Управляющие компании перевели почти все омские многоэтажки на непосредственное управление

В конце 2012 года большинство жителей Омска перешли на непосредственное управление своими домами. Управляющие компании, фактически став обслуживающими организациями, официально избавились от обязанности предоставлять жителям коммунальные услуги.
Кампания по переходу на новую форму управления началась незадолго до 1 сентября 2012 года, когда вступило в силу Постановление правительства № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». Новые правила оплаты ресурсов, в числе которых знаменитое разделение квитанций на внутриквартирные и общедомовые, грозят довести до банкротства те организации, которые остаются с собственниками на договоре управления.
Ничего не изменится
Главное новшество в новой схеме управления домами, известной как «непосредственное управление», в том, что собственники самостоятельно заключают договоры на получение коммунальных услуг с каждой из ресурсоснабжающих организаций, а управляющая компания оставляет себе лишь техническое обслуживание дома. На самом деле, говорят эксперты, большинство омских УК, несмотря на формальную обязанность осуществлять посредничество между поставщиками коммунальных услуг и жителями, и до вступления в силу нового закона с коммунальщиками предпочитали не связываться.
— До 1 сентября 2012 года 90% управляющих компаний до конца не выполняли свои функции управления — коммунальные услуги они не оказывали. Собственники платили за ресурсы напрямую ресурсоснабжающим предприятиям, а за жилищные услуги — управляющей организации. По факту между собственниками и УК действовал договор только на техническое обслуживание, — объяснил председатель комитета по финансово-бюджетным вопросам Омского городского совета, председатель наблюдательного совета ОАО «Левобережье» Юрий ФЕДОТОВ.
После вступления в силу с 1 сентября нормативных актов, в которых законодатель четко вменил в обязанность управляющим компаниям оказание всего комплекса услуг по договору управления (и жилищных, и коммунальных), получилось, что в случае несогласия собственников повышать плату за содержание и текущий ремонт жилья качество обслуживания дома гарантированно снизится. «Управляющие компании развели руками. Получается, что если компания начинает заниматься начислением и распределением платежей за коммунальные услуги, то на отчислениях почте съедается текущий ремонт дома. Жители должны понять: если они хотят остаться на договоре управления, то будет так», — утверждает Юрий ФЕДОТОВ.
Сколько стоит квитанция?
Неужели издержки управляющих компаний от взаимодействия с поставщиками коммунальных услуг действительно так велики?
Из чего складывается убыток жилищных организаций при работе с ресурсоснабжающими организациями и абонентами, «КВ» объяснил на наглядных примерах Юрий ФЕДОТОВ:
— Федеральный законодатель еще в Постановлении № 307 от 2006 года предусмотрел, что управляющая компания оказывает весь комплекс услуг по дому: и техобслуживание, и предоставление коммунальных услуг. Теоретически эта мысль верна, но закон не разрешил очень серьезное экономическое противоречие, затормозившее работу данной модели. В Постановлении сказано, что потребитель должен получить коммунальную услугу по цене, утвержденной РЭК, условно скажем, за сто рублей, и управляющая компания у ресурсоснабжающей организации должна ее выкупить за те же сто рублей. Я даже не беру во внимание, что для оптовой покупки услуги у поставщика и розничной продажи ее жителям УК должна напечатать квитанции, распределить платежи между жителями, разнести квитанции, собрать платежи и при необходимости – посудиться с неплательщиком… Как минимум, нужно 2% отдать почте. Уже минус два рубля от тех ста, если даже ничего, кроме перечисления денег, не делать. Это не учитывая затрат на обслуживание банка, — говорит эксперт.
По его словам, в Омске среднемесячный платеж одного потребителя за все услуги составляет порядка 2500 рублей. От этой суммы два процента, которые уйдут почте, — это 50 рублей. Из двух с половиной тысяч потребитель платит за жилищные услуги 500 рублей, а остальные две тысячи уходят поставщикам коммунальных услуг. «Если от 500 рублей взять 50, то это уже 10%. А весь текущий ремонт на домах составляет примерно 10-15%. Получается, что если УК прокачает через себя все ресурсы и 2% отдаст почте, то даже при добросовестном отношении всех собственников к платежам, будет съеден текущий ремонт дома», — подсчитал Юрий ФЕДОТОВ.
