О ЗАЩИТЕ ПРАВ ДОЛЬЩИКОВ, ПРИНИМАЮЩИХ УЧАСТИЕ
В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
Перед заключением договора на приобретение квартиры в строящемся доме необходимо убедиться в наличии у застройщика следующих основных документов, предъявление которых установлено Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон об участии в долевом строительстве):
- Информация о застройщике:
– учредительные документы (устав, учредительный договор);
– свидетельство о государственной регистрации;
– свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
– бухгалтерская отчетность за последний период.
Эти документы подтверждают существование застройщика как юридического лица, а также его финансовое состояние.
2. Проектная декларация.
В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.
Кроме того, проектная декларация представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в контролирующий строительство орган местной исполнительной власти.
Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.
Таким образом, как следует из положений Закона об участии в долевом строительстве до опубликования проектной декларации в СМИ или хотя бы на сайте новостройки застройщик не вправе привлекать денежные средства по договорам долевого участия.
Помимо информации о застройщике, указанной выше, проектная декларация должна содержать информацию:
– о проекте строительства (оразрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае если застройщик не является собственником земельного участка)),
– о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, об элементах благоустройства;
– о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации;
– о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.
Правоустанавливающие документы на земельный участок входят в обязательный перечень документов, предоставляемых при подаче заявления на получение разрешения на строительство.
Земля у застройщика может быть в собственности или в аренде. Вид права застройщика на землю указывается в свидетельстве о государственной регистрации права. Там же указывается и кадастровый номер участка (запишите его), а также категория земель и разрешенное использование. Заодно необходимо удостовериться, что документ на землю выдан на то же юридическое лицо, что и остальные документы.
Для получения разрешения на строительство требуется также комплект материалов из проектной документации, в частности план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения объекта строительства к сетям, а значит, должны быть согласованы технические условия на подключение этих сетей.
Застройщик по вашему требованию обязан показать также:
– проектную документацию;
– заключение государственной экспертизы проектной документации;
– технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома.
Все документы не должны содержать противоречащих друг другу сведений. Провести такой анализ непросто, поэтому многие покупатели пользуются услугами проверенных юристов или риэлторов.
Также целесообразно удостовериться в полномочиях лица, подписывающего договор со стороны застройщика. Согласно пункту 7 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ (далее – Закон о банкротстве) в случае введения в отношении застройщика процедуры банкротства полномочия руководителя такой организации ограничены, а именно: с даты введения наблюдения в отношении застройщика должник может заключать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками. Таким образом, в случае подписании договора неуполномоченным лицом, такая сделка может быть признана недействительной.
Согласно статье 4 Закона об участии в долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Обязательная государственная регистрации договоров долевого участия установлена законодателем с целью защиты прав добросовестных правоприобретателей и устранения возможности мошеннических действий со стороны застройщика при банкротстве последнего.
Ранее в действующем Законе о банкротстве существовала обязанность арбитражного управляющего уведомлять всех известных ему кредиторов. В 2008 году данная норма исключена из закона. Логично предположить, что законодатель имел целью упростить работу арбитражного управляющего и тем самым в некоторой степени ограничить права кредиторов на получение информации о введении в отношении должника процедуры банкротства.
Тем не менее в таком социально-значимом вопросе, как банкротство застройщика, данное ограничение может иметь не самые положительные последствия. В связи с чем в параграф 7 Закона о банкротстве включена данная обязанность (пункт 2 статьи 201.4 Закона о банкротстве гласит, что временный управляющий, конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты их утверждения уведомляют всех известных им участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований), чтобы все дольщики могли вовремя включиться в реестр кредиторов.
Новеллой Закона о банкротстве стало введение особой категории кредиторов – участников строительства (дольщики жилых помещений), установление ведения двух реестров: реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений – участников строительства. Дольщики нежилых помещений включаются наравне с остальными кредиторами в четвертую очередь и лишены прав, предоставленных законом для дольщиков жилых помещений.
Ранее Закон о банкротстве не позволял кредитору по обязательству, не являющемуся денежным, участвовать в деле о банкротстве и добиваться удовлетворения требований в рамках процедур банкротства. Нормы закона были сконструированы таким образом, что обеспечивали участие в деле о банкротстве и удовлетворение требований только кредиторов по денежным обязательствам (конкурсных кредиторов). При этом законодательство не устанавливало механизма перевода имущественных требований к должнику в денежные с момента признания должника банкротом, что являлось упущением законодателя.
Сейчас законодателем предоставлена возможность участникам строительства – дольщикам жилых помещений получить приобретенные ими квартиры. Согласно статье 201.11 Закона о банкротстве в случае наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено, арбитражный управляющий обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме. В случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. О порядке создания, функционирования, преобразования и ликвидации жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, в том числе о правах и об обязанностях членов такого кооператива, – всю необходимую информацию дольщики получают у арбитражного управляющего.
Основным правовым механизмом, позволяющим дольщикам жилых помещений влиять на ход процедуры банкротства в отношении должника, а также формой защиты их прав, является собрание кредиторов. Этот орган банкротного процесса наделен самыми широкими полномочиями, позволяющими участникам собрания кредиторов принимать решения по вопросам, отнесенным к исключительной компетенции собрания кредиторов, контролировать деятельность арбитражного управляющего, получать всю необходимую информацию о ходе процедуры банкротства.
Практика проведения собраний кредиторов при банкротстве застройщика говорит о том, что, зачастую, собрание кредиторов в течение длительного периода времени не может принять решений в связи со своей неполномочностью – отсутствует кворум. Как правило, на собрании присутствуют наиболее активные граждане, стремящиеся получить приобретенное ими жилье в кратчайшие сроки, остальные не принимают участия в собрании по каким-либо личным причинам. Это приводит к тому, что очередное собрание кредиторов признается недействительным в отсутствии необходимых для его проведения 50 процентов участников собрания.
Именно для таких целей законодателем предусмотрена возможность создания комитета кредиторов. Кредиторы вольны избирать в комитет того, кого считают нужным и наиболее целесообразным для представления своих интересов. Принятие решений комитетом кредиторов значительно ускоряет проведение процедуры банкротства и тем самым снижает затраты на ее проведение.
Анна АНАНЬЕВА,
ведущий специалист-эксперт отдела
по контролю и надзору в сфере
саморегулируемых организаций
Управления Росреестра
по Омской области
