Агродеревня попала под реституцию

Областной арбитражный суд 1 июня в первой инстанции вынес решение по иску прокурора Омской области к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Омской области (ТУ ФАУГИ) и ООО «Стройматериалы-99». Суд признал недействительным договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка под строящимся коттеджным поселком Агродеревня. ООО «Стройматериалы-99» обязали возвратить ТУ ФАУГИ этот участок общей площадью 52 803 кв. метра, расположенный в 400 метрах юго-восточнее от здания по ул. 11-я Заозерная, 2.
Суд установил, что право бессрочного (постоянного) пользования спорной землей сначала было предоставлено Омскому агроуниверситету, привлеченному к участию в деле в качестве третьего лица. 10 октября 2005 года ТУ ФАУГИ на основании заявления агроуниверситета утвердило акт выбора земельного участка для ООО «Стройматериалы-99» под строительство квартала индивидуальных жилых домов. Затем в июне 2007 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о регистрации права федеральной собственности на спорный земельный участок. А в марте 2008 года на основании распоряжения ТУ ФАУГИ было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования Омского агроуниверситета на земельный участок вуза площадью 1 млн 756 тысяч 700 кв. метров (территория центральной усадьбы). При этом ООО «Стройматериалы-99» был предоставлен на праве аренды земельный участок площадью 52 803 кв. метра под строительство Агродеревни. Из договора следовало, что федеральная земля передается застройщику в аренду сроком на три года. По его истечении арендатор имел преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Прокурор Омской области, ссылаясь на то, что этот договор противоречит положениям Земельного кодекса РФ, подал иск в арбитраж. Прокурор усмотрел нарушение прав потенциальных инвесторов, поскольку Земельный кодекс определил порядок предоставления земельных участков с торгов. При этом судья АРИСТОВА критически оценила доводы ООО «Стройматериалы-99» о том, что права Российской Федерации не нарушены, так как стороны якобы согласовали завышенный, по сравнению с аналогичными договорами аренды, размер арендной платы. Этот довод не был подтвержден соответствующими доказательствами, но и правило предоставления земельных участков с торгов предполагает его передачу по достигнутой максимальной цене.
Следует отметить, что по федеральному законодательству реализация возможности получить земельный участок для жилищного строительства без проведения торгов ограничена временными рамками, а именно до 1 марта 2007 года, при условии, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта должно быть принято до 1 октября 2005 года.
Но акт о выборе земельного участка для строительства объекта от 04.02.2005 г. был утвержден ТУ ФАУГИ 10 октября 2005 года, а распоряжение теруправления о предоставлении земельного участка в аренду принято 28 марта 2008 года, то есть в указанный законом срок чиновники не попали. Поэтому суд решил, что договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка является недействительным.
Прокурор также заявил требование обязать арендатора возвратить полученный по сделке земельный участок. Договор аренды застройщик заключил с ТУ ФАУГИ 1 апреля 2008 года, и представитель ООО «Стройматериалы-99» указал на необоснованность требований односторонней реституции, сославшись на то, что больший объем строительных работ на земельном участке выполнен до момента заключения оспариваемого договора. Однако ответчику это не помогло. Судья уточнила, что возможность применения односторонней реституции строго ограничена случаями, указанными в законе. Но и восстановление сторон в первоначальное состояние, то есть возврат застройщику арендных платежей, оказалось невозможным. Учитывая, что ООО «Стройматериалы-99» фактически пользовалось спорным земельным участком с момента его передачи без законных оснований, возврат внесенных арендных платежей привел бы к его неосновательному обогащению.
В итоге застройщика обязали возвратить ТУ ФАУГИ по Омской области земельный участок общей площадью 52 803 кв. метра. Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы.
О проекте Агродеревни «КВ» писали уже не раз. Заказчиком и генподрядчиком строительства коттеджного поселка на территории агроуниверситета является компания «Стройматериалы-99». Продажами домов уполномочена заниматься компания «Сибирский дом». Под первую очередь поселка был предназначен земельный участок общей площадью 6,5 гектара в границах улицы Заозерной и проспекта Королева, за выставочным комплексом ярмарки «Агро-Омск». По проекту в первой очереди Агродеревне должны были появиться 64 дома со встроенными гаражами. Из них часть домов — это отдельно стоящие коттеджи с земельным участком, второй тип зданий — таунхаусы, в каждом из которых сблокировано по четыре коттеджа. Часть домов по договоренности застройщик должен предоставить сотрудникам агроуниверситета.
В феврале прошлого года в ООО «Сибирский дом» «КВ» сообщили, что официальные продажи жилья в поселке должны начаться весной 2008 года после оформления разрешительной документации. На тот момент цена предложения составляла 35 тысяч рублей за квадрат вместе с землей (7 соток для коттеджа с учетом площади застройки и 3 сотки для таунхауса). При этом общая площадь коттеджа — 359,12 кв. метра, квартиры в таунхаусе — 316,63 кв. метра. Сроки сдачи домов устанавливались на конец 2009-го – начало 2010 года. Жилье должно было сдаваться с подключенными и подведенными застройщиком коммуникациями (газ, холодная вода, электричество, канализация, газовый котел в подвальном помещении для отопления и нагрева воды).