Ипотечный рынок снова набирает обороты

За последние полгода ипотечный рынок Омска изменился если не кардинально, то весьма существенно, причем в лучшую сторону. Появилось немало новых участников и новых программ, а условия старых стали более привлекательными. Результат не замедлил сказаться: в 2010 году сделок на рынке жилья с использованием ипотечных кредитов было заключено в 2,5 раза больше, чем годом ранее. А их общая стоимость оказалась в 3,2 раза выше, чем в 2009 году.
Подводя итоги года
Стоит отметить, что омский рынок «раскручивается» после кризиса несколько активнее, чем общероссийский. По данным ЦБ РФ, в целом по России в 2010 году объем выданных ипотечных кредитов составил 378,9 млрд руб. против 655,8 млрд руб. в 2008-м. По Омской области – 5,4 млрд руб. против 9,5 млрд руб., или 5064 кредита против 5648. Конечно, до рекордного результата, достигнутого в 2007 году (8766 сделок с использованием ипотеки) еще далеко, но динамика неплохая.
Комментируя изменение ситуации на рынке ипотеки, начальник управления реализации федеральной программы «Жилище» министерства строительства Омской области Раиса ФОМИНА привела любопытные цифры: в январе 2010 года было заключено 118 сделок с ипотекой, в феврале — 252, в ноябре – уже 542, а в декабре и вовсе 752. Обычно в январе этот рынок дремлет, и тем не менее за первый месяц 2011 года было зарегистрировано 217 сделок.
При этом средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту в прошлом году составила 12,8% годовых. В «провальном» 2009 году она равнялась 14,5%, а по итогам 2008-го – 12,9% годовых. В нынешнем году этот показатель наверняка окажется заметно ниже, и даже не исключено, что будет побит рекорд 2007 года. Потому что только за первые два месяца подешевели кредиты у доброй половины участников рынка.
Понятно, что участник участнику рознь. В общероссийских масштабах занимающий первое место Сбербанк по объему предоставленных кредитов (184,5 млрд руб.) превысил показатели следующего за ним ВТБ 24 (31,7 млрд) почти в 6 раз. Третью строчку рейтинга по итогам 2010 года занял Газпромбанк (16,7 млрд), который ранее не входил даже в первую десятку. Четвертое место из года в год занимает банк ДельтаКредит (10,7 млрд руб.). Для сравнения: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) за прошлый год рефинансировало кредитов на 54,7 млрд руб.
На омском рынке соотношение сил несколько иное, а вот порядок занимаемых участниками мест примерно тот же. На долю Сбербанка в Омске приходится около половины всех выданных ипотечных кредитов, второе место занимает группа партнеров АИЖК, затем следует ВТБ 24. Определить положение остальных участников уже сложнее, но и Газпромбанк (предоставивший более 300 ипотечных кредитов), и партнеры банка ДельтаКредит явно претендуют на высокие места.
Тенденции старые и новые
Весь прошлый год довольно активно снижались процентные ставки по всем видам кредитов. Ипотечные, разумеется, не стали исключением. С августа 2010 года, когда «КВ» публиковали предыдущий обзор омского ипотечного рынка, были снижены ставки практически по всем программам, действующим до сих пор. На прежнем уровне остались только ставки ОТП Банка и программы «Свой дом» Собинбанка. А ставки по кредитам в долларах Банка Москвы и Сбербанка даже стали чуть выше.
Возобновили активную работу по ипотечному кредитованию банки, которые во время кризиса сократили ее до минимума, а то и вовсе свернули до лучших времен: Абсолют Банк, АК БАРС Банк, ЖилФинанс, Сиббизнесбанк. Появились на омском ипотечном рынке и новички: БИНБАНК, ГЕНБАНК, МОСОБЛБАНК, Свердловский Губернский, Ханты-Мансийский и ЮниКредит Банк.
