Цены на рынке жилья достигли докризисных высот

По данным регионального минстроя, в Омской области с января по ноябрь 2012 года было введено в эксплуатацию 591,6 тысячи кв. метров жилья, в том числе в районах области – 221,8 тысячи кв. метров. Это на 16% меньше объемов 11 месяцев позапрошлого года. Декабрь, видимо, еще больше подпортит застройщикам запланированную статистику из-за продолжительных и аномальных холодов – в период особо низких температур работы на строительных объектах, как правило, не ведутся. В целом, как отмечают эксперты, в Омске по-прежнему строится в основном недорогое малогабаритное социальное жилье и оно пользуется спросом. Такие объекты еще долго будут оставаться лидером по продажам. Поэтому строителям, для того, чтобы успешно продавать проект, не нужно выдумывать ничего нового. А судя по тому, что через месяц после сдачи домов-новостроек в них, как правило, остаются единичные предложения о продаже квартир, спрос в Омске на новое жилье превышает предложение.
Застройщики не дотянули, но риелторы богатели
По сведениям Омскстата, в январе — ноябре 2012 года организации всех форм собственности ввели 8 тысяч 106 квартир. В том числе индивидуальные застройщики за свой счет и с помощью кредитов за январь — ноябрь построили в регионе 2 тысячи 196 квартир общей площадью 258,8 тысячи квадратов. Как отмечали СМИ, по сравнению с аналогичными данными, приводившимися год назад, этот показатель не дотянул до 26%. На весь 2012 год было заявлено строительство 700 тысяч квадратных метров жилья. То есть чтобы выполнить эти планы, в декабре необходимо было сдать 108,4 тысячи квадратов – почти в два раза больше ноября. Застройщики города Омска по состоянию на 1 декабря успели ввести 357 тысячи кв. метров жилья. Им до годового плана в 450 тысяч квадратов не хватало еще 93 тысячи квадратных метров.
А вот производство железобетонных конструкций, напротив, по сравнению с 2011 годом увеличилось. По информации Омскстата об объемах производства строительных материалов в Омской области за январь — ноябрь 2012 года, в этот период промышленные предприятия региона изготовили 506 тысяч 200 кубометров железобетонных сборных конструкций. Это почти на 18% больше показателей 11 месяцев 2011 года.
Но по-прежнему отставали от данных 2011 года показатели по производству кирпича. При объеме в 157 миллионов 800 тысяч условных кирпичей (в том числе керамических блоков, плиток и аналогичных изделий) данные января — ноября не дотягивали до показателей 2011 года 3%. Между тем в прошлые месяцы разрыв между 2012-м и 2011 годом составлял 10-20%, это позволяет сделать вывод, что промышленники постепенно наверстывают упущенное.
Зато омские специалисты по недвижимости, как отмечает ИА «Премьер-Инфо», по итогам 10 месяцев 2012 года свою прибыль утроили. Данные о финансовых результатах деятельности организаций Омской области в январе — октябре 2012 года также опубликовывал Омскстат. В этой статистике учитываются крупные и средние организации области за исключением банков, страховых и бюджетных организаций. Прибыльными считаются компании, получившие положительный или хотя бы нулевой финансовый результат деятельности. Предприятия строительной сферы за 10 месяцев 2012 года заработали 703 млн 200 тысяч рублей – это на 20% меньше сальдо аналогичного периода позапрошлого года. Плюсовой финансовый результат получили 70% организаций. В то же время почти в три раза увеличилась по отношению к январю — октябрю 2011 года прибыль сектора операций с недвижимым имуществом, аренды и предоставления услуг. Рост произошел до 644 млн 200 тысяч рублей. А в минусе оказались только 10% предприятий.
Рынок снова формируют ветеранские деньги
В минстрое сообщают, что в 2012 году значительно увеличилась сумма господдержки для обеспечения жильем населения Омской области. Только на предоставление социальных выплат льготникам было направлено более 2 млрд рублей, в том числе 1 млрд 160 млн рублей – на покупку квартир для ветеранов Великой Отечественной войны. По словам министра строительства, транспорта и ЖКК Омской области Станислава ГРЕБЕНЩИКОВА, всего с начала года новые квартиры приобрели 1 049 ветеранов.
