«Мы расцениваем это как подарок для предпринимателей»

В конгресс-холле областного экспоцентра 21 октября состоялась общественная конференция «План ПОЛЕЖАЕВА: новая кадастровая оценка земли – новые возможности для развития». Представители региональной власти, бизнес-сообщества и другие заинтересованные стороны обсудили вопросы новой кадастровой стоимости земельных участков, которая вступит в силу с 1 января 2012 года.
Склонность к завышению искоренили
Как отметил министр имущественных отношений Омской области Александр СТЕРЛЯГОВ, причина форсирования утверждения и проведения новой кадастровой оценки в том, что действующая оценка, проведенная по заказу администрации в 2007 году, является завышенной. «По ряду категорий земель она была завышена в разы, например, под офисными и административными зданиями, объектами промышленности, торговли, бытового обслуживания, общественного питания, — говорит г-н СТЕРЛЯГОВ. — По некоторым участкам по сравнению с оценкой 2003 года увеличение стоимости произошло в 10-15 раз. Единственным объективным выходом из ситуации была возможность регулирования платежей за землю путем корректировки ставок налога. Мы неоднократно обращались в адрес мэра и председателя горсовета с просьбой изменить ставки земельного налога, но получили категорический отказ и имеем существующие проблемы. Более того, большинство ставок земельного налога по городским землям имеют максимальное значение. И в первый год действия новой кадастровой оценки городской бюджет дополнительно получил сразу 823 млн рублей».
— На протяжении последних двух лет мы неоднократно получали обращения предпринимателей, выражающих серьезную обеспокоенность размером налоговых платежей за землю, — подтверждает председатель правления Ассоциации развития малого и среднего предпринимательства Вадим МОРОЗОВ. — Зачастую это выливалось в прямую угрозу существования бизнеса.
В итоге, по словам министра экономики Омской области Игоря МУРАЕВА, вся общественность и малый бизнес ждали решения по определению новой кадастровой стоимости, которую было решено провести по инициативе губернатора Леонида ПОЛЕЖАЕВА.
— На самом деле городом была определена очень некорректная кадастровая оценка с высокими коэффициентами. Это очень отрицательно повлияло на развитие бизнеса, — уверен губернатор. — И то раздражение, которое существовало в обществе, не могло не заставить меня взять тему кадастровой оценки под личный контроль.
Теперь новая кадастровая стоимость земли в черте Омска снизится более чем в два раза. «Мы оцениваем это решение как новый этап развития экономики Омской области, — добавляет г-н МУРАЕВ. — Ведь тот ресурс, который высвобождается после пересчета земельного налога, можно направлять на собственные проекты. И вторая составляющая – это растущая инвестиционная привлекательность нашего региона».
Первые в России
Омская область стала первым из субъектов РФ, который проводил кадастровую оценку в новом правовом поле. Как рассказал Александр СТЕРЛЯГОВ, для более качественного и профессионального выполнения работ разработчик новой кадастровой оценки – Омский центр ТИЗ привлек к сотрудничеству экспертов и научных работников, оценочные компании Омска, специалистов Омского госуниверситета и Агроуниверситета. Поскольку действующее законодательство, по сути, приравнивает кадастровую стоимость к рыночной, Омский центр ТИЗ провел большой анализ рынка земли и цен по сделкам с объектами недвижимости за 2010 год. Большую помощь оказали Управление Росреестра по Омской области, риэлторские компании. Была собрана вся доступная рыночная информация об объектах недвижимости. Также впервые проводилась индивидуальная рыночная оценка земли. Всего индивидуально было оценено 637 участков, и все отчеты получили положительное заключение Российского общества оценщиков. В итоге кадастровая стоимость этих участков была установлена в размере рыночной.
— Кроме того, за пять месяцев было написано более 200 специальных компьютерных программ, — добавляет директор ООО «ОМЭКС», член президиума Омской коллегии оценщиков Максим РЕПИН. — В СМИ за 2010 год было обработано более 60 тысяч оферт земельных участков, чего в регионе не делалось никогда. С самого начала организации работ была построена очень четкая система взаимодействия всех профессиональных участников рынка недвижимости. За пять месяцев мы сделали больше, чем за многие годы до этого. Многие наработки будут положены в основу аналитических исследований по всей России. А впереди у нас — кадастровая оценка единых объектов недвижимости, и нам надо и дальше двигаться сообща.
Тем не менее Александр СТЕРЛЯГОВ не исключает и погрешностей, потому что оценка большинства участков проводилась массовым методом. Возможно, все равно появятся недовольные землепользователи и владельцы участков. Но сегодня есть выход из ситуации – Земельный кодекс предусматривает, что если определена рыночная стоимость земельного участка, то и его кадастровая стоимость устанавливается в этом размере. Помимо судебного оспаривания результатов оценки, которое при прежней оценке было единственно возможным, законодательство ввело и досудебный порядок. Оспорить результаты можно в специальной комиссии, и предложения по составу ее участников уже направлены в Москву в Росреестр. В ноябре эта комиссия должна приступить к работе на постоянной основе на базе Управления Росреестра по Омской области. Результаты кадастровой стоимости могут быть оспорены в течение шести месяцев со дня внесения в Государственный кадастр недвижимости, то есть с 10 ноября.
Бизнес выйдет из тени
Как отметили участники конференции, при обсуждении новой кадастровой оценки и на всех этапах реализации проекта была максимальная открытость. «Прежняя же оценка проводилась в сверхсекретных условиях, — вспоминает директор ООО «Омэкс-Лекс» Александр ДМИТРЕНКО. — И не секрет, что затем в связи с высокой стоимостью земли многие предприниматели сидели в тени – не заключали договоры аренды, не платили земельный налог. Думаю, это было не менее 20% землепользователей. При новой кадастровой оценке этот бизнес выйдет из тени и будет быстро оформлять землю, потому что платежи будут экономически обоснованными и справедливыми».
— В регионе многое делается в части финансовой и административной поддержки бизнеса. Но без стимулирования налоговой структуры эта поддержка будет выглядеть однобокой, — говорит Игорь МУРАЕВ. — Прохладная позиция администрации к этому вопросу сильно повлияла на развитие бизнеса в Омске. Новая кадастровая оценка значительно ниже прежней, и это огромный ресурс, который получают предприниматели для собственного развития. Городу это решение многократно вернется в виде налогов. Недальновидные экономисты и финансисты города Омска говорят о недополученных доходах, но не видят широкие возможности и шансы для увеличения присутствия бизнеса в экономике. Мы же расцениваем эту кадастровую оценку как подарок для предпринимателей. Администрации города нужно заниматься инвентаризацией земель, искать налогоплательщиков, и, во-вторых, занимайтесь инвестициями, размещайте новые производства, сделайте поддержку малого бизнеса главной экономической идеей. И тогда для бюджета все это восполнится в больших размерах, чем суммы снижения налога.
Депутат городского совета Юрий ФЕДОТОВ отметил еще один перспективный источник для налоговой базы. Из бюджета города были потрачены деньги на формирование участков под многоквартирными домами, но земельный налог от них не поступает. По словам Александра СТЕРЛЯГОВА, на территории Омска около 19 тысяч многоквартирных домов, но в налоговой базе нет ни одного. «Эта работа выполнена не до конца, — пояснил министр. — Мэрией был проведен конкурс, определен подрядчик на кадастровые работы под многоквартирными домами. Сформировано более 10 тысяч таких земельных участков. Деньги были потрачены огромные – почти 60 млн рублей, однако это просто выброшенные средства, так как работы не доведены до логического завершения».