Далеко не все они имеют собственные программы – это под силу только самым крупным банкам. До кризиса тоже были участники рынка, которые выдавали ипотеку в расчете на ее последующее рефинансирование. Но тогда большинство из них располагало одной-двумя программами. Сейчас кредитные линейки гораздо шире, причем банк может работать одновременно по разным стандартам. К примеру, Мираф-Банк предлагает своим клиентам продукты АИЖК и банка ДельтаКредит, ГЕНБАНК работает по программам АИЖК, ДельтаКредита и ГПБ-Ипотеки, МОСОБЛБАНК имеет в своем распоряжении 9 программ (по стандартам банков ДельтаКредит и «Открытие»), а ЖилФинанс располагает двенадцатью (!) продуктами – что называется, на все случаи жизни.
При этом одна и та же программа (скажем, ДельтаКредита) в каждом из банков-партнеров называется по-своему. И наоборот: кредит «Классический» в ГЕНБАНКе предоставляется по программе ГПБ-Ипотека, в МДМ Банке это слегка модифицированная программа АИЖК, а в МОСОБЛБАНКе так называется кредит ДельтаРублевый. Естественно, условия предоставления этих одноименных продуктов совершенно разные.
Подобная практика нередко порождает путаницу. Например, некое СМИ сообщило, что в Омске сейчас имеется «около сотни» ипотечных программ. Но это еще полбеды – гораздо хуже, что путаница возникает в головах у потенциальных заемщиков, которые пытаются сравнивать предложения разных банков, а в итоге терпят фиаско. В нашей таблице приведены только «родные» названия программ – просьба учесть это при обращении в тот или иной банк.
Очень важная тенденция последнего времени – появление множества программ кредитования новостроек. Отдельные программы или возможность получить кредит на покупку новостройки в рамках стандартных программ сейчас есть в большинстве банков. Правда, пока что далеко не все готовы кредитовать покупку на этапе строительства. Скажем, в Собинбанке и банке УРАЛСИБ еще не успели аккредитовать никого из застройщиков, а потому готовы предоставить кредит только в случае полной готовности дома. После завершения процесса аккредитации их программы заработают в полную силу.
Еще одно веяние – отказ от разного рода комиссий на определенный или неопределенный срок либо уменьшение их размера. Банки, работающие по собственным программам, как правило, имеют программы скидок для зарплатных клиентов, добросовестных заемщиков и т.д. А вот нежелание страховать свою жизнь и работоспособность и/или титул обычно «наказывается» повышением ставки, равно как и предоставление справки «по форме банка» вместо стандартной 2-НДФЛ.
К вопросу о специфике
Еще совсем недавно все ипотечные программы можно было пересчитать едва ли не по пальцам. Сейчас их пусть и не сотня, но достаточно, чтобы вспомнить Козьму Пруткова и его знаменитое «нельзя объять необъятное». Поэтому из рассмотрения были исключены нецелевые кредиты, которыми располагают полтора десятка банков. Ставки по таким кредитам обычно ниже, чем по обычным потребительским, но выше, чем по кредитам на приобретение жилья (чаще всего порядка 14-16%). Размер колеблется от 50% до 80% стоимости предмета залога – имеющейся у заемщика (либо третьего лица) квартиры, реже – дома или земельного участка.
Бизнес-ипотека требует отдельного разговора, как и многочисленные ныне программы с переменной ставкой, которые просто «не влезают» в стандартную таблицу. Из оставшихся программ были выбраны для размещения в таблице самые популярные. Причем везде, где это было можно, похожие программы объединены попарно: кредитование на первичном и вторичном рынке или кредиты на покупку квартиры и дома.
Представители разных банков сошлись во мнении, что наиболее популярны сейчас все-таки кредиты на приобретение квартир на вторичном рынке жилья. По данным компании «Миэль», наибольшим спросом сегодня пользуются небольшие квартиры: однокомнатные, малосемейки, «гостинки». Средняя стоимость сделок с ними – около 1,5 млн руб., а средний размер кредита – 0,85-1,2 млн руб. В основном, это вторичный рынок, и расположены эти квартиры чаще всего далеко от центра города.