Массовое строительство жилья велось и по программе переселения граждан из аварийных домов. А более 4 млрд рублей из средств материнского семейного капитала ушло на улучшение жилищных условий семей, где появился второй и последующие дети. Всего же, по официальным данным облправительства, за 11 месяцев на первичном и вторичном рынках региона было зарегистрировано более 50 тысяч сделок. При этом, раз с начала года по состоянию на декабрь введено в эксплуатацию около 8 тысяч новых квартир, значит, большая часть федеральных средств реализована на вторичном рынке.
— То есть на рынок по-прежнему существенное влияние оказывают федеральные бюджетные средства в виде конкретных целевых программ, — отмечает директор компании «Аркада-Стиль» Константин РОМАНКО. — Других денег на рынке нет. Говорить о том, что рынок могут формировать ипотечные деньги, можно лишь отчасти. На самом деле основной двигатель – это сертификаты. Когда на омский рынок неожиданно вываливается от одного до двух миллиардов рублей, это, естественно, оказывает свое существенное влияние. И мы даже можем увидеть это в динамике цен на рынке недвижимости.
Как объясняет Константин РОМАНКО, ситуацию в начале 2012 года на рынке определяли жилищные сертификаты 2011 года, поэтому на вторичном рынке прирост цен по первому кварталу составил 4,8%. «Почти 5% за первый квартал – это очень сильный показатель», — отмечает эксперт. За второй квартал прирост цен на вторичке составил 2,5%, после чего рынок вошел в летний штиль. Последний месяц третьего квартала по ценам сформировал и весь квартал, это дало плюс 4,3% цены на рынке вторичного жилья. А за осень — зиму 2012 года – еще плюс 3,6% цены по вторичке.
Итого по 2012 году прирост цен составил 16,1% на рынке вторичного жилья и 14,3% – на рынке новостроек. «Я сравнил индикаторы рынка недвижимости, и динамика по росту цен у нас выше, чем в Москве (у них в целом по рынку прирост составил в течение года 8,64%) и Санкт-Петербурге (по вторичному рынку плюс 6,31%, по первичному — плюс 9,92%), — рассказал г-н РОМАНКО. — Это ниже официального уровня инфляции, а вот Омск прибавил достаточно сильно. Но такой прирост за первый квартал я связываю с целевыми программами в сочетании с ипотечными деньгами. Причем банки боролись между собой за клиента, поэтому ставки и условия кредитования были достаточно неплохие. Однако эта ситуация начала изменяться, банки увеличили свои процентные ставки, а федеральных денег, которые выделялись в виде жилищных сертификатов, стало чуть меньше. К концу года фактически все деньги были освоены, и мы видим, что прирост уже не такой большой. По 2013 году предполагается (но это по непроверенным сведениям), что для Омской области в начале года будет выделено опять порядка двух миллиардов федеральных рублей, поэтому я думаю, что в начале года динамика снова будет положительная».
С этим мнением несколько не согласен директор компании JUST FIT LIFE Виталий КОРОЛЕВ.
— В 2012 году наблюдалось оживление спроса на жилье во всех сегментах, — говорит он. — Но важно отметить, что по сравнению с прошлыми годами источниками спроса были не федеральные средства, а растущая активность банков. Так, например, на данный момент доля ипотечных средств на жилом рынке составляет не менее 60-70 %. В прошлые годы этот показатель был порядка 30-40 %. Также в 2012 году наблюдался значительный рост цен на 10-20 % во всех сегментах. Самым активным традиционно оставался рынок жилья эконом-класса.
Болезни роста новостроек
По информации минстроя Омской области, по состоянию на 1 декабря 2012 года на территории Омской области строилось 170 многоквартирных домов общей площадью 1 млн 478 тысяч кв. метров. В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ о долевом строительстве 5 041 гражданин участвует в долевом строительстве 70 многоквартирных домов, а еще 15 домов строятся с участием средств 1 853 граждан по иным формам договоров. За 11 месяцев 2012 года на территории Омской области введено в эксплуатацию 43 многоквартирных дома, средства в строительство которых вложили 3 721 дольщик. Всего за 2012 год ожидается ввод в эксплуатацию 61 многоквартирного дома, квартиры в которых приобрели 4 235 граждан.
