Ввод жилья упал вдвое

Прошедший год для омского рынка жилья, пожалуй, надолго запомнится пикетами обманутых дольщиков, уголовными делами в отношении застройщиков и падением цен. Рынок практически достиг своего дна, так как цена квадратных метров в новостройках приблизилась к себестоимости строительства. К ноябрю снижение цен на квартиры остановилось, но эксперты связывают это и с выходом на рынок большого объема сертификатов на покупку жилья для военнослужащих. А в 2010 году, возможно, стоимость квартир в новостройках вновь покажет рост: застройщики не торопятся осваивать новые площадки, и при такой ситуации вероятен острый дефицит жилья.
Основной покупатель квартир – государство
Как и предполагали «КВ» в обзоре рынка жилья ровно год назад, 2009 год для омских строительных организаций не прошел без потерь. По всей отрасли прокатился вал банкротств. Несостоятельными были признаны крупнейшие застройщики в городе – различные процедуры банкротства введены в ЗАО «ПИК-Западная Сибирь», ООО «РоКАС», СК «КОНТО», Пятом тресте, Омскстрое, компании «ОмСтрой-2001», ОАО «СПК «Омскагропромстрой-3» и других. Возможно, кому-то в 2010 году удастся успешно рассчитаться с долгами и пройти через финансовое оздоровление. Но некоторые руководители относятся к банкротству, как к формальной процедуре, позволяющей избавиться от долгов, и репутационных потерь в этом случае не избежать.
— Банкротство застройщиков – это результат заявлений ряда высокопоставленных чиновников о том, что они рыночными методами регулируют ситуацию на рынке, — считает один из экспертов «КВ». — Условно говоря, строителей обязали построить большое количество квадратных метров, за счет чего решили снизить себестоимость. Но неожиданно нагрянул кризис. И никто не знал, сколько рынок может освоить жилья. Падение объема продаж на рынке отмечалось уже с 2007 года. Можно было бы задуматься уже тогда, стоит ли в этой ситуации планировать такие большие объемы строительства жилья.
По итогам 2009 года в городе Омске застройщики ввели в эксплуатацию лишь 370 тысяч кв. метров жилья, и о прежнем миллионе квадратов в регионе можно было только мечтать. В соседних регионах падение не было столь стремительным. Например, в Новосибирской области общий объем ввода жилья хотя и не сохранился на уровне 2008 года (1,39 млн кв. метров), но тем не менее превысил заветный миллион: по предварительным оценкам, в 2009 году в Новосибирской области введено в строй 1,01-1,02 млн кв. метров жилья.
С одной из главных проблем – реализацией квартир в построенных домах – в 2009 году помогало справиться государство. Оно стало основным покупателем жилья в омских новостройках. По информации областного минстроя, по программе переселения из аварийного жилья были заключены государственные контракты на приобретение 708 жилых помещений в строящихся многоквартирных домах на сумму 867 млн рублей. С участием средств по этой программе в Омске ввели 23 дома (в том числе – 15 домов корпорации «Стройбетон»). А в рамках федеральных мер по стимулированию рынка жилищного строительства в Омской области в 2009 году закупили 922 квартиры на сумму 1,5 млрд рублей для военнослужащих и граждан, уволенных с военной службы. Львиную долю этих средств (1 млрд 10 млн рублей) также смог получить Стройбетон. ЗАО «Завод сборного железобетона №6» выиграло заказов на сумму 409 млн рублей.
В минстрое также отмечают, что начиная с третьего квартала 2009 года наблюдается увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования. В третьем квартале 2009 года гражданам было предоставлено ипотечных кредитов в 1,5 раза больше, чем во втором квартале. А за 11 месяцев 2009 года количество зарегистрированных ипотечных сделок составило 1 710 единиц. Объем ипотечного жилищного кредитования за январь — октябрь 2009 года составил 1 млрд 112 млн рублей.
Интервенции из федерального бюджета больше всего повлияли на ситуацию в сегменте недорогого жилья. «Последние полтора-два квартала 2009 года отличались активностью рынка, но этот спрос носил ситуационный характер, — говорит директор департамента жилой недвижимости ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость» Александр КАЮКИН. — Он был связан с активностью властей, которые выдали большое количество свидетельств о социальных выплатах для приобретения жилья, а также военные сертификаты. По этим документам приобретались дешевые варианты квартир, в результате чего объекты самой маленькой площади подорожали на 10-15%».