Конечно, купить квартиру в новом доме хотели бы многие, вот только подобрать подходящий вариант удается далеко не всем. Директор Омской региональной ипотечной корпорации (ОРИК) Любовь МАЦКОВА поделилась своим наблюдением: «Нередко люди уходят искать новостройку, а возвращаются со вторичным жильем, потому что не подобрали подходящую либо по стоимости, либо по району».
Сотрудники ипотечного отдела Мираф-Банка составили обобщенный портрет своего среднего заемщика. Это человек в возрасте 28-45 лет, имеющий среднеспециальное или высшее образование, 3-5 лет общего трудового стажа и 6 месяцев стажа на последнем месте работы. Средняя сумма кредита — 800 000 руб., срок кредитования – 15 лет.
Понятно, что на такие деньги невозможно купить обширные апартаменты. Вот и стоят в Омске лишь отчасти заселенные дома, построенные 2-3 года назад (а то и больше). В основном, пустуют квартиры большой площади, которые не по карману заемщикам со средним достатком, или имеющие неудачную планировку (а перепланировка до полного гашения кредита, как правило, запрещена). Сейчас ведется работа по перепланировке таких домов – разумеется, только там, где это технически возможно. Остается надеяться, что это поможет хотя бы отчасти снять остроту проблемы.
Переходя на личности
А теперь – о том, что «не поместилось» в таблицу. И начнем с программ, которые реализуются в Омске несколькими участниками.
С государственной поддержкой — программа, рефинансируемая Внешэкономбанком (ВЭБ). Дольше всех по ней работает ВТБ 24, а последним из перечисленных, буквально на днях, начал предлагать ее Сбербанк. Условия программы стандартны для всех участников: кредит выдается только на покупку новостройки, причем продавцом может быть только юридическое лицо (инвестор, застройщик, субподрядчик и т.п.) Все параметры кредита тоже стандартные, кроме одного – степени готовности объекта кредитования.
На сегодня в Омске банк УРАЛСИБ выдает кредиты только на приобретение квартир в полностью готовых домах, а все остальные участники могут кредитовать и на этапе строительства, но только если этот дом входит в число аккредитованных. У ВТБ 24 таких сейчас 6, а Сбербанк уже аккредитовал 15 компаний-застройщиков. Квартиру в полностью готовом доме можно купить у любого юрлица, удовлетворяющего требованиям ВЭБ.
Программы банка ДельтаКредит уже давно предлагают омичам Мираф-Банк и Омск (ныне Плюс) Банк. Количество омских партнеров этого банка постоянно растет, а недавно произошло и качественное изменение: появился продукт «Новостройка». Правда, приобрести новую квартиру можно только под залог уже имеющейся. По всем продуктам банка минимальный первоначальный взнос составляет 20%, если заемщик будет жить в купленной квартире, и 50%, если он будет эту квартиру сдавать внаем.
Указанные в таблице ставки в рублях будут действовать до 30 апреля, а потом могут измениться. Ставку при желании можно снизить на 0,5% или даже на 1%. В первом случае разовая комиссия за выдачу кредита возрастет до 2,5%, а во втором – до 4% от суммы кредита. Для коротких сроков делать это не имеет смысла, а при длительных сроках кредитования такая переплата с лихвой компенсируется экономией на процентах.
Если предоставляется справка о доходах по форме банка, ставка будет увеличена на 0,5%, а для предпринимателей или владельцев бизнеса – на 1% по сравнению со стандартной. Размер регулярной комиссии каждый банк-участник устанавливает самостоятельно. К примеру, в АМТ Банке она сейчас составляет 500 руб. + 2% от суммы, но не менее 10 000 руб. ГЕНБАНК до конца 2011 года снизил комиссию по всем продуктам до 0,2-0,7% от суммы кредита, а Мираф-Банк до 31 марта вообще никаких комиссий не берет.