Лидеры по строительству нового жилья в Омске прежние. По словам директора ООО «ОМЭКС» Максима РЕПИНА, в 2012 году наибольшую активность проявляли компании JUST FIT LIFE, ДСК «Стройбетон», Трест № 4 и Трест № 5. Что касается отдельных заметных проектов, г-н РЕПИН отмечает, что в прошедшем году в Омске был сдан единственный дом-новостройка, отнесенный к классу элита на первичном рынке – это жилой комплекс по улице Волочаевской, 11/1. «Кроме того, хотел бы отметить строительство квартала индивидуальной жилой застройки «Зеленая долина» компании JUST FIT LIFE, а также их новый только заявленный проект – апарт-отель «Маршал», — добавляет Максим РЕПИН. – А Трест № 5 сдал первый 20-этажный дом в городе Омске на углу улиц Кемеровской и Добровольского».
По сведениям ООО «ОМЭКС», в декабре 2012 года количество предложений на первичном рынке уменьшилось на 41 оферту, после очистки от дублей и повторов этот показатель составил 3 695 предложений. На вторичном рынке ситуация показывает уменьшение количества квартир на 290 штук (всего количество предложений составило13 386 квартир). Наибольшее количество новостроек традиционно предлагается к продаже в Кировском округе – 1 589 предложения (43% всего рынка), среди квартир вторички наибольшее количество объектов сосредоточено в Центральном округе – 4 037 квартир (30% рынка). Для первичного рынка доли распределились следующим образом: в Советском округе – 858 объектов (23% рынка), в Центральном – 557 квартир (15% всех объектов «первички»), в Октябрьском – 404 предложения (11% рынка), а наименьшее количество объектов на первичном рынке представлено в Ленинском округе – 287 квартир (всего 8% рынка). Самым малочисленным Ленинский округ является и на вторичном рынке – 1 766 объектов (13% рынка). Октябрьский округ представлен на рынке немногим больше – 14% (1 882 объекта), в Советском округе предлагалось 2 569 квартир (19% рынка) а в Кировском – 3 132 (23,5% рынка).
Как следует из аналитического отчета компании «ОМЭКС» по итогам декабря 2012 года, в трех из пяти административных округах наблюдался положительный прирост цен в новостройках. Кировский округ показал рост цены плюс 535 рублей за кв. метр, а средняя цена квадрата здесь — 36 038 рубля. В Октябрьском округе прирост составил 352 рубля за кв. метр, общая средняя стоимость по удельному показателю — 34 681 рубль за квадрат. В Центральном АО стоимость квадрата выросла на 54 рубля в декабре, составив 37 337 руб./кв. м. В Ленинском округе квадрат жилья в новостройках в декабре стоил в среднем 37 618 рублей, что на 43 рубля меньше ноябрьских цен. Советский округ в декабре упал на 271 рубль за квадратный метр и достиг удельного показателя в 34 043 рубля.
Однако на рынке новостроек в 2012 году происходили и негативные события. Увеличилось число обманутых дольщиков, а количество проблемных домов, строящихся с участием долевых средств граждан, достигло 25. Число проблемных объектов дополнил один из самых крупных и амбициозных проектов – микрорайон комплексной застройки «АванГрад» в районе метромоста.
— Даже проект компании JUST FIT LIFE по строительству коттеджного поселка «Зеленая долина» по объективным причинам начинает притормаживаться, чего в подобных проектах допускать нельзя, — говорит Константин РОМАНКО. — Здесь были заявлены большие объемы, и в проектные сроки застройщики не укладываются – возникают задержки по работам, стройматериалам, подключениям. Соответственно, клиенты уже начинают задавать вопросы.
При этом, как пояснили «КВ» в самой компании JUST FIT LIFE, причины задержки строительства типичны для данного этапа развития рынка малоэтажного строительства в Омске. Общий объем инвестиций в проект составил уже более 400 млн рублей, и компания взяла на себя обязательства достроить все четыре очереди объекта до конца 2013 года. Для информирования покупателей домов о ходе строительства создана система кураторства, согласно которой каждый клиент компании может обратиться к закрепленному за своим домом куратору.
На вторичном рынке новые пики
По информации ООО «ОМЭКС», рынок вторички в городе Омске в декабре показал положительную тенденцию развития во всех округах. Самый активный прирост отмечен в Октябрьском округе – плюс 1 002 рубля за квадрат. Менее активно развивался рынок в Центральном округе – плюс 739 руб./кв. м. В Советском округе произошло увеличение цен на 541 рубль за квадрат. В Кировском и Ленинском округах ценник вырос на 394 и 281 рубль соответственно.
