Как не ущемить свои права

В связи с ростом активности на рынке недвижимости все большую актуальность приобретает грамотность населения в юридических вопросах, в том числе по государственной регистрации прав на соответствующее имущество. В работе регистрирующих органов возникает немало проблем, связанных с применением норм действующего законодательства. Хочу поделиться практикой, сложившейся в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области с учетом наиболее часто встречающихся ситуаций.

Вопрос о перерегистрации прав

Одной из наиболее интересующих граждан тем является вопрос о необходимости перерегистрации прав на недвижимое имущество, если уже имеются документы, оформленные еще до создания регистрирующего органа в Омске, то есть до 11 января 1999 года. В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года (далее – Закон о регистрации) права на недвижимое имущество, возникшие и оформленные до момента вступления в силу этого закона (до 31 января 1998 года), признаются юридически действительными и при отсутствии дополнительной государственной регистрации. Кроме того, в городе Омске с 31 января 1998 года по 11 января 1999 года регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом осуществлялась Бюро технической инвентаризации г. Омска, она также признается юридически действительной. Государственная регистрация таких прав может быть проведена по желанию их обладателей.
Однако есть ситуации, когда государственная регистрация ранее возникших прав требуется при переходе данного права (скажем, в случае продажи, дарения квартиры), его ограничении (залоге, ипотеке) или совершении сделки с объектом недвижимого имущества (ч. 2 ст. 6 Закона о регистрации). В этих случаях государственная регистрация ранее возникших прав на объект недвижимого имущества проводится одновременно с государственной регистрацией перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.
Например, для проведения государственной регистрации договора дарения квартиры родителями сыну, если они приватизировали квартиру в 1993 году, отдельной перерегистрации прежних документов в Управлении не требуется. Одновременно с подачей документов на регистрацию дарения родители представят заявление на регистрацию своего первичного права собственности, возникшего на основании регистрационного удостоверения 1993 года. Указанная регистрация будет проведена в общий срок государственной регистрации бесплатно.

О технической документации

Много вопросов вызывает представление на государственную регистрацию технической документации из органов, осуществляющих технический учет недвижимости. На сегодняшний день, в соответствии с п. 12 ст. 32 Закона о регистрации, технические паспорта, выданные до 1 марта 2008 года, имеют равную силу с кадастровыми паспортами, а в соответствии с постановлением Правительства РФ от 30 апреля 2009 года № 388 «О внесении изменений в постановления Правительства РФ от 04.12.2000 г. № 921 и от 13.10.1997 г. № 1301», норма о пятилетнем действии технических паспортов утратила силу. Однако это не означает, что можно зарегистрировать свои права по техническому паспорту, выданному, скажем, в 1990 году. В соответствии с ч. 2 ст. 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Указанные документы должны содержать описание объекта недвижимого имущества (ч. 1 ст. 18 этого же Закона).
Описание объекта (квартиры) на основании документов, удостоверенных организацией по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа, содержится в Едином государственном реестре прав. В частности, туда включаются сведения о местоположении объекта, наименовании соответствующего вида объектов, его основное назначении, общей площади, инвентарном номере, этажности, номере этажа, на котором объект расположен. Все эти данные, актуальные на сегодняшний день, должен содержать документ, представляющий описание объекта недвижимого имущества. Обращаю внимание, что на то время, на момент выдачи технического паспорта в 1990 году, например, вместо понятия «общая площадь» использовалось понятие «общая полезная площадь», что на сегодняшний день не соответствует требованиям действующего законодательства.
Кроме того, если правообладатель ранее не обращался в Управление за проведением государственной регистрации своих прав на объект, то ему необходимо представить справку Центра технической инвентаризации и землеустройства Омской области (ул. Краснофлотская, 8) о принадлежности квартиры и об отсутствии обременений, в том числе ареста на нее.

Участие в долевом строительстве

С введением в действие Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30 декабря 2004 года, появились две отдельные категории дел по регистрации прав на квартиры во вновь построенных многоквартирных жилых домах: попадающие и не попадающие под действие указанного закона. В Управление нередко обращаются граждане с просьбой произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве, заключенного физическим лицом с застройщиком, при этом выясняется, что действие упомянутого федерального закона на их договор не распространяется. Разобраться в этом вопросе несложно. Статья 26 названного Федерального закона определяет, что действие его положений распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу этого Федерального закона (то есть после 1 апреля 2005 года). Таким образом, если разрешение на строительство объекта недвижимости получено строительной организацией до 1 апреля 2005 года, то договоры долевого участия в строительстве государственной регистрации не подлежат, независимо от даты их заключения. Следует иметь в виду, что если стороны по взаимному согласию предусмотрят в договоре проведение его государственной регистрации, то этот пункт будет ничтожным, поскольку статья 164 Гражданского кодекса РФ предусматривает обязательность государственной регистрации сделок только в случаях, установленных законом.