По расчетам эксперта, в общей сложности (если учесть весь комплекс затрат, а не только почтовые), на абонентскую работу уходит минимум 6% ежемесячного платежа за квартиру, то есть 150 рублей от двух с половиной тысяч. Чтобы УК не осталась в минусе, потребителю придется вместо 500 рублей отдать 650 рублей. Далеко не все с этим согласятся.
Управляющая ООО «ЖКХ «Сервис» Жанна ЗАХАРОВА также заявила, что за управление домом компании будут брать с жильцов значительно больше:
— Те дома, которые хотят остаться на договоре управления, получили значительное повышение, потому что до сегодняшнего дня мы функцию предоставления коммунальных услуг не выполняли. Для этого необходимо создавать центр, закупать аппаратуру, программы, нанимать обходчиков, которые будут снимать показания с приборов. Естественно, цифры тарифа из-за этого возрастают значительно – на 25 процентов где-то, — сказала Жанна ЗАХАРОВА.
В суде решили иначе
Хотя УК и заявляют открыто о том, что им не приходилось предоставлять коммунальные услуги до 1 сентября 2012 года, в Омске суд еще в 2010 году подтвердил эту их обязанность. Так, решение Октябрьского районного суда от 1 июня 2010 года обязало ЗАО «УК Партнер-Гарант» производить самостоятельно или приобретать энергоресурсы для последующего предоставления коммунальных услуг собственникам обслуживаемых домов. Данное решение, удовлетворившее исковые требования правозащитника Валентина КУЗНЕЦОВА, правда, так и не было исполнено управляющей компанией.
13 декабря уже 2012 года аналогичное постановление вынес Кировский районный суд по иску Алексея МУЛЛИНА к ООО «УК «Центржилсервис» о защите прав потребителей. Истец проживает в доме № 12 по ул. Рокоссовского, собственники которого избрали способ управления управляющей компанией «Центржилсервис». Ответчик, по мнению заявителя, свои обязательства исполняет не в полном объеме, в частности — п.п. 7, 7.1 ст. 155 Жилищного кодекса РФ в части предоставления коммунальных услуг, потребляемых на общедомовые нужды. «Этим преднамеренным бездействием и неисполнением взятых на себя обязательств ООО «УК «Центржилсервис» нарушает права потребителя», — считает Алексей МУЛЛИН, который попросил суд признать незаконными действия ООО «УК «Центржилсервис» по непредставлению квитанций и расчетов за общедомовые нужды. Заявитель потребовал обязать «Центржилсервис» выставлять собственникам помещений в квитанциях общедомовые нужды и признать незаконными действия ресурсоснабжающих организаций по предъявлению требований по оплате за общедомовые нужды.
Все вышеперечисленные требования судья Екатерина ФРИД удовлетворила. Решение Кировского суда обязало ООО «УК «Центржилсервис» заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями или самостоятельно производить коммунальные ресурсы на общедомовые нужды, а также осуществлять сбор средств с потребителей за потребленную электрическую, тепловую энергию, горячее, холодное водоснабжение и водоотведение в местах общего пользования. Действия ОАО «ТГК-11», ОАО «ОмскВодоканал», ОАО «Омскэнергосбыт» по сбору средств за потребленные ресурсы в местах общего пользования в многоквартирном доме были признаны незаконными.
Уход от банкротства
— Законодатель, придумав порядок управления домами управляющими организациями, правильно решил, потому что управляющие компании тогда контролировали бы приборы учета, потери, чтобы не было утечек и энергопотерь, — признает Юрий ФЕДОТОВ. — Но закон не выполнил одну важную вещь – не забрал из тарифа ресурсоснабжающей организации абонентскую составляющую и не отдал ее управляющим компаниям. Если бы компания покупала у поставщика ресурс за 94 рубля, а продавала его по 100 рублей, то по этой схеме можно было бы работать.
Юридически для управляющих компаний, по мнению Юрия ФЕДОТОВА, остался один вариант — перейти на договор непосредственного управления, который лишь легализует предыдущую сложившуюся практику работы УК.
Оправдывают переход на непосредственное управление домами не только представители самих управляющих компаний, но и контролирующих ведомств. Так, заместитель начальника Госжилстройнадзора Омской области, начальник управления жилищного контроля Павел БУТАКОВ считает, что заключение договора с жильцами на непосредственное управление для управляющей организации – это единственный способ уйти от банкротства.
