Комментарии экспертов о ситуации на рынке недвижимости
Рынок жилой недвижимости
Анна ЗЫКОВА, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, ООО «ОМЭКС»:
Рынок жилой недвижимости города Омска в 2013-м сохранил умеренные темпы роста, чуть ниже, чем в 2010-2012 годах. Основными движущими силами стали в первую очередь ипотечное кредитование, федеральные программы по поддержке работников образования, здравоохранения, военная ипотека и т.д. Надеемся, что в 2014 году эти программы будут продолжены и расширены.
Исследование рынка жилой недвижимости производилось по данным журналов «Недвижимость» и «Новый адрес», а также интернет-сайтов www.gorod55.ru, www.omskrielt.com, www.mlsn.ru и т.д. На графике 1 представлены изменения средних удельных цен на первичном рынке жилья. В разрезе округов города Омска отмечен рост стоимости 1 кв. м во всех округах. Самый большой прирост в декабре составил 1 332 руб./кв. м в Центральном АО, где стоимость 1 кв. м самая высокая – 44 153 руб./кв. м. В Кировском АО стоимость 1 кв. м за месяц выросла на 465 руб./кв. м до уровня в 40 576 руб./кв. м. В Октябрьском квадратный метр один из самых дешевых – 38 332 рубля и прибавил он по итогам последнего месяца года всего 374 руб./кв. м. Самые «дешевые» квадраты по показателю средней стоимости отмечены в Советском округе – 37 516 руб./кв. м, прибавив 160 рублей за квадрат. А самый низкий темп роста за декабрь отмечен в Ленинском АО – 57 руб./кв.м, достигнув стоимости 41 911 руб./кв. м
На Графике 2 представлены изменения средних удельных цен предложения на рынке вторичного жилья. В четырех из пяти округов города Омска отмечен незначительный прирост стоимости. В Октябрьском округе – 42 рубля за 1 кв.м, в Кировском округе – 37 руб./кв.м, в Ленинском – 42 руб., в Советском – 9 руб. Центральный округ показывает отрицательную тенденцию – минус 124 рубля за 1 кв.м. Такие низкие показатели изменения стоимости говорят о довольно спокойной ситуации на рынке. По итогам 2013 года сохранил свои позиции самого дорогого округа Центральный – 51 273 руб./кв. м. С большим отрывом от него на втором месте расположился Кировский АО – 47 012 руб./кв. На рынке Советского округа – 45 072 руб./кв. В Ленинском округе в среднем стоимость квадратного метра составила 44 732 руб./кв. м. А самым дешевым стал традиционно Октябрьский АО – 43 771 руб./кв. м.
Рынок коммерческой недвижимости
Максим Репин, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости:
Уходящий год работы на рынке недвижимости был весьма результативным. Омским межотраслевым советом экспертов рынка недвижимости было проделано много работы, включая совместный проект с НП ОСР по аналитическому исследованию рынка, ценовому зонированию г. Омска, типизации ОКС и многое др. И в грядущем 2014 году мы планируем внедрить единые информационные стандарты рынка недвижимости, которые положат основу партнерству с администрацией г. Омска и созданию единой системы мониторинга рынка недвижимости и результатов государственной кадастровой оценки.
Торговая недвижимость сегодня мало представляется без объектов Street Retail. Поэтому при анализе торговых объектов сначала был проведен анализ всей торговой недвижимости в совокупности, включая Street Retail.
На протяжении всего 2013 года цены на рынке торговой недвижимости плавно росли. В IV квартале (4Q)динамика средних цен по городу колеблется незначительно, однако в Центральном АО цены ощутимо выросли – средневзвешенная цена 1 кв. м здесь составила 48 764 руб./кв. м. Для тенденции цен в Центральном округе 4Q не стал исключением – самые высокие цены предложений торговых объектов отмечены именно здесь. Динамика цен на рынке торговых помещений отражена на графике 3.
В секторе аренды динамика цен торговых объектов является отрицательной. Арендные ставки в течение квартала начали тянуться вниз, и в целом по городу падение составило -2%.
Среди общего числа предложений офисных объектов преобладают небольшие площади до 100 кв. м – 44% общего объема. В это же время более крупные объекты (от 100 кв. м до 250 кв. м) составляют около 30% рынка. В динамике офисной недвижимости прослеживается легкое снижение цен в отдельных округах, что отражено на графике 4. Средневзвешенная цена 1 кв. м по городу составила 38 569 руб./кв. м.
Средневзвешенная арендная ставка офисной площади в г. Омске составила 378 руб./кв. м (-2%). Такая динамика очень точно характеризует сложившуюся сегодня рыночную картину.
Рынок производственных объектов преимущественно наполнен небольшими площадями до 500 кв. м – 45% рынка. Наиболее востребованными являются площади от 500 до 1 000 кв. м. – 12% рынка. В среднем 1 кв. м такого помещения в 4Q 2013 года стоит 13 843 руб./кв. м.
Алиса Жилкина, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, ООО «ОМЭКС»:
В течение 2013 года рынок коммерческой недвижимости в регионе оставался статичным. Небольшая динамика прослеживается в тех сегментах, где наиболее часто совершаются сделки. В основном это рынок торговых и офисных объектов. Сроки экспозиции здесь составляют от пары недель до нескольких месяцев, поэтому и структура рынка сегмента постоянно меняется.
Динамика средневзвешенных цен предложения производственных объектов отражает картину стабильности в сегменте. В IV квартале 2013 года среди показателей в отдельных округах отмечен незначительный рост. На 1% выросла средневзвешенная цена 1 кв. м предложения в г. Омске, составив 11 486 руб./кв. м (график 5).
Цены на рынке производственно-складской недвижимости в своей общей статике имеют положительную динамику. Такой показатель позволяет выдвинуть гипотезу о возможном, пусть и незначительном росте в течение будущего года.
За IV квартал средневзвешенная арендная ставка производственно-складских помещений в г. Омске практически не изменилась и составила 167 руб./кв. м.
На графике 6 представлена динамика цен земельных участков различных видов разрешенного использования в г. Омске к IV кварталу 2013 года. В течение 2013 года цены большинства земельных участков держатся на одном уровне, однако изменения в структуре предложения оказывают влияние на рост/снижение расчетных средних цен предложения.
Таким образом, самыми дорогостоящими остаются участки для размещения объектов торговли и общественного питания (ВРИ 5) – 3 588 руб./кв. м. Средняя цена предложения земельных участков под многоэтажное строительство (по городу Омску) на конец четвертого квартала 2013г. составила 3 264 руб./кв. м. В разрезе целевого назначения таких земельных участков цены варьируются от 450 руб./кв. м до 5 556 руб./кв. м. На участки под строительство объектов производственного назначения средняя цена предложения установилась на уровне 834 руб./кв. м.
Эксперты рынка недвижимости отмечают стагнацию в сегменте земельных участков, значительное снижение ликвидности и рост величины уторговывания при заключении реальных сделок.
