Дмитрий АВДЕЕВ, директор консалтинговой группы «Аналитика. Бизнес. Право»:«ЖСК «БРЕМЕН» является добросовестным приобретателем земельных участков, и об уголовном деле в отношении ДУБОНОСА, ДЕМИДЕНКО и НОСЕНКО ему не было ничего известно по сей день»

Прочитав статью в «КВ» «В Омске воровали землю гектарами» мы, конечно, были весьма удивлены. И не столько тем, что воровали, сколько тем, что в эту историю был втянут ЖСК «БРЕМЕН». Хотелось бы дать свои комментарии по этому поводу, рассказать, как все было на самом деле, так сказать, взглянуть на это глазами кооператива.
Прежде всего следует отметить, что жилищно-строительный кооператив, в отличие от других способов организации строительства многоквартирного жилья, является некоммерческой организацией, то есть он не преследует цели получения прибыли. У членов ЖСК одна цель — построить себе дом, и инициатива по его строительству исходит не от кооператива, а от его членов, которые собрались и решили построить себе дом, для чего и организовали ЖСК. Безусловно, чтобы построить дом, необходимо выбрать и приобрести земельный участок. Такой земельный участок был найден в достаточно интересном для этого проекта месте — в коттеджном поселке за гипермаркетом «Мега» в районе улицы Дергачева.
Именно здесь и находится тот самый земельный участок площадью 20 га, который был предоставлен в 2003 году МТИЗ «Инициатива» и на котором оно строило индивидуальное жилье, как об этом указано в статье. Логично предположить, что с вопросом о ситуации с земельными участками для строительства на этой территории любой потенциальный застройщик обратится к руководству МТИЗа, которому эта земля предоставлена под строительство. Именно там и пояснили, что свободные земельные участки имеются, они оформлены на граждан и могут быть проданы заинтересованным лицам, а за отдельную плату можно получить техусловия на подключение дома к сетям энергоснабжения. Такие условия устроили кооператив.
Мы оказывали ЖСК «БРЕМЕН» услуги по юридическому сопровождению его деятельности начиная с момента принятия решения о его создании. Не сочтите за хвастовство, но сегодня трудно переоценить значение юристов в этой сфере, ведь речь идет о достаточно серьезных и долгосрочных вложениях, где любые ошибки могут дорого стоить. Поэтому перед покупкой земельного участка проводилась проверка юридической чистоты планируемой сделки купли-продажи нужного земельного участка на основе представленных продавцами документов.
Так как дом будет многоквартирный, кооперативу требовалось больше площади для строительства, чем под индивидуальный жилой дом. А в этом коттеджном поселке все земельные участки были сформированы под строительство индивидуальных жилых домов — по 8-10 соток каждый. Кооператив нуждался в площади 25-30 соток для реализации своего проекта (строительство дома, детской и спортивной площадки и парковки для жителей дома), поэтому земля выбиралась с учетом этого условия. Другими словами, пришлось приобретать три земельных участка.
Продавцы предоставили свидетельства о праве собственности и кадастровые паспорта на земельные участки. В таких случаях проверяется действительность права продавца на земельный участок, принадлежность ему этого права, существование самого земельного участка как объекта недвижимости, отсутствие каких-либо запретов или обременений, а также соблюдение иных требований к сделке, предусмотренных законом. Со стороны юристов вопросов к этой сделке не возникло, все указанные условия выполнялись.
Безусловно, при проверке юридической чистоты сделки мы исходим из того, что правоустанавливающие документы подлинные (если, конечно, признаки подделки не видны невооруженным глазом), ведь, с одной стороны, проверить документ на подлинность без проведения соответствующей экспертизы невозможно, а с другой — для получения дополнительной информации в органах государственной власти и местного самоуправления у кооператива просто-напросто нет полномочий.
Есть закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который предусматривает процедуру проверки законности сделки регистрирующим органом, и если не будет обеспечиваться выполнение какого-либо из указанных выше условий, то переход права по ней зарегистрирован не будет.
Если у этого органа не возникло вопросов по поводу юридической чистоты сделки и он зарегистрировал переход права по ней, то покупатель земельного участка становится титульным владельцем этого участка, поскольку сам закон о государственной регистрации прав на недвижимость провозглашает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования права на недвижимость. В нашем случае так и произошло — ЖСК «БРЕМЕН» получил свидетельства о государственной регистрации права на свои земельные участки.
Выше уже упоминалось, что кооператив планирует построить на этих участках жилой дом малой этажности, состоящий из 6 квартир, а также другие элементы инфраструктуры для его использования. С точки зрения земельного и градостроительного законодательства такой дом является многоквартирным жилым домом малой этажности. Приобретенные же кооперативом земельные участки имеют вид разрешенного использования «под ИЖС» и расположены в территориальной зоне индивидуальной жилой застройки Ж-1 (это установлено Правилами землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск).
Это означает, что на них в качестве основного вида использования может быть построен только индивидуальный жилой дом, а не многоквартирный. Однако в качестве условно- разрешенного вида использования такого участка предусмотрено размещение многоквартирных жилых домов малой этажности (2 — 4 этажа).
Вот мы и подошли к тому, для чего было необходимо получение разрешения на условно-разрешенный вид использования земельных участков ЖСК «БРЕМЕН». Не для того, чтобы узаконить свои планы по застройке земельных участков, как об этом написано в статье, а именно для того, чтобы соблюсти требования законодательства при строительстве многоквартирного дома малой этажности на земельном участке под ИЖС.