По словам директора компании «Аркада-Стиль» Константина РОМАНКО, выплеснутые в сентябре — декабре на рынок федеральные деньги в итоге стабилизировали ситуацию на рынке в целом. «Причем в сегменте дешевого жилья, на который и были направлены эти средства, рост цен за четвертый квартал составил 1,1%», — добавляет эксперт.
Новостроек становится меньше
По данным ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость», растет средняя цена приобретения квартир в новостройках. Но эксперты это связывают с тем, что на рынке нового жилья стремительно падает объем предложений. Так, если в апреле 2008 года было более 20 тысяч вариантов квартир, то сейчас предлагается около четырех тысяч в домах разной степени готовности.
-Объекты на самом начальном уровне строительства практически не рекламируются, — отмечает Александр КАЮКИН. – В уже сданных домах в начале 2009 года мы насчитывали примерно полторы-две тысячи квартир, на сегодняшний день их осталось максимум 500 — 600. Такая тенденция сохранится и в 2010 году: на рынке первичного жилья останется очень небольшое количество вариантов, причем дорогих. Поэтому, если кто-то планирует приобрести квартиру в новостройке, — лучше поторопиться. Есть и объективная причина повышения цен на новое жилье – ресурсоснабжающие организации устанавливают более высокую стоимость подключения к сетям. Это приводит к остановке строительства даже тех проектов, которые могли бы быть завершены и где дольщики получили бы свои квартиры.
Застройщики практически не начинают новых объектов. Поэтому в 2010 году будут реализовываться точечные проекты, достраиваться задельные дома и «размораживаться» уже начатые стройки. Но омичи сегодня опасаются покупать квартиры в новостройках на уровне трех-пяти этажей. И дефицит квартир в новостройках высокой степени готовности заметен уже сейчас. «Найти сейчас одно-двухкомнатную квартиру по средней цене в доме на стадии сдачи и в хорошем районе – это большая редкость, — говорит г-н КАЮКИН. — Может быть, в Омске от силы 10 таких домов».
— Дефицит среди новостроек на сегодняшний день уже есть, но цены сейчас пока не растут, потому что покупатель не доверяет застройщику, — придерживается несколько иного мнения Константин РОМАНКО. – После ситуаций с обманутыми дольщиками люди больше переключились на вторичный рынок жилья.
По информации компании «Аркада-Стиль», в целом за 2009 год стоимость квадратного метра в новом жилье упала на 12,2%. В первом квартале отмечалось снижение на 7,3%, второй квартал показал минус 3,3%, третий квартал – минус 1,4% и в четвертом квартале произошло незначительное снижение цены в новостройках на 0,7%.
– После того как было достигнуто определенное снижение, застройщики перестали опускать цены, потому что они упали до уровня себестоимости, — продолжает Константин РОМАНКО. – Если в начале 2009 года средняя стоимость жилья в новостройках составляла 33 277 рублей за 1 кв. метр, то уже к началу третьего квартала она упала до 29 900 рублей, а в декабре составила 29 200 рублей за 1 кв. метр. Третий и четвертый кварталы показали не очень большие темпы снижения, и думаю, что дальнейшего падения цен на рынке новостроек точно происходить не будет.
На вторичке прекратилось падение
По данным аналитического центра «Дейлистрой», за последние 9 лет с 2000 года рост цен на жилье в Омске среди городов-миллионников был одним из самых высоких – квартиры подорожали в 9,81 раза. Основная причина роста поначалу – дефицит жилья, а уже при больших объемах строительства рост цен был скорее спекулятивным. На рынке серьезно выросла доля инвестиционных квартир, в том числе это происходило благодаря доступной ипотеке. Затем все это жилье оказывалось на вторичном рынке.
В итоге в 2006 — 2007 годах объем предложений в Омске на вторичке колебался в пределах 30 тысяч квартир одновременно. В 2009 году их уже было порядка 8-9 тысяч, то есть объем выставленных на продажу квартир упал в три раза. Сегодня инвестиционных покупок уже нет, а те люди, которые приобретали квартиры с инвестиционной целью, продают их себе в убыток.
