять и простить
И вообще все руководители и сотрудники кредитных отделов, с которыми довелось общаться в последнее время, в один голос рекомендуют заемщикам обращаться в банк при появлении первых признаков финансовых затруднений. Потому что профилактика всегда гораздо легче и эффективнее лечения запущенной болезни. Обратиться стоит даже в том случае, если в банке нет специальной антикризисной программы. Но во многих банках, активно работающих с физическими лицами, они уже есть.
Судя по заявлениям банкиров, регулярно появляющимся в различных СМИ, большинство банков готово пойти навстречу заемщикам: увеличить срок кредита, скорректировать штрафные санкции или на время уменьшить размер ежемесячного платежа, но полностью отказаться от каких-либо поступлений по действующим кредитам не готов никто.
Программа реструктуризации, разработанная банком ВТБ 24, предполагает выплату в течение срока до трех лет только процентных платежей по ипотечному кредиту. Если заемщик не сможет делать это самостоятельно, ему готовы предоставить специальный стабилизационный кредит. Сейчас программа тестируется в пилотном режиме, а затем будет предлагаться более широко.
Сбербанк, напротив, предлагает свою программу отсрочки в погашении основного долга по всем кредитам, кроме жилищных. Получить отсрочку можно на полгода или год. В первом случае процентная ставка по кредиту остается неизменной, во втором – возрастает на 1% годовых. Можно также по согласованию с банком продлить срок действия кредитного договора на полгода или год, при этом будет сделан пересчет суммы ежемесячного платежа. Правда, если кредит становится на год «длинее», то процентная ставка также увеличивается на 1%..
К участию в программе предоставления отсрочки или рассрочки платежей (которая тоже возможна) допускаются только заемщики, которые могут подтвердить ухудшение своего финансового положения какими-либо документами. Это может быть копия приказа об увольнении или справка бухгалтерии о размере заработной платы, справка о постановке на учет в службе занятости и т.д., и т.п. Документы могут быть разными, но их наличие совершенно необходимо.
Другое обязательное условие – отсутствие просрочки по кредиту на дату подачи заявления о предоставлении отсрочки. Именно поэтому стоит обратиться в банк как можно скорее, не доводя ситуацию до критической. Если кредит выдавался под поручительство, необходимо также получить согласие поручителя на изменение условий кредитного договора.
В омском филиале банка УРАЛСИБ программа реструктуризации задолженности по любым кредитам официально работает с января, но некоторое количество подобных заявок было рассмотрено и удовлетворено еще в конце прошлого года. В этом банке отсутствие просрочки по кредитам не является жестким требованием. По условиям программы отсрочка на срок до 9 месяцев предоставляется только в погашении суммы основного долга, а проценты должны выплачиваться в прежнем режиме.
По этой причине совершенно бессмысленно участвовать в данной программе тем, кто недавно получил ипотечный кредит. Ведь в первые годы проценты по кредиту составляют основную часть аннуитетного платежа, и потому послабление будет незначительным. Таким заемщикам лучше воспользоваться другой возможностью: увеличить срок кредитования до максимального.
Еще один вариант – произвести досрочное гашение части кредита и написать заявление о пересчете суммы ежемесячного платежа. Написать такое заявление могут и те, кто вносил досрочные платежи ранее. Как известно, в соответствии со стандартной схемой досрочное гашение приводит к сокращению срока кредитования, а не размера платежа. Но в условиях кризиса банк готов уменьшить ежемесячный платеж при сохранении договорного срока (разумеется, только если заемщик об этом попросит).
В отличие от всех перечисленных, программа Банка Жилищного Финансирования адресована тем, кто не имеет финансовых проблем сегодня, но хотел бы избежать их в дальнейшем. Поначалу этот банк отменил мораторий на досрочное гашение всех выданных им кредитов, а затем объявил о возможности снизить процентную ставку по кредиту в случае внесения досрочного платежа. В зависимости от размера этого платежа ставка снижается на 0,5-1%. К сожалению, только на три последующих месяца. Тем не менее некоторые омичи уже воспользовались этим предложением.
Хочется еще раз напомнить о том, что каждая программа – это лишь общая схема действий и ее условия следует рассматривать как некий ориентир. В любом случае заявление каждого заемщика будут рассматривать индивидуально, с учетом всех привходящих обстоятельств. Поэтому стоит следовать народной мудрости, гласящей, что умные люди всегда сумеют договориться.