Есть ли жизнь после «Меги»?

19 апреля в омском городском пресс-клубе прошел круглый стол на тему «Есть ли жизнь после «Меги»? Будут ли закрываться ТК?». На заданный вопрос отвечали представители власти, управляющие торговыми комплексами и специалисты в сфере коммерческой недвижимости.
Особенности омского рынка ТК
Характеристику рынка дал начальник управления развития предпринимательства и потребительского рынка департамента городской экономической политики администрации Омска Михаил ЩЕЛКОНОГОВ. Он рассказал, что на территории Омска на сегодняшний день насчитывается 51 торговое предприятие, входящее в классификацию «комплексы» и «центры» (в зависимости от площади). Все их можно разделить по 4 группам: микрорайонные (магазины шаговой доступности площадью от 1,5 до 3 тысяч квадратных метров), районные (площадью от 2 до 5 тысяч квадратных метров), окружные (от 9,5 до 47 тысяч «квадратов») и региональные (от 50 тысяч квадратных метров и больше).
С момента появления в России 28 декабря 2009 года Федерального закона «О торговле» так и не разработана единая классификация или структура ТК и ТЦ. Это довольно большая проблема и для Омска.
По словам первого замдиректора департамента городской экономической политики Кристины СЫТЧЕНКО, коммерческая недвижимость – бермудский треугольник, так как нет полной картины, что и какого качества размещено в Омске. Вопросом масштабного исследования этого сегмента власти задались еще в прошлом году, однако на участие в электронном аукционе не было подано ни одной заявки. В этом году, немного увеличив сумму финансирования, мэрия повторит попытку. Более того, на основе прошлогоднего конкурса ТК, проводимого в Омске впервые НП «Гильдия управляющих и девелоперов», власти заинтересованы в проведение аналогичного анализа с учетом универсальных характеристик (месторасположение, доступность, архитектура, концепция, логистика, инженерия и управление объектом), в 2012 году намерены провести омскую классификацию. Она будет более обширной, так как в прошлом году отбор проходили только наиболее крупные ТЦ, способные конкурировать с общероссийскими (составлялся Топ-100 по России).
По предварительным подсчетам этого эксперта, в Омске около 50 тысяч различных торговых объектов, как стационарных, так и нестационарных. Именно поэтому в городе довольно высокий уровень обеспеченности торговыми площадями: на 1 тысячу человек приходится около 750 квадратных метров.
По средней арендной ставке присутствующих сориентировала директор ООО «Фестиваль» Екатерина СТЕЦКОВА: на первом этаже стоимость за квадратный метр колеблется от 800 до 900 рублей в месяц, а на последующих этажах чуть ниже. Еще раньше главный редактор сайта «Магазин Инфо55», консультант по коммерческой недвижимости Дмитрий САПУНОВ приводил данные на конец 2011 года по ставкам в округах. В Советском округе они составляют 1 тысячу 200 рублей, в Центральном — 1 тысячу 50 рублей, в Ленинском — 960, в Кировском – 600 и в Октябрьском округе — 460 рублей за кв. метр.