Самым дорогим округом на вторичном рынке традиционно стал Центральный – 49 364 рубля за кв. метр по итогам статистики декабря. В Кировском округе в декабре стоимость квадрата в среднем составляла 43 600 рублей, в Ленинском – 41 987 рублей, а в Советском – 41 870 рублей за кв. метр. Самый дешевый округ – Октябрьский со средним ценником 41 033 рубля за квадрат.
— Определить годовых лидеров по приросту среди районов сложно – везде эта разница составляет примерно от 6 до 8 тысяч рублей за квадратный метр, — считает Константин РОМАНКО. — Прирост происходил по всем сегментам, но исходя из практики, повышение обычно случалось с однокомнатных квартир, поскольку сертификаты выдаются на недорогой сегмент жилья, ценой обычно до миллиона рублей.
Как отмечает эксперт, 27 апреля 2008 года в Омске был зафиксирован пик средней стоимости одного квадрата жилья. На вторичном рынке зафиксированный максимум достигал 43 691 рубля. Сегодняшняя средняя цена кв. метра на вторичке – 42 935 рублей, то есть эти показатели уже сопоставимы. А на рынке новостроек максимум апреля 2008 года и нынешняя средняя стоимость сходятся практически один в один – это 35 814 и 35 818 рублей за кв. метр.
— То есть сегодня под конец 2012 года мы вышли на уровень пика 2008 года, — продолжает г-н РОМАНКО. — Это тот самый докризисный уровень, от которого мы начали падать. Но сейчас, я думаю, в ближайшей перспективе мы падать не будем, а будем в следующем году только расти. В сегменте элитного жилья также происходит увеличение стоимости. Если в начале 2012 года элитная квартира предлагалась, к примеру, за 15 млн рублей, то сегодня – за 18 млн. Продажи в этом сегменте происходят, но единичные. Каких-то невероятных предложений немного, покупателей на них еще меньше.
Мнения

Константин РОМАНКО,
директор компании «Аркада-Стиль»:

«Расцвета рынка недвижимости не будет еще долго»
— Как в период кризиса, так и в период расцвета люди всегда покупали то, что дешевле. Даже если цена ниже на 15-20 тысяч за счет того, что у вас площадь однокомнатной квартиры не 45 кв. метров, а 39 кв. метров, будьте готовы к тому, что ваш проект будет успешен.
Омские застройщики сегодня пытаются работать на растущий рынок – они предполагают, что завтра их жилье будет стоить дороже, цена и спрос будут расти. Но все бывает с точностью до наоборот. Рынок находится сегодня в стадии вынужденного роста, и мы не должны себя обманывать – если завтра перестанут приходить федеральные деньги, никто ничего покупать не будет, и мы встанем по полной программе. Поэтому в этой ситуации нужно исходить из того, что ваш проект должен быть успешен не за счет того, что вы в целом рассчитываете на рост рынка, а за счет его конкурентности по сравнению с другими проектами. Если кто-то рассчитывает, что завтра вдруг случится расцвет рынка недвижимости, то, на мой взгляд, этого не будет происходить еще долго.
Виталий КОРОЛЕВ,
директор компании JUST FIT LIFE:

«В 2013 году все будет зависеть от банков»
— Главным критерием при покупке жилья остается его стоимость. Поэтому, например, даже если застройщик предложит квартиры площадью 30 кв. метров за 1,3 млн рублей и квартиры площадью 60 кв. метров за 2 млн рублей, то в первую очередь уйдут более дешевые, даже несмотря на то, что стоимость квадрата во вторых будет ниже. Самыми востребованными остаются квартиры по цене до 1,5 млн рублей. А в процессе строительства стоимость квартиры может увеличиться минимум на 30 %.
В этом году на рынке не анонсировали новых крупных проектов. При этом спрос на жилье продолжает увеличиваться, аппетиты строителей растут, поэтому мы и наблюдаем рост цен. Сложным моментом остается нехватка площадей под застройку, земельные участки на продажу практически не выставляются. В 2013 году все будет зависеть от банков. Если сохранятся темпы выдачи кредитов и ипотеки, то это приведет к дальнейшему оживлению рынка. А в отсутствие земельных участков будет обостряться конкуренция между застройщиками. Если же в стране наступит финансовый кризис, то ситуация вернется к показателям 2012 года. На первичном рынке цены могут продолжать расти, но вот на вторичном возможно снижение стоимости переоцененных квартир. Что касается перспективных сегментов, то будет развиваться малоэтажное строительство, рынок апартаментов.