АИЖК сохраняет ставки и теряет позиции

В ушедшем году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) парадоксальным образом практически одновременно обновило два минимума: размера процентных ставок по кредитам (с 1 июля 7,9% годовых при покупке жилья на первичном рынке, 8,9% — на вторичном) и занимаемой доли рынка (6,3% от кредитов, выданных в августе).
Подводя итоги года
Для АИЖК прошедший год оказался менее удачным, чем предыдущий: в 2011 году было рефинансировано 40 225 кредитов на сумму 51,26 млрд руб., тогда как в 2010-м был поставлен рекорд и по количеству (48277), и по суммарному объему (54,72 млрд руб.) кредитов.
В отличие от целого ряда банков, основные условия своих продуктов агентство не меняло с самого лета. Стандарты кардинально пересматривались дважды за год – с 1 февраля и с 1 июля 2011 года. А если взять все кредиты, выданные в 2011 году по стандартам АИЖК, то средняя ставка по ним оказалась почти на один процентный пункт ниже среднерыночной по кредитам в рублях: 10,93% против 11,9% годовых.
Тем не менее доля рынка, приходящаяся на эти кредиты, неуклонно снижалась весь 2010 год (с 30,8% в январе до 11% в декабре) и больше половины 2011-го (вплоть до 6,3% в августе). И только в последние месяцы, когда банки один за другим начали повышать ставки, доля ипотечных кредитов, рефинансированных агентством, немного подросла (до 7,4% от общего числа выданных в ноябре).
При том что и другие параметры программ АИЖК выглядят достаточно привлекательно: минимальный первоначальный взнос по «Стандарту» — 10%, по «Новостройке» — 20% от стоимости жилья. Возраст заемщиков – до 65 лет. Даже для тех, кто категорически отказывается от комплексного страхования, ставка повышается всего на 0,7%. Не на 3% (и более того), как во многих банках…
Все это еще раз доказывает, как много в российских условиях значат «прочие обстоятельства» и в первую очередь наличие у заемщика возможности предоставить справку по форме 2-НДФЛ. Вдобавок ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 45% подтвержденного справкой совокупного дохода заемщика или созаемщиков (до трех человек для «Стандарта» и других программ, до четырех – для «Новостройки» и «Материнского капитала»). Для кредитов с плавающей ставкой предельная сумма платежа – 35% от дохода.
Для большинства заемщиков ограничение максимального размера суммы (для Омска – 1,5-3 млн руб. в зависимости от величины первоначального взноса) оказывается менее болезненным. Похоже, перестала пугать заемщиков и необходимость страховать свою ответственность, если размер первоначального взноса составляет менее 30% стоимости объекта ипотеки. По данным АИЖК, доля застрахованных кредитов в общем объеме выдачи в третьем квартале 2011 года увеличилась на 20% по сравнению со вторым кварталом и более чем на 60% — по сравнению с первым кварталом года.
Что новенького?
За последние месяцы в продуктовой линейке АИЖК появилось несколько довольно интересных обновлений. Одно адресовано семьям с несколькими несовершеннолетними детьми, которые не имеют права на получение материнского капитала. В случае покупки квартиры в новостройке или дома либо земельного участка по программе «Малоэтажное жилье» ставка по ипотечному кредиту для семьи с двумя детьми будет ниже на 0,25%, а если детей трое или больше – то на 0,5% (в дополнение ко всем прочим вычетам).
А Минэкономразвития немного повысило размер регионального норматива стоимости кв. метра жилья для Омской области. Теперь право на вычет в размере 0,5% получают те, кто покупает новостройку не дороже 27 750 руб. за квадрат. Для сравнения: Сибирском федеральном округе самый низкий норматив установлен для Хакасии (27 000 руб.), а самый высокий — для Новосибирской области (34 000 руб.).
Появился в линейке и новый продукт под названием «Залоговое жилье» – кредит сроком до 30 лет для приобретения квартир, комнат и жилых домов с земельным участком, принадлежащих АИЖК. При условии заключения заемщиком договора личного страхования ставка по такому кредиту составляет всего 3/4 ставки рефинансирования, установленной Банком России. Первоначальный взнос – от 10% стоимости жилья, минимальная сумма — 300 тыс. руб., а верхнего предела нет.
