Ветеранские деньги удержали омский рынок жилья от падения

В 2010 году основным покупателем квартир на омском рынке жилья по-прежнему оставалось государство. По данным областного минстроя, в 2010 году из федерального бюджета ветераны региона получили жилищные субсидии на общую сумму 1,5 млрд рублей. Эти средства в основном пошли на покупку квартир на вторичном рынке жилья. В итоге приобрели квартиры и построили новые дома 1 700 ветеранов, проживающих в Омской области. Именно эти денежные вливания, по мнению экспертов, определяли основную картину во второй половине 2010 года на омском рынке жилья и повлияли на небольшое повышение цен на квартиры. Кроме того, год характеризуется оживлением ипотеки и появлением новых жилищных программ, а вот количество новостроек практически не прибавилось.
Сельские застройщики перевыполнили план
По информации облправительства, в 2010 году в районах Омской области введено в эксплуатацию 353 тысячи кв. метров жилья. Это на 3 тысячи квадратов или на 30 домов и квартир, больше, чем было запланировано правительством на 2010 год. На момент подготовки обзора итогов строительства в городе Омске за 12 месяцев подведено еще не было. Но за январь-ноябрь 2010 года в целом по Омской области с учетом областного центра ввод жилья предварительно составлял 533,3 тысячи кв. метров (104,9% к соответствующему периоду 2009 года).
А по версии Омскстата, за январь-ноябрь в Омской области в общей сложности было введено более 7 тысяч квартир общей площадью 530 тысяч квадратных метров. Причем больше трети от общего числа построено индивидуальными застройщиками за счет собственных и заемных средств, что составляет 2,6 тысячи квартир площадью 278 тысяч квадратов.
Кроме того, в минстрое отмечают, что по состоянию на 1 декабря 2010 года в области введено в эксплуатацию 43 многоквартирных дома, построенных с участием 2 985 дольщиков. Но в целом ситуация с обманутыми дольщиками остается сложной. Компании «РОКАС», «КОНТО», «СПЭК» и многие другие так и не выполнили свои обязательства ввести в 2010 году замороженные дома и продолжить строительство. А введенные в отношении ряда застройщиков процедуры банкротства ожидают своей развязки уже в 2011 году. Кого-то ждет процедура финансового оздоровления, а кого-то – распродажа активов или смена владельца имущества и переход прав застройщика к другим структурам.
— Тенденции, которые уже проявились и сохранятся в дальнейшем в строительном бизнесе, – это передел рынка: смена собственников компаний, а также всевозможные укрупнения и слияния, — говорит генеральный директор компании «Открытый Мир» Евгения БАСОВА. — Другая тенденция – это тотальная реконцепция проектов. Многие компании корректируют проекты, строительство которых еще не начато, делают их менее амбициозными и более адекватными рыночной ситуации. Кто-то переориентирует коммерческие площади в гостиничные или жилые, кто-то перепозиционирует объекты в другие сегменты, упростит конструкцию, уменьшит площади, планировки и так далее. Застройщики стали достаточно оперативно выходить из сложившейся ситуации и, с одной стороны, начали вводить привлекательные условия для покупателей, а с другой — вести напряженные переговоры с финансовыми институтами о реструктуризации кредитов, переуступке части имеющихся активов и так далее.
Дешевое и малогабаритное
Год назад эксперты «КВ» предполагали, что в 2010-м на рынке новостроек возникнет дефицит и в целом цены на жилье снова поползут вверх. Однако ощутимое удорожание произошло лишь в определенных сегментах.
— Мы прогнозировали, что на рынке произойдет рост цен максимум на 10-20%, и все то, что мы ожидали, увидели, — говорит директор департамента жилой недвижимости ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость» Александр КАЮКИН. — Тогда новостроек, которые сдавались в первом полугодии 2010 года, было гораздо больше, чем сегодня новостроек, сдающихся в первом полугодии 2011 года. И если еще в июне-июле мы видели малосемейки и однокомнатные квартиры на окраинах за 850 тысяч рублей, то сейчас 950 тысяч – это нижняя цена. Причем такая квартира будет приобретена даже без особой рекламы. На это жилье уровень роста цены порой и достигает 20% по сравнению с началом года.
На рынке вторичного жилья, по мнению Александра КАЮКИНА, ситуация за год была более оптимистичной, а на рынке новостроек выход из кризиса еще достаточно далек. «Здесь в основном остались те игроки, у кого мощная ресурсная база и высок запас прочности, — продолжает он. — И ряд проектов, я думаю, реализуется на грани нулевой доходности».
— Основным игроком на рынке жилья по-прежнему остается государство в виде жилищных сертификатов, — считает директор компании «Аркада-Стиль» Константин РОМАНКО. — И оно имеет возможность влиять на этот рынок. Размер сертификата – 990 тысяч рублей, и мы видим, что в сегменте одно- и двухкомнатных квартир произошло более высокое подорожание.
