Надежда ГАВРИЛОВА, директор ООО «СибАлкоТрейд»: «Теперь покупатели могут попасть в Торговый комплекс «Арбат» («Лабиринт») только по веревочной лестнице согласно решению судьи Арбитражного суда Омской области Тимура ВОРОНОВА»

Представьте, что один из ваших соседей по дому перегородил в подъезде общую лестничную клетку, полностью лишив вас возможности попасть в квартиру, и соорудил там себе еще одну жилую комнату. Вы обращаетесь в суд, который разводит руками: комната-де уже выстроена, кто-то из членов семьи соседа там уже обитает, надо смириться... И предлагает спускаться из вашей квартиры по веревочной лестнице. И не принимает доводов, что лестничная клетка находится в общем подъезде, через которую прежде поднимались все остальные жильцы в свои квартиры. Именно в такую ситуацию попало наше ООО «СибАлкоТрейд, купив с аукциона помещение торгового комплекса «Арбат» в доме № 113 на 10 лет Октября. Помещение оказалось закупоренным соседом, а судья Арбитражного суда Омской области Тимур ВОРОНОВ развел руками, не приняв во внимание ни один наш довод.

Банкротство

Купить помещения ТК «Арбат» нас уговорили в омском Сбербанке. Разговор был на уровне управляющего омским областным отделением. Сбербанку необходимо было вернуть вложенные в реконструкцию этого объекта 150 млн рублей (без учета процентов), поэтому он искал покупателя на залог. Реконструкция заключалась в пристройке дополнительных помещений в сторону улицы 10 лет Октября к капитальному строению первого этажа жилого многоэтажного дома. Торговый комплекс «Арбат» был введен в эксплуатацию 27 августа 2010 года. Однако собственник его и застройщик — ООО «Правовой центр «Юрист» — еще с конца 2009 года перестал платить проценты по кредиту. В результате чего 12 октября 2010 года был объявлен банкротом с открытием конкурсного производства. Что не мешало комплексу работать: он был разбит на бутики, в которых торговали разной всячиной.

До аукциона вместе с руководством Сбербанкамы посетили торговый комплекс: там все исправно функционировало — покупатели заходили в два входа со стороны улицы10 лет Октября. На продажу было выставлено помещение, оснащенное торговым оборудованием, автоматической системой пожаротушения, отапливаемое, снабженное электроэнергией, а также имеющее два входа со стороны 10 лет Октября (центральный и боковой), то есть пригодное к незамедлительному использованию в предпринимательской деятельности.

Однако с аукциона продавалось только помещение (1 578 кв. м) в капитальном строении на первом этаже многоэтажки, изначально являющееся предметом залога. Пристройка (341,3 кв. м), через которую осуществлялся общий проход в комплекс, не продавалась. Перед тем как участвовать в аукционе, мы сходили и к собственникам «Арбата»: ребята, учитывая, что здесь общие входные группы и часть помещений возле окон ваши, будем ли потом с вами жить дружно, иначе смысла нет покупать. Они ответили, что денег у них нет: покупайте, регистрируйте собственность, приходите.

В ловушке

Аукцион состоялся в сентябре 2011 года. Претендентов оказалось два. Мы сделали шаг, соперники цену поднимать не стали. В итоге победителем, заплатив 69,3 миллиона рублей, стало ООО «СибАлкоТрейд», принадлежащее нашей семье. Зарегистрировав собственность, мы пришли в Правовой центр «Юрист» и говорим: готовы с вами делить арендаторов, заключить с ними новые договоры — часть наши, часть ваши, а комплекс будет работать так, как и работал ранее. Они отвечают: нет, у нас еще не закончился договор аренды на ваше помещениес индивидуальным предпринимателем Татьяной ШЕРСТЮКОВОЙ, мы еще с полгода пособираем арендную плату, а потом приходите и, может быть, договоримся. Спрашиваем:не получится ли так, что через полгода придем и не договоримся? И услышали, что все может быть, если мы не заплатим 5 миллионов рублей. Пять миллионов за что? – спрашиваем. За то, что «поделим арендаторов и вместе будем работать». Деньги мы платить отказались. За что платить, если мы собственники помещения, в котором собираемся работать? А через пару недель, чуть ли не в новогоднюю ночь, они поставили сплошную перегородку из гипсокартона между пристройкой и нашим помещением, лишив его окон, так как витрины были только со стороны улицы 10 лет Октября. Два общих входа с этой же улицы в торговый зал нашего помещения были перекрыты. Они нарезали в пристройке площадки для бутиков индивидуальных предпринимателей Игоря МАЛЫГИНА и Сергея АФАНАСЬЕВА, заставили ими те места, где были общие проходы с улицы, и сделали к каждому отдельную дверь, назвав все это торговым комплексом «Лабиринт». Предполагаю, что вышеуказанные ИП самостоятельно ничего не решают, а от их имени фактически действует прежний собственник. В противном случае трудно было бы себе представить, что здравомыслящий человек–предприниматель будет вкладывать денежные средства в недвижимость тогда, когда в отношении нее полным ходом идет судебный процесс с перспективой ее лишиться.

Параллельно наше помещение было лишено электричества, тепла и других коммуникаций. И оказались мы в темной коробочке без окон, без дверей, света и даже средств пожаротушения. Все договоры снабжающих организаций были заключены, понятно, не с помещением, а с юрлицом.