По данным на 1 февраля в Омской области с его помощью можно купить 58 квартир, в том числе по одной в поселках Лузине, Большеречье, Новоомском, Красноярке, селе Надеждине Омского района, а остальные – в Омске.
С 1 декабря вступили в силу новые условия предоставления займов по программе АИЖК «Стимул». Предоставляются они банкам, кредитующим строительство жилья по программе агентства. Ставки целевых займов стали более дифференцированными: от 6,6 до 9,5% годовых в рублях (ранее были 7-8,75%). Максимальный срок предоставления займов увеличен до 36 месяцев.
Теперь точный размер ставки зависит не только от рейтинга банка, но и от срока займа и от обеспечения, если банк готов таковое предоставить. Обеспечением могут стать ценные бумаги, закладные, удостоверяющие права требования по ипотечным кредитам или по договорам участия в долевом строительстве. Сейчас в Омске по программе «Стимул» возводится 5 домов на Левобережье.
Еще одну новинку предложила «дочка» АИЖК – Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Название программы – «Переезд» — говорит само за себя. С ее помощью можно поменять имеющуюся квартиру (в том числе находящуюся в ипотеке) на другую – в том же или другом регионе, а также оплатить переезд и/или ремонт. Размер кредита от 20 до 80% стоимости залога, срок до 12 месяцев при покупке на вторичном рынке жилья и до 24 месяцев — при покупке новостройки. Можно приобрести квартиру в строящемся доме, если оформляется договор долевого участия в соответствии с законом 214-ФЗ.
В ноябре в пилотном режиме запущена специальная программа АИЖК для молодых ученых – в возрасте до 35 лет (для докторов наук планка чуть выше – до 40 лет), работающих в одном из трех отделений Российской академии наук, включая Сибирское. Особенностью программы является то, что взносы неравномерные: первые 5, 10 или 15 лет (по выбору заемщика ) они меньше по размеру, а затем увеличиваются. Исходя из того, что со временем молодой ученый станет маститым и его заработок увеличится. В марте планируется подвести предварительные итоги, при необходимости — подкорректировать и распространить программу на более широкий круг участников.
Куда обратиться в Омске
В нашем регионе кредиты по стандартам АИЖК предлагают разные банки и не только они. Займы жителям Омска и Омской области предоставляет также Омская региональная ипотечная корпорация (ОРИК) и несколько других коммерческих организаций. У каждого из партнеров – свой набор программ и свои особенности. Поскольку АИЖК в своих стандартах фиксирует условия выкупа закладных, а условия предоставления кредитов конечным заемщикам каждый из партнеров волен определять самостоятельно.
Простейший пример – размер комиссии за выдачу кредита. Жилфинанс взимает ее в размере 1,9% от суммы кредита (от 15 до 150 тыс. руб.) во всехслучаях, а в ГЕНБАНКЕ ее размер — от 1,5 до 2,5%. Теоретически кредит, полученный в рамках программы «Стандарт», может использоваться для покупки квартиры на первичном и вторичном рынке. В Омске получить такой кредит на приобретение квартиры в новостройке можно в филиале Примсоцбанка, но только если дом уже сдан. В Плюс Банке эта программа называется «Новоселье» — с первоначальным взносом от 30% стоимости квартиры и комиссией 4,95%, до регистрации ипотеки ставка равна 16% годовых.
Все остальные (Мираф-Банк, омские подразделения ГЕНБАНКА, Банка Жилфинанс, МОСОБЛБАНКА и ОРИК) готовы кредитовать только вторичное жилье. При этом ОРИК выдает кредит в размере не более 70% от стоимости залога, а у других сумма может доходить до 90% при условии страхования ответственности заемщика (как и предусмотрено стандартом АИЖК).