Проблемы омских ТЦ
Во-первых, существует проблема с названием «торговый комплекс», которым именуют любую торговую точку, расположенному на площади двух квартира в нижнем этаже многоквартирного дома. По мнению Дмитрия САПУНОВА, нужно запретить использовать это название объектам, имеющим площадь менее 1 тысячи квадратных метров. Причем запрет должен исходить не от властей, иначе их просто «заклюют», а от профессионального сообщества.
Во-вторых, все отметили неравномерное распределение ТК и ТЦ по округам Омска и внутри них. Так, в Октябрьском округе на 1 тысячу жителей приходится всего 45 квадратных метров, в Советском — 114, в Ленинском – 223 «квадрата», в Центральном — 875, а в Кировском – целых 1 тысяча 274 квадратных метра. В подтверждение этих данных Михаил ЩЕЛКОНОГОВ пояснил, что в Октябрьском округе кроме ТК «Октябрьский», которому уже 20-30 лет, больше ничего нет. В этом районе города мало свободной земли в точках концентрации населения. Для инвесторов предпочтительнее строить на Левом берегу в новых жилых кварталах, где больше обеспеченных и мобильных потребителей. В качестве примера неравномерности строительства ТК привели микрорайон Московка в Ленинском округе, где расположен полупустой центр «ПароPlaza», рядом с ним второй в городе «АТ-Маркет», а поблизости строиться гипермаркет «Магнит».
По мнению коммерческого директора ООО «Солнечный город» Елены СОФИНОЙ, неравномерность рынка характерна для всей России и объясняется лихими 90-ми, когда «был ажиотаж во всех направлениях». В этот период не было градостроительного плана, а значит, и никакого контроля за размещением того или иного объекта. Предприниматели, владеющие землей, строили то, что им хотелось, без учета потребительского спроса.
Такая рыночная ситуация породила проблему отсутствия маркетинга у объектов торговли. Приход СТЦ «Мега» в Омск стал знаковым событием. Качественность и сервис международного гиганта в разы превосходит уровень других ТЦ. Главное его преимущество – четко разработанная концепция: объект для семейных покупок с разнообразным набором развлечений. Пожалуй, это единственный образцовый ТК в Омске, задающий высокий уровень для конкурентов.
Эксперт из ТОЦ «Фестиваль» отметила, что остальные центры не имеют уникальной концепции или идеи. Именно поэтому главным критерием выбора места покупок является географическое расположение.
Опытом по маркетингу поделилась Елена СОФИНА. Сейчас компания «Солнечный город» занимается проектированием районного ТЦ (название еще не придумано) площадью 3 800 квадратных метров на Левобережье Омска. Изначально предполагалось строительство 4-этажного помещения, однако после проведения маркетинговых исследований (в том числе изучение потребностей жителей района) решили ограничиться одним этажом. Более того, уже два федеральных оператора изъявили желание разместиться там.
Одна из важных составляющих маркетинга – наполнение центра арендаторами. У «Меги» уникальный набор федеральных операторов, чего себе не могут позволить омские ТК, которые работают с омскими предприятиями. Местные арендаторы довольно редко могут конкурировать с «федералами», которые в развитии шагнули на 10 лет вперед. Многие из них – выходцы с базаров. По словам господина ЩЕЛКОНОГОВА, стоимость аренды в ТК на сегодняшний день сопоставима со стоимостью участка земли на рынке. Многим предпринимателям проще арендовать клетушку в 5 квадратных метров и продавать ту же армянскую обувь.
Екатерина СТЕЦКОВА советует омским арендаторам использовать франшизу — готовый бизнес с прописанной методологией торговли, который можно брать и тиражировать, и он будет успешен. Однако омские предприниматели привыкли к самостоятельности и независимости.
Однако Дмитрий САПУНОВ считает, что есть много положительных примеров удачного развития омского бизнеса. В качестве примера он привел сеть магазинов «Лапландия», которую изначально создали четыре частных предпринимателя. Эксперт выразил мнение, что именно ТЦ могли бы показать арендаторам, каким должен быть современный бизнес.
Судьба омских ТЦ
Директор ООО «Фаворит» (управляющая компания ТЦ «Апельсин») Маргарита ЕВСЕЕВА сказала, что современные ТЦ ждет реконструкция (замена инженерных коммуникаций более совершенными для комфорта покупателей), реконцепция, репозиционирование. «Как человек на протяжении своей жизни меняется, также и комплекс имеет свои циклы, трансформируется» — пояснила эксперт. Постоянство в данном случае приравнивается к деградации.
Более того, этот специалист уверена, что в случае если омичам в районных ТК рядом с домом предложат качественный товар и обслуживание, то влияние «Меги» будет снижаться, так как ездить туда каждый день за продуктами первой необходимости довольно затратно по времени.
По мнению господина САПУНОВА, рынок торговых комплексов Омска нуждается в кардинальной революции. И возглавить ее должно общественное объединение профессионалов, с помощью которого можно оптимизировать взаимодействие управленцев ТК и арендаторов. Более того, в перспективе ТК смогут делать социальный заказ в вузы на определенные специальности. Например, в Омске довольно проблематично найти хорошего маркетолога по ТЦ.
Если же качественного изменения объектов торговли не произойдет, то в ближайшие годы часть омских ТЦ уйдет с рынка. Этот процесс уже запущен. Например, после прихода в Омск «Меги» опустела улица Ленина (исторический центр — Любинский проспект). ТРК «Сити-Центр» отдал большую часть своих площадей под call-центр Сбербанка. «Наш дом» тоже потерял свое лицо, по замечанию Михаил ЩЕЛКОНОГОВА: часть площадей отдана под офисы.
Таким образом, ответ на главный вопрос круглого стола — есть ли жизнь после «Меги»? – получен. Жизнь, конечно, есть, но она требует кардинальных изменений.



Светлана ПАРХОМЕНКО