ЖСК «БРЕМЕН» на сегодня является законным владельцем земельных участков, которые он приобрел по договорам купли-продажи. Мы не можем сказать, проданы ли кооперативу участки из состава того большого земельного участка площадью в 20 га, который был предоставлен МТИЗу на законных основаниях, или же земельные участки были проданы из состава федеральной собственности злоумышленниками, о которых идет речь в статье, по поддельным документам.
ЖСК «БРЕМЕН» об уголовном деле в отношении ДУБОНОСА, ДЕМИДЕНКО и НОСЕНКО не было ничего известно по сей день, какого-либо процессуального участия он в нем не принимал, какие-либо ограничения и запреты на земельные участки не наложены (земля принадлежала кооперативу еще до возбуждения уголовного дела), с указанными лицами каких-либо отношений кооператив никогда не имел и не имеет.
Именно это и позволяет сделать вывод, что эти земельные участки были приобретены ЖСК «БРЕМЕН» законно, поэтому следствие не интересовали подробности и обстоятельства их приобретения кооперативом. В этой связи в настоящее время оснований опасаться изъятия земли у ЖСК «БРЕМЕН» мы не видим.
Еще раз — ЖСК «БРЕМЕН» владеет земельными участками с видом разрешенного использования «под ИЖС». Однако у кооператива иные намерения — легально построить именно многоквартирный жилой дом малой этажности, для чего он и обратился в департамент архитектуры с просьбой о предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования земли.
В предоставлении такого разрешения кооперативу было отказано по единственной причине — что эти участки якобы фигурируют в материалах уголовного дела (со слов представителя департамента имущественных отношений).
ЖСК «БРЕМЕН» не согласился с таким решением, так как, во-первых, с точки зрения градостроительных норм возражений у департамента архитектуры по такому строительству не было. Во-вторых, кооперативу ничего не было известно об этом уголовном деле, он в нем не участвует. В-третьих, следственными органами не наложено каких-либо ограничений (арестов) на земельные участки кооператива. И, в-четвертых, точно не известно — фигурируют ли именно эти земельные участки в уголовном деле.
По нашему мнению, департамент архитектуры не должен подменять следственные органы и суд, ограничивая во внесудебном порядке возможность кооператива осуществлять строительство на земельном участке, который якобы фигурирует в материалах уголовного дела, если следственные органы сами не предпринимают мер для его охраны от застройки. По отказу департамента архитектуры мы ведем работу по подготовке необходимого пакета документов в арбитражный суд для оспаривания этого отказа по указанным основаниям, тут еще рано что-то говорить.
Вообще вся эта ситуация с земельными участками серьезно волнует собственников тех земельных участков, которые уже давно построили на них свои дома и живут там, — это чувствуется на общих собраниях членов МТИЗа. С одной стороны, они являются добросовестными приобретателями, а с другой стороны — окончательное слово в этом вопросе скажет суд. Поэтому пока имеет место быть ситуация правовой неопределенности — никто не знает, что будет дальше, будет ли предполагаемый реальный собственник земельных участков (департамент имущественных отношений) заявлять иск об их истребовании, либо он ограничится предъявлением иска о взыскании убытков только к обвиняемым. Таких прецедентов пока не было.
Но пугает то, что более 7 лет продавались земельные участки (170 штук), и государственные органы и органы местного самоуправления не обратили внимания на эту ситуацию. И если даже не по документам, то в реальности было видно, что поселок растет. Кроме того, в отношении этих земельных участков до их продажи проводились работы по их межеванию и кадастровому учету, также не без участия этих органов.
Именно в этой связи ЖСК «БРЕМЕН» надеется, что департамент имущественных отношений, который в настоящее время принял на себя полномочия ликвидированного ГУЗРа, не будет предъявлять требования о возврате земельных участков в свою собственность к добросовестным приобретателям — ведь этого его право, а не обязанность.
Действующее законодательство предусматривает принцип единства судьбы земли и расположенного на ней строения. Поэтому все, кто построили дома на спорных земельных участках, в случае их изъятия будут иметь исключительное право выкупа этих участков. Это значит, что они должны будут стать потерпевшими по уголовному делу и взыскивать уплаченные деньги с обвиняемых (реально ли это?), и еще им фактически придется заплатить второй раз за те же самые земельные участки департаменту имущественных отношений, что, конечно же, недопустимо.
Хотелось бы отметить, что в МТИЗ «Инициатива» существуют проблемы не только с земельными участками. После возбуждения уголовного дела в отношении ДЕМИДЕНКО по земельным участкам инициативная группа членов МТИЗа, в которую входит и ЖСК «БРЕМЕН», провела проверку деятельности МТИЗа за период, когда ДЕМИДЕНКО был его директором.
В ходе проверки выяснилось, что денежные средства, сдаваемые ему членами МТИЗа за подключение домов к инженерным сетям, на строительство дорог и иные цели, которые он принимал по приходным кассовым ордерам, в кассу МТИЗа он не вносил. Таким образом, члены МТИЗа недосчитались, по предварительным подсчетам, от 50 до 100 млн рублей. Куда ДЕМИДЕНКО дел эти деньги, не известно, сейчас он не является должностным лицом в МТИЗе, и узнать у него это невозможно. По этому вопросу инициативной группой членов МТИЗа готовится заявление в правоохранительные органы для проведения проверки этих фактов.
В заключение скажу, что в любом случае, пока суд не вынесет решение по этому делу, говорить о виновности кого-либо преждевременно, но члены МТИЗа надеются, что правоохранительные органы разберутся не только в ситуации с земельными участками, но и обратят внимание на ситуацию с платежами, собранными с членов МТИЗа и не внесенными в его кассу ДЕМИДЕНКО, поэтому мы следим за развитием ситуации и ждем результатов.

Дмитрий АВДЕЕВ