«Как получилось, что квадратных метр земли в болоте, рядом с ТЭЦ-5 и кладбищем стоит, 3,7 тысячи рублей?»

26 февраля прошло заседание комитета по поддержке предпринимательства в сфере недвижимого имущества и земельных отношений при Омской ТПП, главной темой которого стала кадастровая оценка земель Омска.

Промышленные земли Омска стоят как в Москве и Краснодаре

Заместитель директора юридической фирмы «ОМЭКС-Лекс» Любовь РЕПИНА рассказала о прошедшей во Владимире 18 февраля конференции по вопросам земельной политики. Предметом обсуждения бизнеса и власти стала кадастровая стоимость земли, которая, как выяснилась, создает проблемы не только омским предпринимателям. В конференции участвовали порядка 20 регионов России: Московская, Свердловская, Красноярская области, Курск, Северной Осетия и другие. Проблему завышенной (а по сути – некачественной выполненной) кадастровой оценки земли в регионах решают по-разному. Так, в Свердловской области после выявления нарушений был объявлен конкурс на проведение новой кадастровой оценки. Томские предприниматели пытаются отстаивать свои права на митингах. Во Владимире за день до проведения конференции предприниматели вышли на митинг к зданию областной администрации. В итоге на следующий день на конференцию поторопились прибыть первый заместитель губернатора Владимирской области и председатель областного парламента вместе с депутатами. Доклад представителей «ОМЭКС-Лекс» о ситуации с кадастровой оценкой земли в Омске, по их словам, произвел эффект разорвавшейся бомбы.

— Такой ситуации, как в Омске, когда арбитражный суд завален исками, когда налоговые органы возбуждают дела за неуплату земельного налога (у нас есть информация, что в отношении двух наших клиентов возбуждались такие дела), нет нигде в России, — рассказала Любовь РЕПИНА.

Кадастровая стоимость земли под объектами производственного назначения в Омске идентична стоимости производственных земель Москвы (в частности, Зеленоградского округа) и Краснодара. При этом в 80% случаев ее средний удельный показатель по Омску равен 2,8 тысячи рублей. По мнению юристов, это лишний раз подтверждает тот факт, что при проведении кадастровой оценки не были учтены экономические характеристики земельных участков, что является грубым нарушением методики оценки. «Земельные участки, расположенные в центре города и на окраине,не могут обладать совершенно идентичными характеристиками и иметь одинаковую стоимость», — говорит Любовь РЕПИНА. Такой «усредненный» подход к работе позволил подрядчику – ФКЦ «Земля» – оценить 146 тысяч земельных участков Омска всего за 2 месяца. В итоге у одних землепользователей кадастровая оценка непомерно выросла, а у других – значительно снизилась.

Участники владимирской конференции обратились в Госдуму с просьбой ускорить принятие законопроекта о внесении изменений в Закон об оценочной деятельности. Проект предусматривается внесудебный порядок урегулирования споров, связанных с кадастровой оценкой. Письма также ушли представителю Высшего арбитражного суда и председателю Верховного суда, которых просили «рассматривать кадастровые споры в соответствии с нормами материального и процессуального права». Обращение по вопросу пересмотра кадастровой оценки земель также направлено губернатору Омской области.

«Уходите из города и стройте офисы в Омском районе!»

После доклада Любови РЕПИНОЙ свое мнение об оптимизации земельного налога и пересмотра кадастровой стоимости земель Омска должны были высказать представители Управления Роснедвижимости по Омской области, областного минимущества, депутаты Заксобрания и горсовета. Однако из приглашенных на заседание комитета представителей власти пришли только трое: начальник отдела муниципального земельного контроля департамента имущественных отношений Александр УСТИНОВ, начальник отдела контроля органов власти омского УФАС Галина ЛАПТЕВА и депутат горсовета Виталий ПУТИНЦЕВ. Последний призвал предпринимателей не строить иллюзий о помощи со стороны федеральных структур.

— Им гораздо проще работать с десятком крупных корпораций, а не с такой мелочью, как мы с вами, — заявил депутат. — У нас идет реальная борьба за выживание. Мы поняли, что вопросы в судах не решаются. Значит, нужно обращаться к губернатору и надеяться на его положительное решение. Либо уходить из города и строить офисы в Омском районе.

Александр УСТИНОВ заявил, что вопросы организации и проведения кадастровой оценки земли находятся в ведении субъекта РФ и Федерации. По его словам, администрация города выступила заказчиком кадастровой оценки в 2007 году только потому, что в областном бюджете на ее проведение не были заложены средства.

— Органы местного самоуправления являются точно такими же пользователями кадастровой оценки, как и вы, — заявил Александр УСТИНОВ. — У нас в этой сфере есть только одна функция – установление ставок земельного налога. Но в Омске далеко не по всем участкам произошло повышение кадастровой стоимости. И совершенно неправильно будет, если мы, понизив ставку, сократим общий процент сбора налога только из-за того, что у части предпринимателей налог вырос.

