Борис МЕДВЕДЕВ, директор ООО «Строительная компания «СМТ-5»: «Когда банк видит, что у тебя есть актив, который никуда не денется, терроризировать-то зачем? »

3 ноября была введена первая стадия процедуры банкротства – наблюдение в отношении ООО «Строительная компания «СМТ-5», в начале декабря Арбитражный суд Омской области будет рассматривать аналогичное заявление по поводу ЗАО «Строительная фирма Трест-5». Наблюдение введено также во всех трех СМУ того же пятого треста. Что же происходит в тресте, какое будущее его ждет, каковы его проблемы с кредиторами – с такими вопросами главный редактор «КВ» Марат ИСАНГАЗИН обратился к руководителю этой организации Борису МЕДВЕДЕВУ.

— Что себой сегодня представляет комплекс предприятий под брэндом трест № 5?
— Это ЗАО «Строительная фирма Трест-5» и ООО «Строительная компания «СМТ-5». Кроме того, есть несколько подразделений – СМУ-1, СМУ-2 и СМУ-3 – они самостоятельные юридические лица, но полностью подконтрольны 5-му тресту. Фирмавыполняет функции заказчика, а компания – генподрядчика. Такая структура сегодня практически у всех строительных предприятий.
— Имущество и земля числятся на какой организации?
— На ЗАО. Остальные предприятия берут все это в аренду.
— С чем подошел 5-й трест к кризису?
— С великолепными экономическими показателями – с вводом жилья в 30 – 35 тысяч ежегодно.
— В 2007-м?
— И в седьмом, и восьмом. В текущем году мы сдали 13 тысяч. Вся проблема возникла исключительно из-за некоторых банков. Я с 1997 года не брал банковских кредитов. Но честно говорю, пожадничал в 2007 году, когда был сумасшедший рост стоимости квадратного метра и довольно лояльные ставки банков. Грубо говоря, в год цена квадрата росла примерно на 25 – 30%, а кредитная ставка была 10 – 11%. То есть если взять кредит, построить, рассчитаться с банками, еще 15% от стоимости остается у тебя. Вот и взял. Но использовал его исключительно по целевому назначению. Построенные на эти деньги дома налицо. Мы пошли по процедуре банкротства не потому, что не хотим рассчитываться со своими кредиторами. Это не так. Мне нужен, скажем так, временный больничный лист, чтобы выздороветь. У нас достаточно активов, чтобы рассчитаться со всеми кредиторами и продолжать строительство. Но эти активы сегодня востребованы не так, как до кризиса: цены упали существенно. Мы за прошедший год оборотных средств на разнице цен потеряли около полумиллиарда.
— Прошедший год — это как считать?
— Четвертый квартал 2008-го – четвертый квартал 2009-го.
— Что вы имеете в виду под потерей?
— Потеряли доходную часть. Если до кризиса квартиры продавались по одной цене, сейчас — по другой. Вот и разница.
— За проданные квартиры?
— На продаваемые квартиры. Разница между старой рыночной ценой и новой рыночной ценой.
— Вы работали только в сегменте элитного жилья?
— Не только. Вот построили два дома в комплексе по улице Звездова. Там 470 квартир. Это, конечно, не эконом-класс, но и не премиум. Что-то среднее – медиум. Кирпичные дома, четыре остановки до Музыкального театра. Если до кризиса там цена квадратного метра была39 тысяч, сегодня – 28. Но хвататься за голову нет причины, ситуация нормальная. Я руковожу трестом уже 20 лет, до этого 8 лет работал начальником СМУ. Ситуации были не менее тяжелые, но из них мы выходили, может быть, потрепанные, но целые.
— Из предыдущих кризисов какой самый сложный был?
— Середина 90-х. Это был период диких бартерных обменов. А сегодня, если бы не банки… Ряд банков ведет себя нормально, адекватно, понимая ситуацию, идя на какие-то компромиссы, но некоторые банки жестко стоят на позиции немедленного возврата с процентами и только живыми деньгами.
— Досрочного возврата?
— Нет, не досрочного. Но когда банк видит, что у тебя есть актив и что этот актив, к примеру, заложен и никуда не денется, терроризировать-то зачем? Любой бизнес – это риск. И банковский тоже. Но наши кредитные организации до такой степени обложились, что рисков у них практически нет. Переговоры мы продолжаем вести,ситуация разруливаемая и в ближайшем будущем решится.
— Каким образом?
— Мы в принципе нашли компромисс со всеми банками. Сейчас в стадии переговоров только со Сбербанком. У меня есть актив, который мы будем реализовывать и рассчитаемся с ним.
— Какой актив?
— Административно-гостиничный комплекс на проспекте Мира. Мы пытаемся реализовать этот объект и предлагаем его к продаже даже ниже себестоимости.
— Сколько у вас непроданных квартир на данный момент?
— У нас достаточное количество квартир для того, чтобы рассчитаться со всеми кредиторами и еще продолжать дальше работать.
— Это сколько?
— Больше ста квартир в уже сданных домах. Плюс задел в других очередях на ул. Сазонова. То есть экономика у нас нормальная. Самый главный показатель на сегодня – мы не имеем проблем с дольщиками.