— Если управляющая компания будет брать на себя ответственность за управление домом, то она должна полностью нести расходы за предоставление коммунальных услуг. Допустим, ОмскВодоканал предоставил услугу подачи и водоотведения воды. За нее необходимо заплатить. В данный момент, если дом управляется УК, независимо от того, оплатил каждый конкретный собственник квитанции по воде или нет, она должна оплатить данную услугу для всего дома, то есть взять на себя неплательщиков. Следовательно, сразу же ставится вопрос о существовании этой компании, — заявил Павел БУТАКОВ.
Замглавы Госжилстройнадзора рассказал, что федеральным законом предусматривается возможность предоставления управляющим компаниям льгот по платежам. Они позволяют оплачивать управляющей компании платить поставщику в течение года за 80% предоставленных услуг, отложив 20% на следующий год. «Но год пройдет быстро, и поставщики услуг спросят платежи с УК – не только текущие, но и льготы за предыдущий год. При таком финансовом раскладе управляющие организации не смогут оплатить все сразу, а поставщики услуг получат полное право подать в суд на их банкротство», — сказал Павел БУТАКОВ.
Переход под давлением
Разумеется, переход на непосредственное управление, несмотря на то, что коммунальные услуги и ранее не исполнялись управляющими организациями, не проходит для собственников безболезненно. По данным министра строительства и жилищно-коммунального комплекса Омской области Станислава ГРЕБЕНЩИКОВА, 90% писем в минстрой – это жалобы на управляющие компании, которые, в том числе, касаются нарушений при переходе на непосредственное управление. Решение о перезаключении договора с управления на обслуживание должно приниматься общим собранием собственников жилья. В случае отсутствия кворума (а собрать его удается крайне редко), решение принимается в ходе заочного голосования. Известны случаи, когда недобросовестные компаниями при содействии старших по домам подделывали подписи в бюллетенях голосования,и собственники сами не знали, какими обязанностями их «официально» наградили. Нередко УК распространяют листовки с угрозами бросить дом, если жильцы не примут решения о переходе на непосредственное управление.
— Большинство жителей свою позицию не выразили и пошли на поводу УК, боясь остаться один на один с заботами о доме. Листовки соответствующего содержания с угрозами жителям распространяются управляющими компаниями, — рассказал председатель Ассоциации собственников жилья Омской области Сергей ПЛИСОВ.
Серьезная проблема заключается и в том, что текст договора непосредственного управления, утвержденного собственниками, будь то добровольно, под давлением или же вовсе подписанного за них, может ущемлять их права на получение всего комплекса жилищных услуг.
— Я почитал договоры многих УК. Есть там, мягко скажем, лукавство: за новые, меньшие функции компании хотят получать столько же, сколько получали при выполнении функций управления. Решение о повышении должны принимать собственники. Если они хотят жить на том же уровне – не нужно повышать плату за обслуживание жилья. Собственники могут общим решением повысить жилищный тариф, если они хотят выполнить дополнительные работы, — говорит Павел БУТАКОВ.
Начальник управления реформирования жилищно-коммунального комплекса Омской области Дмитрий ХРИСТОЛЮБОВ подчеркнул, что среди управляющих компаний есть добросовестные организации, которые, несмотря на смену вывески с управления на обслуживание, продолжают выполнять свои обязанности. Есть и обратные примеры. «Есть компании, которые вынуждают собственников подписывать заведомо невыгодные им договоры. Например, снимая с себя обязанность содержания и ремонта крыши или других элементов дома», — рассказал Дмитрий ХРИСТОЛЮБОВ, пообещав от лица областного минстроя такие поползновения пресекать, при необходимости обращаясь в прокуратуру и суд.
Нельзя уйти, не попрощавшись
— Все работы, связанные с текущим содержанием дома, по мнению минстроя, вполне реально выполнить, — считает Дмитрий ХРИСТОЛЮБОВ. — Что касается текущего ремонта – надо смотреть по состоянию дома. Если средств не хватает, нужно входить к собственникам с предложением увеличить плату за содержание и ремонт жилья.
В декабре 2012 года в министерстве строительства и жилищно-коммунального комплекса Омской области был утвержден типовой договор, рекомендованный к применению управляющим компаниям. Там перечислены все работы, которые организации обязаны выполнять на доме вне зависимости от своего статуса (управление или обслуживание). С данным списком можно ознакомиться на сайте минстроя.