О собственности супругов

В Управление часто обращаются обеспокоенные супруги, интересующиеся вопросом: являются ли они собственниками квартир, приобретенных в браке, при условии, что это имущество оформлено только на мужа или жену. В данном случае можно не волноваться, так как в соответствии со статьей 34 Семейного кодекса Российской Федерации, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов являются, в том числе, приобретенные за счет общих доходов супругов недвижимые вещи (квартиры) и любое другое, нажитое супругами в период брака, имущество, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено. Таким образом, если титульным собственником квартиры (то есть лицом, на которое она оформлена) является, например, жена, то юридически квартира все равно находится в вашей совместной собственности. Исходя из этой нормы закона, для совершения одним из супругов, например, сделки по распоряжению недвижимостью и регистрации ее в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Кроме того, согласно статье 38 Семейного кодекса, общее имущество супругов может быть разделено между ними по их соглашению. По желанию супругов соглашение о разделе общего имущества может быть нотариально удостоверено, но в любом случае требуется его государственная регистрация. Как правило, доли супругов признаются равными.

Кто занимается приватизацией?

Общеизвестным фактом является продление срока бесплатной приватизации жилья до 1 марта 2013 года. Однако, несмотря на не прерывающуюся информационно-разъяснительную работу Омского управления Росреестра и муниципалитета г. Омска, актуальным остается вопрос: какой орган в городе Омске занимается приватизацией жилья по договору социального найма?
Приватизацией муниципального жилищного фонда занимается департамент жилищной политики г. Омска (Гагарина, 34). Кроме того, в каждом административном округе города открыты специализированные кабинеты по адресам: ул. К.Либкнехта, 33; ул. Профинтерна, 15; пр.К.Маркса, 62; Красный путь, 107; ул. Л. Чайкиной, 1.
Приватизацией жилья, находящегося в собственности Российской Федерации и Омской области, занимается Государственное предприятие Омской области Центр технической инвентаризации и землеустройства (БТИ) – ул. Краснофлотская, 8.
Управление только регистрирует уже составленные и подписанные договоры безвозмездной передачи жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации на основании всего имеющегося пакета документов на приватизацию.

О внесении изменений в ЕГРП

Часто после получения нового кадастрового паспорта на квартиру ее общая площадь оказывается иной, чем ранее, и требуется внести необходимые изменения в Единый государственный реестр прав. Также могут измениться личные данные человека: паспорт, место жительства, фамилия и т.д.
Внесение изменений в государственный реестр производится по заявлению правообладателя с приложением документов, являющихся основанием для внесения соответствующих изменений, и квитанции об уплате государственной пошлины. Пошлина в данном случае составляет 200 рублей. После внесения изменений по желанию правообладателя ему выдается свидетельство о государственной регистрации с новыми данными. Для того чтобы внести изменения, например, по общей площади квартиры, необходимо обратиться в соответствующее подразделение Управления с учетом местонахождения объекта недвижимого имущества с заявлением, приложив кадастровый паспорт с новой площадью, подлежащей внесению в ЕГРП, а также оплатить государственную пошлину. В соответствии с п. 33 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, за повторную выдачу правообладателям свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество (взамен утерянного, пришедшего в негодность, в связи с внесением в содержащуюся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись) государственная пошлина для физических лиц составляет 200 рублей.

Вопрос при продаже квартир

Зачастую собственников квартир беспокоит вопрос: усложнит ли продажу их квартиры тот факт, что в ней прописаны их дети, внуки, другие родственники, не являющиеся собственниками.
Нет, не усложнит. Если вы являетесь единственным собственником продаваемой квартиры, то для совершения сделки по продаже квартиры вам не потребуется разрешение (согласие) органов опеки и попечительства. Исключение составляет ситуация, когда в отчуждаемом жилом помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права и охраняемые законом интересы указанных лиц.
В соответствии со ст. 292 Гражданского кодекса РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Решение суда при регистрации права на квартиру

Специалистам Управления регулярно приходится разъяснять заявителям вопрос: можно ли зарегистрировать право собственности на жилое помещение на основании судебного решения, которым устанавливается факт принятия наследства, или нужно дополнительно получать у нотариуса свидетельство о праве на наследство.
Здесь нужно учитывать следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 28 Закона о регистрации документом-основанием для регистрации является судебное решение, которым устанавливаются права на недвижимое имущество. Следовательно, если судебным решением установлен юридический факт принятия наследства, регистрирующий орган откажет вам в регистрации права, поскольку данное решение не устанавливает вещное право на недвижимое имущество и принимается в порядке особого производства.
В таком случае необходимо на основании указанного судебного решения получить у нотариуса свидетельство о праве на наследство либо обратиться в суд с иском о признании права. Если решение суда вынесено в порядке искового производства и устанавливает право собственности, оно служит основанием для госрегистрации вашего права. Это подтверждается п. 44 Методических рекомендаций по оформлению наследственных прав, утвержденных Правлением Федеральной нотариальной палаты 28 февраля 2006 года: "...поскольку решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в записи о государственной регистрации прав <...>, нет необходимости в выдаче нотариусом свидетельства о праве на наследство".
Иными словами, если в решении суда указано: «признать право собственности за Ивановым И. И., то гражданину Иванову дополнительно ходить к нотариусу не нужно.

Таким образом, здесь освещена лишь малая часть тех проблемных вопросов, которые возникают при проведении государственной регистрации прав и сделок с жилыми помещениями. Не всегда удается найти наиболее правильное, законное и одновременно целесообразное решение, ведь государственный регистратор руководствуется лишь буквой закона и не может выйти за его рамки.

Наталья ЛЕОНОВА,
начальник отдела регистрации прав
на объекты недвижимости жилого назначения
Управления
Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии
по Омской области,
государственный регистратор