Кроме того, по словам г-на РОМАНКО, увеличились объемы ипотечного кредитования, что также несколько оживило рынок жилья. «Только по данным нашей компании, количество ипотечных кредитов, с использованием которых стали приобретаться квартиры, у нас увеличилось на 30-40%, — говорит эксперт. – У банков появилось более лояльное отношение к заемщику, и большее количество людей теперь имеет возможность взять кредит. У некоторых банков появились интересные продукты по покупке жилья в новостройках».
Помимо прочего, среди основных событий года можно назвать выход на рынок новостроек проектов, связанных с предложением недорогого малогабаритного жилья. Как отмечает Константин РОМАНКО, впервые в городе появились квартиры-студии, которые в массовом порядке строят две компании – ЗАО «Алмазинвест» (дом № 2 в микрорайоне «АванГрад») и ИПК «Жилстрой» (проект «Just fit life» — микрорайон «Любимый» на Левобережье). Впервые в такой квартире убирается кухня, вспомогательные площади, и она становится дешевле и меньше. «Но удивительно – при большей стоимости квадратного метра такие квартиры имеют адекватную цену и хорошо приобретаются, — продолжает Константин РОМАНКО. — Это хорошо и застройщикам, потому что они дороже продают свои квадраты, и покупателям, потому что за эту цену они имеют не гостинки или подселение, а полноценные новые квартиры. За счет этого застройщики смогли устоять в кризисный период и развиваться дальше. Но сказать, что малогабаритные квартиры-студии — это перспектива всего омского строительства, пока нельзя. Омичи все-таки выбирают квартиры с полноценной кухней, если имеют возможность доплатить определенную сумму».
— Маленькие площади – это приемлемая цена, и сегодня это предложение звучит как волшебная фраза – квартира ценой до миллиона рублей, — согласен Александр КАЮКИН. — Рынок поворачивается к потребителю, стали предлагаться квартиры с полной отделкой и меблировкой и еще какими-то дополнительными опциями, которые интересны людям.
— Львиная доля спроса приходится на массовое жилье, этот сегмент наиболее востребован в силу своей доступности, — также считает Евгения БАСОВА. — Большинство покупок совершается в нем с целью дальнейшего проживания. Основной приток средств сейчас идет именно в эконом-класс, и большинство реально строящихся объектов сейчас находятся в нем. Можно прогнозировать, что последствия кризиса строительная отрасль будет ощущать еще в ближайшие несколько лет и доминирование жилья эконом-класса продолжится. Покупатели стали гораздо аккуратнее относиться к своим расходам и зачастую предпочтут поступиться фактором престижа ради снижения затрат.
Рост не превысил инфляцию
Что касается динамики спроса и предложения и средней цены квадратного метра в целом по всем сегментам рынка, то 2010 год особых сюрпризов не принес. По данным компании «Аркада-Стиль», если в 2009 году были ужасающие в целом для всего рынка показатели – за год цена упала на 19,6% по вторичному рынку и на 13,6% по первичке, то в 2010 году, в основном ползли по дну.
Первый квартал оказался более активным: на вторичном рынке произошел рост цены квадратного метра на 1,1%, в новостройках жилье подорожало на 1,2%. Как поясняет Константин РОМАНКО, в конце 2009 года на рынок вышли жилищные военные сертификаты, и эти суммы осваивались в течение первого квартала 2010 года, что и объясняет небольшой скачок цен. Во втором квартале рынок немного просел и по первичке, и на вторичном жилье (– 1,4% и – 0,6% соответственно).
А вот начиная с третьего квартала на рынке вновь появились жилищные сертификаты ветеранов войны, активизировалась ипотека. По информации областного минстроя, средства федерального транша, поступившие в объеме 1 млрд 76 млн рублей в конце августа, были полностью освоены за два месяца. Период освоения следующего транша федеральных субсидий на сумму 315 млн рублей составил всего месяц.
— В итоге за третий квартал мы увидели прирост цены квадрата на 1,8% по вторичному рынку и 1,2% по новостройкам, — говорит г-н РОМАНКО. — Четвертый квартал был заметен особенно на рынке вторичного жилья. Объемы вложенных федеральных средств были значительные. Соответственно, мы увидели прирост в 3,1% по вторичке и 0,9% по первичному рынку. Итого, по данным нашей компании, прирост по вторичному рынку за 2010 год составил 5,4%, по новостройкам – всего лишь 1,9%. Но на мой взгляд, это просто слезы, и при том уровне инфляции, который у нас сейчас есть, фактически омская недвижимость продолжает падать.
— В начале весны 2009 года средние цены стабилизировались в районе отметки 30 000 рублей за квадратный метр, на которой находятся и сейчас, — добавляет Евгения БАСОВА. — Где-то к февралю-марту 2010 года у продавцов и покупателей все же прошел основной психологический шок, и количество сделок стало увеличиваться — их общий тренд последние 10 месяцев исключительно к росту.