Договор с несуществовавшей фирмой

Были направлены письма в ГАСН, в городской департамент архитектуры, в прокуратуру по поводу того, что перегородка установлена незаконно и представляет собой реконструкцию помещений, осуществленную с нарушением норм градостроительного и гражданского законодательства (без проектной документации, без согласия остальных собственников помещений торгового комплекса, в том числе ООО «СибАлкоТрейд»). Государственные структуры признали факт незаконности реконструкции ТК «Арбат», однако каких-либо мер в отношении нарушителя от них не последовало. Было рекомендовано самостоятельно разбираться со своими проблемами в судебном порядке. В итоге мы оказались в ловушке недобропорядочного партнера.

Сбербанку не удалось доказать в судах, что пристройка построена на кредитные деньги. Собственники ООО «Правовой центр «Юрист» (Андрей КАНТЕМИРОВ, Олег КИРИЛЛОВ) предъявили договоры инвестирования, заявив, что строилась пристройка на средства, предоставленные некими ООО «Зерно Сибири» (учредители Николай ЗАХАРОВ и Виктор КУЗЬМИН), ООО «П-Л Недвижимость», ООО ПКФ «Прод-Регион». В итоге банк предъявил в судах общей юрисдикции иски о взыскании кредитных денег с поручителей правового центра – Андрея КАНТЕМИРОВА, Олега КИРИЛЛОВА и Галины КРАСНОК и, похоже, успокоился.

А у нас начались длительные судебные разбирательства. Всех наших оппонентов неизменно представляла г-жа КАНТЕМИРОВА, супруга учредителя ООО «Правовой центр «Юрист» Андрея КАНТЕМИРОВА. Не буду перечислять многочисленные судебные решения, их апогеем явилось решение Тимура ВОРОНОВА по делу № А46-22676/2012 от 3 апреля 2013 года, которым суд отказал в удовлетворении требований ООО «СибАлкоТрейд» о признании за ним права общей долевой собственности на общее имущество в здании «Торгового комплекса «Арбат» (проходы и примыкающие к ним входные группы), при этом не приняв во внимание ни один наш довод.

Смотрите сами. На основании представленного в суд договора инвестирования пристройка и подвал ТК «Арбат» перешли в собственность ООО «Зерно Сибири». Как следует из выписки из ЕГРЮЛ по ООО «Зерно Сибири», находящейся в материалах дела, фирма эта была зарегистрирована в качестве юридического лица 15 июля 2008 года. А договор инвестирования № 1 ООО «Правовой центр «Юрист» и ООО «Зерно Сибири» заключили 1 июля 2008 года, дополнительное соглашение № 1 к нему – 10 июля 2008 года. То есть договор инвестирования подписан с несуществовавшей на тот момент в природе фирмой.

Продайте по дешевке

Согласно нормам гражданского законодательства РФ и правовой позиции Пленума ВАС РФ, отраженной в постановлении от 23 июля 2009 года № 64, помещения являются общим имуществом, если они предназначены для обслуживания более одного помещения в здании. Собственникам отдельных помещений в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания в силу прямого указания закона с момента возникновения права собственности на основные помещения. При этом, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Оба входа с улицы 10 лет Октября в торговый комплекс «Арбат» с момента открытия использовались всеми арендаторами и собственниками как общее имущество. Они изначально были такими запроектированы и утверждены во всех контролирующих и разрешающих инстанциях. И тому есть множество доказательств, которые представило арбитражному суду ООО «СибАлкоТрейд» — проектная документация на реконструкцию ТК «Арбат», положительное заключение государственной экспертизы проекта, выданное ГАСН, проект автоматической пожарной сигнализации, пояснения департамента архитектуры и градостроительства и департамента строительства администрации города Омска, свидетельские показания экспертов ГАСН, видеосъемка помещений, план эвакуации 1-го этажа ТК «Арбат», отчет о составе помещений ТК «Арбат», материалы надзорного производства прокуратуры города, договоры аренды торговых залов ТК «Арбат», технические паспорта на помещения ТК «Арбат». И это неполный перечень доказательств, представленных нами в обоснование своей позиции. Проект с перегородкой между помещением в основном здании и пристройкой ни один надзорный орган никогда бы не согласовал. Так что перегородка изначально незаконна, поэтому-то и возводилась тайно под покровом темноты.
Тем не менее все эти доказательства были по не понятным нам причинам проигнорированы судьей ВОРОНОВЫМ. Судом не была дана какая-либо правовая оценка доказательствам, как будто их и вовсе не было в материалах дела.

Вызывает вопросы позиция судьи ВОРОНОВА о том, что на бывших проходах сегодня стоят торговые точки. Но их же именно здесь поставили специально, отгородив гипсокартонной перегородкой пристройку от нашего помещения. Причем упомянутые индивидуальные предприниматели стали собственниками этих квадратных метров вместо ООО «Зерно Сибири» уже в процессе суда. Выше я приводила пример с общей лестничной клеткой в жилом доме, занятой беспринципным соседом.

Таким образом, при наличии очевидных доказательств нашей правоты ООО «СибАлкоТрейд» оказалось заложником безвыходной ситуации. Не буду утомлять читателей десятком других наших доводов, на которые так и не получили от арбитражного суда обоснованного ответа. В итоге мы вынуждены доказывать, что белое это не черное, а черное это не белое. Надеюсь, что суд апелляционной инстанции все же сможет объективно разобраться в проблеме и вынесет законное и справедливое решение

И последнее. Зачем наши оппоненты все это делают? Ответ прост: нас вынуждают продать им наши помещения намного ниже рыночной цены. Ведь их в настоящее время использовать невозможно – воды нет, света нет, тепла нет, входов нет, окон нет, а значит, и стоят они много меньше, чем мы за них заплатили.
И в этом не последнюю роль сыграло решение судьи ВОРОНОВА, которое своей абсурдностью позволяет нашим оппонентам реализовать свои замыслы.