В компании «Аркада-Стиль» сообщили, что в целом за 2009 год средняя цена предложения на вторичке упала на 19,4% — примерно с 39,4 тысячи рублей до 32,5 тысячи за 1 кв. метр. Но падение было неравномерным.
— Во втором полугодии наступила определенная стабилизация, о чем свидетельствуют наши индексы рынка недвижимости, — поясняет Константин РОМАНКО. — В течение первого квартала на вторичке мы отмечали снижение стоимости 1 кв. метра на 8,9%, во втором квартале – на 8,1%. Но за третий и четвертый кварталы темпы снижения цен замедлились. Третий квартал продемонстрировал минус 3,7%, а за последние три месяца мы увидели определенную стабилизацию, когда цены показали пусть небольшой, но прирост в 0,1%. Поэтому можно смело заявить, что на данный период падение цен притормозилось.
При реальных сделках по-прежнему можно добиться скидки. Но в сегменте дешевого жилья, где сейчас идет стабилизация и даже небольшой прирост цен, торгуются плохо и практически не снижают стоимость. А иногда в процессе сделки она даже повышается по сравнению с той, что была заявлена в прайсе. Но если квартира стоит больше 1,5-2 млн рублей, в этом случае к торгу относятся вполне нормально.
Дефицит приведет к новому скачку цен?
По мнению экспертов «КВ», в первом квартале 2010 года на рынке не случится больших изменений. Деловая и покупательская активность в эти месяцы низкая, поэтому скорее всего и продаж будет не очень много. Вторичный рынок будет колебаться вокруг средних декабрьских цен – порядка 32,5 тысячи рублей за 1 кв. метр.
Что касается дальнейших месяцев, рынок недвижимости сегодня живет ожиданиями позитивных новостей и положительных изменений. Риэлторы отмечают появление новых ипотечных программ и продуктов как в стандарте АИЖК, так и в программах банков. По словам Константина РОМАНКО, по некоторым программам процентная ставка серьезно снижена и даже интереснее той, которая была в 2007-м – начале 2008 года. Но не каждый заемщик сегодня может получить этот кредит, поскольку банки по-прежнему предъявляют жесткие требования.
— На мой взгляд, именно сегодня самое удачное время для приобретения жилья, — говорит Константин РОМАНКО. — Потому что по новостройкам снижения цены точно не будет. По вторичке оно возможно, но вероятность этого невысока. Если нас накроет вторая волна кризиса, тогда снижение продолжится. Но многие аналитики отмечают, что второй волны, вероятно, не произойдет. Тогда мы останемся на этом уровне цен, а в дальнейшем нас ожидает прирост, потому что достаточно высок отложенный спрос на недвижимость.
По мнению г-на РОМАНКО, благодаря отложенному спросу и развитию ипотеки может возникнуть серьезный дефицит квартир. Тогда нас может ожидать взрывной рост цен на новостройки, потому что объемы строительства сократились.
По словам Александра КАЮКИНА, в ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость» основной стратегией на первое полугодие 2010 года выбрано проведение обменных сделок. Для этого в Союзе риэлторов разработана программа, позволяющая составлять цепочки обменов.
— Мы ожидаем активизацию рынка и рост цен только во втором полугодии, — продолжает г-н КАЮКИН. — Не думаю, что раньше этого времени на рынке произойдет объективное улучшение. Основная причина подобных прогнозов – отсутствие роста реальных доходов. Люди начинают жить по средствам, экономить. А банки более жестко стали подходить к выдаче кредитов. Дальнейшее развитие ситуации на рынке недвижимости достаточно не определено, многое будет зависеть даже не от экономики, а от политики государства – насколько АИЖК будет готово изменить ситуацию по реструктуризации выданных банками закладных. И как банки будут использовать те меры государственной поддержки, которые были им оказаны, и дойдут ли эти деньги до населения. Сегодня на рынке реально несколько игроков, которые достаточно активно выдают ипотечные кредиты, – это Сбербанк, ВТБ, Омск-Банк, ОРИК, Газпромбанк и Банк жилищного финансирования, плюс начали проявлять активность Росбанк и Райффайзенбанк. Наиболее вероятно, что первое полугодие будет ровным, активизации рынка не произойдет, второе же должно быть более активным.