Ситуацию, связанную с опасениями собственников и угрозами УК, в случае непринятия договора на непосредственное управление оставить дом без обслуживания, комментирует Павел БУТАКОВ:
— Такого не может быть. Единственный путь, по которому УК может прекратить управление домом, – в соответствии с федеральным законом. Если собственники не продлили договор управления, то за месяц управляющая компания должна предупредить собственников о том, что они не пролонгировали договор, и спросить, намерены ли они это сделать. Расторгнуть соглашение могут только собственники в одностороннем порядке, до окончания срока договора, — сказал эксперт.
Мнения экспертов
Вот что думают представители профильных ведомств и организаций о непосредственном управлении как таковом, а также в сравнении его с иными формами.
Павел БУТАКОВ, заместитель начальника Госжилстройнадзора Омской области:
— Я не новичок в жилищной сфере. Начинал свою деятельность рядовым сотрудником в так называемой управляющей компании. С 1989 года в этой сфере работаю, и то, что сейчас у собственника появилось право выбора, делает честь федеральному закону. Раньше была муниципальная служба, и все. Опираясь на свой опыт в жилищной сфере, скажу, что есть порядочные председатели ТСЖ, которые оплачивают коммунальные услуги с самого начала создания ТСЖ, и они до сих пор не разорились. Но ТСЖ в основном создавались на вновь построенных домах, на содержание которых необходимы гораздо меньшие затраты, чем на столетние дома, которыми занимаются УК. Поэтому последние сейчас так настаивают на переходе на непосредственном управлении.
Игорь МИХАЙЛОВ, директор департамента городского хозяйства администрации города Омска:
— Все формы управление заложены в Жилищном кодексе, а собственники имеют право предпочесть ту или иную. Не могу сказать, что та или иная форма лучше или хуже. Что касается непосредственного управления, у управляющих компаний есть объективная экономическая необходимость перехода на него, связанная с изменениями в федеральном жилищном законодательстве. Что касается ТСЖ, по нашему мнению, оно остается перспективной формой, которая позволяет людям самостоятельно принимать решения. На свой страх и риск, но взвешенно. Здесь все зависит от собственников. Не все имеют столько опыта, знаний и времени, чтобы уделять достаточно внимания своему дому. Если всего этого нет, то лучше доверить управление общим имуществом дома профессионалу.
Александр БУРЫХ, ведущий эксперт НП «Жилкоммунсертификация»:
— Непосредственное управление – такая же форма управления, как и все остальные. Вопрос в том, что в отношении нее у нас еще не сложилось судебной практики. Однако форма эта отработана, есть многолетняя практика других регионов. Ответственность управляющих компаний при непосредственном управлении продиктована нормой закона, где предусмотрено 176 нормативно-правовых актов, которыми должна руководствоваться управляющая организация. Даже при непосредственном управлении компания, заметьте, называется не «обслуживающая», а «управляющая», и она обязана нести ответственность по всем 176 пунктам.
Олеся ВОРОПАЕВА, генеральный директор ОАО «Левобережье»:
— Мы не навязываем собственникам договор непосредственного управления. Если кто-то опаздывает с решением, то у компании, на которой лежит уголовная ответственность за обслуживание дома, нет времени ждать. Просто там раньше прочли, проанализировали и учли все риски. И пришли к жителю с предложением выбрать между непосредственным управлением и управлением УК. Риски, о которых говорят компании, убеждая перейти на непосредственное управление, исходят не от самой управляющей компании, а от общего положения дел в ЖКХ. Да, правовой практики у нас еще нет. Но когда нужно поставить жителю услугу, обслужить дом, на рассуждения о том, как все может получиться, нет времени.
Жанна ЗАХАРОВА, управляющая ООО «ЖКХ «Сервис»:
— Переход на непосредственное управление оживил механизмы рынка. Для любого управляющего заключение новых договоров с населением – это очень большой шаг. Мы прекрасно понимаем, что возможны потери. Другая компания может вломиться на этот рынок с рейдерским захватом, пока у меня идет переоформление договора. Управляющая компания еще раз доказывает, имеет ли она доверие у населения. Естественно, если жители не хотят заключать договор непосредственного управления, у них есть право выбрать другую управляющую компанию. Другого выхода я не вижу. Кто поверил нам, тот пошел с нами дальше на новом договоре, кто не поверил – пойдет работать с другими на договоре управления.