Директор фирмы «ОМЭКС-Лекс» Александр ДМИТРЕНКО поинтересовался, проверяла ли администрация города как заказчик кадастровой оценки качество работ ФКЦ «Земля».

— При проверке можно было выяснить, например, что кадастровая стоимости земли нефтезавода снизилась на 40%, — заметил г-н ДМИТРЕНКО. — Если раньше нефтезавод платил порядка 400 млн налога в год, то после проведения новой оценки – 280 млн.

По словам Александра УСТИНОВА, муниципалитету не нужно было проверять отчет ФКЦ «Земля», потому что он прошел экспертизу в Федеральном агентстве кадастра недвижимости. «Как там проводилась проверка — другой вопрос», — заметил чиновник. Любовь РЕПИНА рассказала, что на конференции во Владимире выступил директор департамента недвижимости Минэкономразвития РФ Андрей ИВАКИН, который, к удивлению присутствующих, заявил, что у московских экспертов, проверяющих кадастровые отчеты, нет возможности исследовать региональные рынки земли и оценивать правильность выбора факторов стоимости земель и расчета их кадастровой оценки.

Земля под объектами МРСК Сибири подорожала в 3 раза
Директор ЗАО «Эникс» Людмила СОРВЕНКОВА сообщила, что земельный участок под ее предприятием до проведения новой кадастровой оценки стоил 115 тысяч рублей, после — 10 млн. Для расчета налога используется максимальная ставка — 1,5%. При этом по виду разрешенного использования участок попал в группу «общественно-деловые цели», что не соответствует его реальному назначению.

Директор ООО «Фирма „Бизон“ (производитель резинотехнических изделий) Ольга МИХАЙЛУСЬ рассказала, что до 2008 года, когда она арендовала земельный участок под своим производством, она платили 180 тысяч рублей в год. А после того как выкупила землю, ей насчитали налог по новой кадастровой стоимости порядка 1 млн рублей.

— Каким образом я могу заплатить этот миллион? – выступила Ольга МИХАЙЛУСЬ. — Снижать рентабельность я не могу, она у меня всего 7%. Значит, вы мне подписали смертный приговор. Я наняла оценщиков, и оказалось, что рыночная стоимость моего земельного участка — 14 млн рублей. А кадастровая — 59 млн. Как получилось, что квадратный метр земли в болоте, рядом с ТЭЦ-5, окруженный кладбищем, стоит 3,7 тысячи рублей? У меня стоит сейчас вопрос: закрывать предприятие и выгонять людей на улицу!

Ольга МИХАЙЛУСЬ дважды писала по этому поводу премьер-министру РФ Владимиру ПУТИНУ, а также губернатору Омской области и мэру города. Однако никакой помощи не получила. Начальник управления собственностью филиала ОАО «МРСК Сибири»(Омскэнерго) Евгений РЕШЕТНИКОВ сообщил, что по ряду земельных участков под объектами энергетики кадастровая стоимость выросла в 3 раза.

— Мы говорим, что плохо не то, что у кого-то высокая цена, а о том, что отсутствует справедливая оценка, — заметил Евгений РЕШЕТНИКОВ. — Ведь эти ребята, которые работали за 13 млн (ФКЦ «Земля» — Прим. редакции), даже не выходили из своего кабинета. Они не путешествовали по городу, не вели исследования той почвы, с которой имели дело. И та единая цифра по 80% земельных участков города – это результат тупого теоретического подхода! Мы в рамках нашей структуры РАО „ЕЭС“ России тоже в свое время сталкивались с этим. Когда ребята из Москвы за 3 млн рублей, которые мы им платили, выдавали нам стоимость забора, превышающую стоимость трансформатора из цветного металла. Я спрашиваю: почему так? Отвечают: мы по моделям оцениваем. Вот эти господа тоже оценивали по моделям и методикам. Но, к сожалению, еще и с колоссальным нарушением. Отклонение кадастровой стоимости от рыночной может быть 10-20%, но не может быть 500-600%!

— Предприниматели занимаются сейчас не своей работой, а решением юридических вопросов, — выступила вице-президент Омского союза риэлторов, председатель комитета по поддержке предпринимательства в сфере недвижимого имущества и земельных отношений при Омской ТПП Нина КАРПЕНКО. — Из-за ситуации с кадастровой оценкой они недоплачивают работникам заработную плату, сокращают обороты. Средняя температура по больнице сегодня никого уже не устраивает. Интересует судьба каждого предприятия.

Члены комитета приняли решение обратиться в областное правительство о введении моратория на применение 174-го постановления правительства об утверждении результатов кадастровой оценки земель Омска и о пересмотре этой оценки. Обращения от Омской ТПП направлены в Законодательное собрание Омской области, городской совет, а также председателю Арбитражного суда Омской области Сергею ЧУЧЕ, председателю Восьмого арбитражного апелляционного суда Любови ЛИТВИНЦЕВОЙ, которых просят «принимать все возможные меры для объективного и законного рассмотрения дел, касающихся оспаривания кадастровой оценки».