Программу АИЖК «Новостройка» под разными названиями предлагают Мираф-Банк, Плюс Банк, подразделения ГЕНБАНКА, Банка Жилфинанс, МДМ Банка, Примсоцбанка и ОРИК. Здесь тоже у каждого есть свои нюансы. Скажем, ОРИК кредитует приобретение квартиры на этапе строительства только под залог жилья, имеющегося в собственности заемщика. А филиал Примсоцбанка – только при покупке у аккредитованных застройщиков, причем до оформления права собственности на квартиру ставка на 3% выше установленной АИЖК. Под залог имеющейся квартиры купить новостройку тоже можно, но это – отдельная программа, «Новостройка+».
В Мираф-Банке до момента регистрации ипотеки действует единая ставка — 17% годовых. В Плюс Банке возможны варианты. Купить новостройку по программе «Перспектива» можно в строящемся доме с первым взносом от 30%, а если дом уже сдан и квартира оформлена в собственность застройщика, то взнос — от 20%. Комиссия – 2% от суммы кредита, до оформления ипотеки ставка – 16% годовых.
К сожалению, в Омске никто не готов кредитовать малоэтажное жилье. Хотя в некоторых автономных республиках России зашкаливает за 75% и даже 90% от общего числа выданных ипотечных кредитов.
Программу «Материнский капитал», которая позволяет за счет материнского (семейного) капитала увеличить сумму первоначального взноса по кредиту, омичам предлагают подразделения банков АК БАРС, Жилфинанс и Примсоцбанк (Стандарт), а также ОРИК. При этом АК БАРС имеет еще и собственную программу с несколько иными условиями, а в Примсоцбанке можно получить только вариант «Стандарт» (под 8,65-11,35% годовых). Напоминаем, что сумма материнского (семейного) капитала с 1 января 2012 года составляет 387 640,30 руб.
Программа АИЖК с переменной ставкой, привязанной к ставке рефинансирования Банка России есть в линейке ГЕНБАНКА, причем в обоих вариантах – «Новостройка» и «Стандарт».
И есть еще одна программа – «Военная ипотека», предназначенная для участников накопительно-ипотечной системы (НИС) жилищного обеспечения военнослужащих. Сегодня ее участниками во всей стране являются более 130 тысяч военнослужащих. В Западной Сибири (сюда входят Новосибирская, Омская, Томская, Кемеровская области и Красноярский край) в 2011 году участники НИС приобрели 808 квартир. Это в 2,5 раза больше, чем в 2010 году. Правда, более половины из этих квартир приобретены в Новосибирской области.
Суть системы заключается в том, что на каждого участника НИС открывается именной накопительный счет, на котором в период прохождения военной службы накапливаются денежные средства из федерального бюджета, а также доходы от инвестирования накоплений. Уже после трех лет участия в НИС военнослужащий получает право на целевой жилищный заем для приобретения собственного жилья, в том числе с привлечением ипотечного кредита.
Выплата первоначального взноса за жилье и погашение кредита в течение всего срока осуществляются за счет накопительных взносов участника НИС. Но при желании военнослужащий может увеличить размер первоначального взноса за счет собственных средств и за счет этого приобрести жилье большей площади. Первоначальный взнос — от 10%, предельная сумма рассчитывается индивидуально, срок погашения – до достижения заемщиком возраста 45 лет.
Ставка по кредиту зависит от возраста участника и ежегодно корректируется в зависимости от изменения ставки Банка России. В 2012 году при покупке квартиры на первичном рынке она составляет 9,75-10,75%, а для вторичного рынка – 10,25-11,25%.
В Омске с этой программой работают подразделения МОСОБЛБАНКА, Примсоцбанка и ОРИК. Стоит отметить, что существенная часть кредитов, выданных по стандартам АИЖК, приходится именно на эту программу. В частности, из 40 225 ипотечных кредитов, предоставленных партнерами АИЖК в 2011 году, 9 829 были получены военными – участниками НИС. В денежном выражении это порядка 36% от общей суммы кредитов (18,58 из 51,26 млрд руб.)
Учитывая высокую популярность программы и объем средств, выделяемых государством на жилье для военных, в 2011 году собственные программы для участников НИС запустили банки ВТБ24, Жилфинанс и Сбербанк.