— Я бы не сказал, что рынок оживился настолько, что появился ажиотажный спрос на недвижимость, — говорит Александр КАЮКИН. — Но квартиры в нижнем ценовом диапазоне раскупаются достаточно активно. Меняется сама структура спроса. Если в начале года превалирующую часть — три четверти или две трети — занимал вопрос по покупке однокомнатной квартиры, то сейчас это уже менее 40%. Люди больше интересуются двух- трехкомнатными квартирами. Последние два-три месяца мы наблюдаем даже формирование некого отложенного спроса. То есть люди ждут, что в начале года банки предложат новые интересные кредитные продукты, и я думаю, что это подстегнет спрос. А если говорить о новостройках, то сегодня практически вообще нет кредитных продуктов, которые позволяли бы приобретать квартиры на стадии до 50% готовности дома. Если же мы представим, что спрос вернется на уровень 2007 года, то будет явный дефицит новостроек. Он отмечается уже сегодня. Для тех объектов, которые реально продаются и в которых есть потребительская уверенность, хватит пальцев двух рук.
Что же касается объема предложений, здесь наблюдался прирост. По информации «Аркады-Стиль», на вторичном рынке за год число предложений выросло на 26,5% (примерно с 7 880 до 9 900 квартир), объем новостроек прирос на 15,6% (приблизительно с 3 800 до 4 500 квартир).
При этом эксперты отмечают, что время экспозиции квартиры на рынке и период торга постепенно сокращается. По словам Александра КАЮКИНА, если в 2009 году срок экспозиции доходил примерно до 120 и более дней, то сейчас это 76-80 дней. Скидка при торге в среднем доходила до 11%, сейчас же это 4-6% в среднем по всему вторичному рынку. «На рынке же новостроек скидок, дисконтов и уступок практически нет, — говорит он. — А в 2009 году при расчете наличными можно было выторговать скидку и 10, и 15%. Сейчас здесь тенденция, наоборот, к росту цены, применению процентной рассрочки и т.д. И в итоге средняя цена самых маленьких квартир в новостройках достаточно высока и равна средней цене на вторичном рынке, а в некоторых проектах даже выше».
Прогнозы
Александр КАЮКИН,
директор департамента жилой недвижимости ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость»:

«На рынке новостроек мы не ждем новых проектов и площадок»

— В целом ситуация на рынке жилья достаточна стабильна и с тенденцией к росту. Думаю, что те, кто сегодня будет принимать решение о приобретении жилой недвижимости, в долгосрочной перспективе однозначно выиграют. Сегодня для этого больше инструментов – можно привлечь ипотеку, появились новые объекты. Практически все кредитные организации, с которыми мы общались, готовят новые продукты для потребителей. Либо дорабатывают имеющиеся программы и делают их еще более доступными. Появится что-то совершенно новое и уникальное, и это в любом случае подстегнет спрос. Хотя потребители с меньшим доверием относятся к ипотеке как способу приобретения жилья, она остается единственным вариантом для большинства людей. К сожалению, расходы населения увеличиваются, а доходы не растут, накопить на квартиру практически невозможно. Поэтому ситуацию на рынке жилья в первом полугодии 2011 года я ожидаю примерно такой же, как во втором полугодии 2010-го. Это устойчивый спрос на квартиры в нижнем ценовом диапазоне и тенденция прироста цены в районе 1% в месяц на рынке вторичного жилья.
На рынке новостроек мы не ждем новых проектов и площадок. В лучшем случае что-то появится летом-осенью. Много проектов находится в стадии разработки, но нет главного — финансирования. В итоге на рынке новостроек продолжится та же тенденция – снижение реального объема предложения. Соответственно, новостройки будут дорожать.

Константин РОМАНКО,
директор компании «Аркада-Стиль»:
«На рынок возвращаются частные инвесторы»
— Сейчас, на мой взгляд, самое удачное время для приобретения квартир. Цены снижаться не будут, потому что они упали значительно, и сейчас появился устойчивый спрос по имеющимся ценам. Все традиционно для того, чтобы мы начинали постепенно выходить из кризиса. Мы сейчас находимся в самом начале 10-12-годичного цикла экономического роста. И покупая сейчас, можно обеспечить рост своей недвижимости на ближайшие десять лет.
Думаю, что в 2011 году темпы развития рынка жилья будут примерно такие же, как в 2010 году, или, может быть, чуть больше. Сейчас уже появляются первые ласточки – люди, которые говорят, что готовы инвестировать в недвижимость и покупать квартиры с инвестиционной целью. Сегодня это не более 5%, а ранее, как минимум, четверть покупателей приобретали жилье с инвестиционной целью, и сейчас они начинают возвращаться на рынок.