Продукты банка ГПБ-Ипотека омичам предлагают ГЕНБАНК (только «Классический») и ЗАО «Омск Регион Ипотека» (всю линейку). Тем не менее, чаще всего берут именно «Классический», поскольку там и ставка ниже, и вторичное жилье найти сейчас проще, чем подходящую первичку.
Кредиты по стандартам банка «Открытие» в Омске выдают ГЕНБАНК и Свердловский Губернский. Предоставляются они в рублях, долларах или евро под залог приобретаемого (первая строчка) или имеющегося жилья. В случае отказа от уплаты разовой комиссии ставка по кредиту увеличивается на 0,25%. До момента получения документов, подтверждающих целевое использование кредита, по нему начисляется повышенная ставка: в рублях – на 1,25%, в долларах или евро – на 1%.
А теперь несколько слов о программах отдельных банков.
АК БАРС Банк предлагает собственные программы, условия которых ориентированы на стандарты АИЖК. Жестких ограничений на размер кредита этот банк не накладывает – они определяются только платежеспособностью заемщика. Программа «Мегаполис» предполагает покупку квартир на вторичном рынке, а «Комфорт» — индивидуальных домов.
Банк Интеза установил первый взнос в размере от 30% для кредита в рублях (от 40% — для кредита в иной валюте) на покупку квартиры, и на 10% выше – при кредитовании загородной недвижимости. Для отдельных категорий заемщиков («своих») ставки уменьшаются на 0,25-0,5%. Этот банк жестче всех обращается с теми, кто не хочет страховать ничего, кроме объекта ипотеки: ставки для них повышаются на 10% по сравнению со стандартными.
Банк Москвы в такой ситуации добавляет к ставке 3% и еще 1%, если справка – по форме банка. Банк Сибирь при отсутствии титульного страхования добавляет к ставке 1%, а если заемщик отказывается страховать даже объект ипотеки, то плюсует еще 2,5%.
У банка ВТБ 24 программ много, но 80-90% всех кредитов выдается по двум программам: стандартной на покупку вторичного жилья и с господдержкой – первичного и вторичного. При первом взносе менее 20% от стоимости жилья обязательно страхование ответственности заемщика на сумму разницы между этой величиной и размером взноса. Комиссия в 10 000 руб. взимается при размещении первого взноса во вклад, иначе она составит 1,5%.
У заемщиков Газпромбанка тоже более популярна покупка вторичного жилья: из 306 кредитов, выданных омским филиалом в прошлом году на общую сумму 369,8 млн руб., только 10% потрачено на приобретение жилья на первичном рынке. Судя по тому, что с начала 2011 года филиал выдал уже порядка 50 млн руб., прошлогодние показатели могут быть превышены. Взнос от 15% здесь установлен для городской недвижимости, 20% — для загородной.
Такой же политики при назначении минимального размера первого взноса придерживаются Собинбанк, УРАЛСИБ, Ханты-Мансийский и ЮниКредит Банк: для квартир он пониже, для индивидуальных домов (коттеджей) – повыше.
В банке ЖилФинанс комиссия по рублевым кредитам составляет 1,5%, а по валютным – 2,5%, но минимум и максимум суммы — одинаковы. В этом банке можно также получить кредит на приобретение жилой недвижимости или рефинансирование ранее выданного ипотечного кредита. Правда, вряд ли кому-то будет интересно рефинансировать его на предлагаемых условиях – под 17,25-19,25% в рублях или 15,25-16,25% в долларах.
ИТ Банк вместо единой ставки ввел дифференцированную, причем ее максимум ниже прежнего фиксированного значения. Кроме того, он снизил размер первого взноса с 25 до 20% и увеличил максимальную сумму с 2 до 4 млн руб. и 42-х зарплат (раньше было до 32-х), а срок кредитования — до 15 лет (вместо 10). Банк также начал предоставлять кредиты на покупку не только готового жилья, но и строящегося, и земельных участков под строительство. Банк может самостоятельно оценить объект ипотеки. Стоимость этой услуги – 1000 руб.