— У вас вообще не было дольщиков?
— Почему не было? Были. Но мы вовремя вводим дома. Мы не имеем проблем по заработной плате. Есть проблемы перед налоговой, но, повторяю, активов у нас достаточно, чтобы эти проблемы закрыть. В мыслях у нас не было и нет, чтобы кому-то не заплатить. Безусловно, мы со всеми рассчитаемся. Задолженность перед поставщиками и субподрядными организациями у нас невелика — где-то 8-10млн руб. То есть тут не о чем даже говорить.
— За прошлый год у вас какой оборот был?
— За 2008 год у нас был оборот порядка 850 млн рублей.
— На эту сумму вы продали свою продукцию?
— Выпустили.
— Кризис показал, что важнее не выпускать, а продавать.
— Поэтому мы сегодня существенно сократились: во время кризиса выпускать продукцию, которая не имеет спроса, мягко говоря, неправильно. Поэтому мы ведем работы только на задельных объектах и небольшими темпами, ожидая исправления экономической ситуации.
— Но вы сказали, что зарплату платите вовремя, а это значит, вы должны были сократить коллектив.
— Да, мы сократились больше чем на 50%.
— Сколько сейчас работает человек?
— Примерно 220.
— Многие ринулись в строительный бизнес на растущем рынке, цены на квадратные метры росли так быстро, что вполне можно было кредитоваться, строить и продавать, зарабатывая приличные деньги. Кто только не начал заниматься строительством.
— Да, и врачи, и парикмахеры – все стали строителями. Наш трест, как я считаю, выбрал правильную тактику и стратегию, те стройки, которые у нас не обременены договорами с дольщиками, мы законсервировали.
— Какие?
— Дом по улице Маяковского, дом по улице Учебной. Пока не рассматриваем предложения по другим площадкам. Продолжаем строить только комплекс «Ласточкино» по улице Созонова. Первую очередь ввели в сентябре досрочно. Там же у нас идет кладка 9-го этажа, где не продано еще ни одной квартиры. Там мы небольшими силами будем наращивать свой потенциал на будущее.
— Как показывает федеральная статистика, в Омской области по отношению к прошлому году чуть ли не самое большое падение объемов строительства жилья.
— Это действительно так. Полтора года назад работали ипотечные программы, были существенно ниже ставки кредитов для строительных организаций и выдавались не так сложно, как сегодня. Так что были все предпосылки для строительства миллиона квадратных метров. Но наступил кризис, и все выявилось как на лакмусовой бумажке. Платежеспособного населения в Омске очень мало. Город Омск — специфический город. Я об этом говорил недавно на комитете горсовета. Потому что очень слабая производственная база. Омск чем славился в советское время? ВПК, нефтепереработка и сельское хозяйство. Рассказывать, что с ними стало, наверное, не надо. Чуть ли не во всех других регионах цены на жилье существенно выше: в Новосибирске, Красноярске, Екатеринбурге. А это показатель платежеспособности населения. В этих городах людям есть где зарабатывать, чтобы можно было тратить. Мы в последние годы в области развивали только сферу услуг: строили жилье, строили торговые комплексы, строили развлекательные центры. Производство не развивалось. И дошли до такой точки, что людям есть что купить, но мест, где заработать деньги для этого, нет. Сегодня весь город торгует друг с другом. И продолжается строительство торговых комплексов. Я считаю, тут диспропорция, разбалансированность в экономике.
— На том же комитете горсовета вы говорили, что город закладывает в планах слишком большую сдачу жилья, нереальную.
— Там рассматривалась инвестиционная программа по развитию города, для того, чтобы ее привести в соответствие с развитием инженерных коммуникаций. И первоначально было заложено миллион квадратов жилья в год. Я встал и высказался в том плане, что цифры нереальные. Николай ЛИЦКЕВИЧ и Анатолий ТИЛЬ тоже меня поддержали: надо рассматривать инвестиционную программу не более чем на три года и закладывать не более 400 – 500 тысяч квадратов жилья в год. Это примерно сбалансирует покупательную способность и мощности строительного комплекса. В период кризиса выпускать товар на склад неумно.
— Я слышал от омских строителей следующую оценку ситуации: сегодня почти никто не строит, худо-бедно в ближайшее время все, что сегодня на рынке есть, продастся, и цены опять начнут расти. И случится это чуть ли не в следующем году.
— Да, жилья строится сегодня существенно меньше, новые площадки почти никто не осваивает, достраивают то, что есть. Риэлторы говорят, что уже образовался некоторый дефицит по категориям жилья. А когда возникает дефицит, всегда идет рост цен. Но я думаю, что в ближайшие пять лет мы уже не вернемся к докризисным ценам. Но и тех цен, которые есть сегодня, уже не будет. Они будут где-то посередине. Если сегодня средняя цена квадратного метра в городе Омске 28 – 29 тысяч, а до кризиса она была 36 – 38, то сейчас будет где-то посередине. При этом количество застройщиков в 2010 году значительно сократится.