Помещения в здании-памятнике сдали в аренду на 96 лет в обход мэрии

Арбитражный суд 21 октября отказал в удовлетворении иска городского департамента имущественных отношений о признании недействительными сделок с помещениями по улице Ленина, 22. Это историческое здание в самом центре Омска находится рядом с гостиницей «ИБИС-СИБИРЬ» и является памятником культурного наследия. Ответчиками по делу выступали омское ООО «Охрана памятников культуры и архитектуры» и две фирмы, зарегистрированные в Санкт-Петербурге – ЗАО «Академия искусств» и ЗАО «Стратегия бизнеса».
Департамент потребовал признать недействительным договор аренды от 23 марта 2004 года, заключенный между ООО «Охрана памятников культуры и архитектуры» и фирмой «Академия искусств». А также оспаривалось соглашение от 26 августа 2005 года об уступке прав и переводе долга по договору аренды (перенаем), заключенное между ЗАО «Академия искусств» и ЗАО «Стратегия бизнеса».
Как установил суд, еще в декабре 2003 года мэр Омска подписал с ООО «Охрана памятников культуры и архитектуры» договор доверительного управления, по которому фирме сроком на пять лет было передано муниципальное имущество – помещения в историческом здании по улице Ленина, 22. Их общая площадь составила более 1 337 кв. метров, в том числе около 56 квадратов в подвале, более 100 кв. метров на первом этаже и примерно 580 и 595 кв. метров на втором и третьем этажах.
По условиям договора управляющий обязался ежемесячно перечислять в городской бюджет 100 тысяч рублей гарантированного дохода, а также вложить 20 млн рублей в ремонт здания. Договор доверительного управления не влечет перехода права собственности, а выгодоприобретателем по нему выступает муниципалитет. Но доверительный управляющий по условиям заключенного договора получил право сдавать помещения в аренду. Своим правом ООО «Охрана памятников истории и культуры» воспользовалось быстро. 10 марта 2004 года был зарегистрирована передача имущества в доверительное управление. А 24 марта доверительный управляющий передал помещения в подвале, на втором и третьем этажах в аренду ЗАО «Академия искусств». Причем срок аренды был установлен на 96 лет – до 23 марта 2100 года. Ежемесячный размер арендной платы за 1236,3 кв. метра в центре города составил 83,4 тысячи рублей (примерно 67 рублей за квадрат). Но почти сразу же – примерно в апреле 2004 года — арендатор внес арендную плату за период до 31 декабря 2015 года в размере более 11,7 млн рублей.
А осенью 2005 года было заключено соглашение, по которому ЗАО «Академия искусств» все права и обязанности по договору аренды передало ЗАО «Стратегия бизнеса». Департамент решил оспорить эти сделки, указав, что доверительный управляющий при заключении аренды вышел за пределы предоставленных ему сроков. Ответчик же пояснил, что выгодоприобретателем по договору аренды является муниципалитет, поэтому права его не нарушены. А полученная от ЗАО «Академия искусств» арендная плата в 11,7 млн рублей пошла на ремонт здания.
Исходя из материалов дела, суд сделал вывод, что арендатор знал, что согласно Гражданскому кодексу РФ договор доверительного управления заключается на срок, не превышающий пяти лет. Но ООО «Охрана памятников культуры и архитектуры», по мнению суда, не вышло за пределы предоставленных ему полномочий. А по прекращении договора доверительного управления все права арендодателя переходят к собственнику – муниципалитету. Доводы о том, что сумма арендной платы (83,4 тысячи) несопоставима с суммой установленного ежемесячного гарантированного дохода (100 тысяч рублей), были не приняты во внимание, поскольку это обстоятельство не относится к предмету спора. Оно может быть учтено при рассмотрении другого иска о взыскании убытков с доверительного управляющего.
По мнению судьи Елены БИЕР, мэрия была заинтересована в том, чтобы контролировать действия доверительного управляющего (так как от этого напрямую зависели доходы от доверительного управления) и имела достаточный договорной механизм для осуществления такого контроля.
— Между тем истцом не представлено никаких доказательств того, что отчеты ему не предоставлялись, или того, что доверительный управляющий предоставлял недостоверные отчеты, которые не позволили истцу узнать о заключенном договоре и его условиях, — отметила Елена БИЕР в решении суда. — По спорному договору в аренду были переданы практически все помещения здания (кроме помещений первого этажа), то есть основной доход от доверительного управления как раз и должен был поступать от переданного в аренду по спорному договору имущества. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что об условиях спорного договора истец должен был узнать по истечения второго квартала 2004 года, то есть в июле 2004 года, поскольку для доверительного управляющего наступил срок предоставления ежеквартального отчета.
Можно предположить, что департамент имущественных отношений отчеты не получал и не интересовался судьбой имущества, переданного в доверительное управление. Но в 2009 году департамент подал иск в арбитраж о возврате всех переданных помещений путем выселения фирм, которые там находятся. Тогда в удовлетворении заявления было отказано, так как спорные площади уже давно находились не у доверительного управляющего, а у арендатора.
В итоге, по мнению суда, подавая 19 июля 2010 года новый иск о признании аренды недействительной, департамент пропустил срок исковой давности. В его удовлетворении также было отказано. Решение суда вступит в силу 21 ноября, и в этот же срок может быть обжаловано в апелляционной инстанции.