Райффайзенбанк выделяет 3 категории клиентов: зарплатные, подтверждающие доход официально и справкой по форме банка. Для первой группы действуют ставки на 0,25% ниже (11,75-12,25%), а для третьей группы – на 1% выше (13-13,5%) указанных в таблице. Кроме того, если с момента получения одобрения кредитной заявки до подписания кредита пройдет более 45 дней, ставка повысится на 0,25%. При отказе от личного и титульного страхования ставка повышается на 0,3%.
В Россельхозбанке дополнительным условием при получении кредита на строительство (достройку) квартиры является наличие договора долевого участия, а в случае постройки дома – оформленное право собственности на участок. Степень готовности объекта влияет только на размер предоставляемого кредита. Подтвердить доход можно справкой 2-НДФЛ или по форме банка. В отличие от других кредитных организаций, размер ставки по кредиту от формы справки не зависит.
Сбербанк недавно запустил совершенно новую линейку ипотечных кредитов. Ставки рассчитываются индивидуально, при этом учитывается много параметров:
• объект построен (строится) с использованием кредитов банка или нет;
• категория заемщика (обычный / зарплатный / сотрудник аккредитованного предприятия);
• кредит выдается до регистрации ипотеки или после нее;
• срок кредитования (3 градации: до 10, 20 и 30 лет);
• первоначальный взнос (3 градации: от 10/15%, от 30% и от 50%)
От 10% — для объектов, построенных на кредиты банка и для молодых семей с детьми.
В таблице указаны базовые ставки — для обычного дома и клиента. Они будут равны для обычного клиента 11,65-14% до оформления ипотеки и 10,4-12,75% — после, если дом построен с использованием кредитов банка. Минимальные значения ставок (соответственно, 10,5-12,6% и 9,5-11,5%) будут в случае, если застройщик использует кредит Сбербанка, а клиент получает зарплату по карте банка. Минимальные ставки в валюте – 10,55-12,35% до регистрации ипотеки и 8,8-10,6% — после.
В линейку также входят кредит на покупку жилого дома, загородной недвижимости (дачи и т.п.) и гаража. Действуют льготные условия для молодых семей (в которых хотя бы один супруг моложе 35 лет) с детьми. Кроме того, до конца года можно получить кредит «В десятку» (на 10 лет, под 10% годовых с 10% первым взносом) на покупку квартир в специально аккредитованных под эту программу домах.
Новая программа Ханты-Мансийского банка предполагает приобретение жилья в том числе и на первичном рынке. Пока идет аккредитация застройщиков, кредитуются только объекты со 100% готовностью. Используется дифференцированный график гашения. Никаких требований по страхованию банк не предъявляет и берется рассматривать заявки на такие кредиты в течение 3-5 дней.
В ЮниКредит Банке указанные тарифы действуют с 1 февраля по 31 марта, а потом возможно их изменение. Ставки по кредитам в долларах и евро – одинаковые. Процентная ставка увеличивается на 0,5%, если заемщик и/или один из его поручителей подтверждают свои доходы справкой в свободной форме; на 0,25% — при передаче в залог коттеджа; на 2,5% — при отсутствии личного страхования и на 1,% — при отсутствии титульного страхования.
Кроме того, в ряде банков (включая Абсолют Банк, АК БАРС Банк, ВТБ 24, ЖилФинанс и некоторые другие) действуют специальные (самые льготные!) условия при предоставлении кредитов на квартиры и дома, которые находятся в залоге у банка. Списки этих объектов размещены на сайтах банков. Тем не менее за получением оперативной информации стоит обратиться непосредственно в банк. В процессе подготовки этого обзора неоднократно приходилось сталкиваться с сайтами, содержащими устаревшую информацию.