СУИхолдинг — один из крупных российских застройщиков. Создана компания в 1998 году. Холдингом реализовано уже более 100 проектов общей площадью более 1,5 миллиона квадратных метров, в частности офисный комплекс ОАО «Газпром». Прошлым летом (с задержкой в пять лет) застройщик начал возводить в Омске микрорайон «Изумрудный берег» на бывшей территории судоремонтного завода. На минувшей неделе владелец СУИхолдинга Азарий ЛАПИДУС (доктор технических наук, профессор, заслуженный строитель РФ) побывал в Омске с инспекционной, видимо, целью и зашел в редакцию «КВ», чтобы познакомиться и выпить чаю с творческим коллективом газеты. Результат этих «кухонных посиделок» — более чем часовую беседу с Азарием Абрамовичем — «КВ» предлагают вниманию своих читателей.
— Азарий Абрамович, вы заявили недавно, что хотели бы строить в Омске трехэтажные дома. Не расскажете подробней об этих планах? Да и в целом ваши планы на Омск хотелось бы уточнить.
— Спасибо за вопрос, но я вовсе не говорил, что буду строить в Омске трехэтажные дома, я сказал, что если бы меня спросили, как застраивать Россию, то я бы ответил: точно так же, как застраивают Германию, Скандинавию, Америку, то есть жилыми домами малой этажности. В черте города это дома от трех до пяти этажей. Это мое личное мнение, как специалиста в области строительства. И я бы с удовольствием участвовал в таких проектах. Хотя, конечно, они были бы достаточно дорогими. Составляющими любого квадратного метра квартиры являются земля, себестоимость строительства, наружные сети, дорожная сеть, социальная инфраструктура. И чем меньше площадь здания, тем выше, естественно, цена с точки зрения земельного параметра. Поэтому малоэтажное строительство выносится за пределы мегаполисов, где земля дешевле.
Но если вы начинаете строить за пределами города, то у вас сразу возникают дополнительные составляющие бюджета этого проекта. Вам нужно будет сделать детские сады, которых там нет, сделать поликлиники, обеспечить людям инфраструктуру для занятий спортом и так далее. В итоге то на то и выходит. Поэтому развитие малоэтажного жилья — это больше социальная задача государства, чем задача одного девелопера. Наша страна, насколько я знаю, уже задумалась о малоэтажном строительстве. По статистике, в прошлом году общая площадь построенного жилья в малоэтажных домах впервые была больше, чем общая площадь в многоэтажках. Но при этом государство должно четко понимать, что бюджет страны должен будет взять на себя дополнительную нагрузку по созданию социальной инфраструктуры, о которой я говорил.
— А были уже какие-то переговоры с вами по поводу создания пилотного квартала малоэтажной застройки?
— Не скажу. Что такое вообще предварительные переговоры? Вот президент приглашает, например, премьер-министра и говорит ему: хорошо бы построить некий объект. Это как, только предварительные переговоры или уже начало строительства? Думаю, если все будет хорошо, то вы увидите начало реализации такого проекта не позже, чем через год.
— Какого проекта? По строительству квартала трехэтажных домов?
— Скорее, от трех до пяти этажей. Но вы должны понимать, что цена квадратного метра не будет низкой.
— Насколько мы помним, наши городские власти говорили о таком малоэтажном жилье, в которое они могли бы расселять жителей из ветхих и аварийных домов, а для такого жилья очень важна низкая себестоимость. Они хотели бы выделить небольшие деньги, а застройщики чтобы на эти небольшие деньги построили им недорогие малоэтажные дома. Ваш проект — это малоэтажное бюджетное жилье или вы хотите строить элитные дома?
— Об элитном жилье я не веду разговоры совсем. На мой взгляд, в Омске существует какая-то терминологическая путаница. Что такое доступное жилье и сколько вообще стоит сегодня жилье в Омске? По данным сайта Госстроя, на котором приводятся средние цены на жилье в разных городах, в Омске средняя стоимость жилья — 32,9 тысячи рублей. При этом в любом соседнем городе цены начинаются от 40 тысяч рублей. Почему? Я думаю, говоря своими словами, ваша прежняя власть прозевала момент, когда можно было исправить данные и поставить реальную цифру. Невозможно, я вас уверяю, в Омске качественно построить жилое здание с полной инфраструктурой, в котором стоимость квадратного метра — 32,9 тысячи рублей.
— Значит, на чем-то экономят наши омские застройщики...
— Или власти ошиблись методологически, подсчитали не ту цифру, что вернее, на мой взгляд. Не может быть такой разницы в стоимости жилья в соседних регионах с похожими показателями.
— А сколько должно сегодня стоить жилье в Омске?
— На мой взгляд, не ниже 40 тысяч рублей за квадратный метр. Мы сегодня в Омске покупаем бетон и арматуру дороже, чем в Москве. Впрочем Омск в этом не уникален. Так же было в Тюмени, в Краснодаре.
— Началом продаж квартир в первом доме микрорайона «Изумрудный берег» вы довольны?
— Очень доволен. За первый месяц было продано 23 квартиры, причем практически без рекламы.
— На вашем сайте размещена информация, что в микрорайоне «Изумрудный берег» будут дома бизнес-класса. Какими в вашем понимании должны быть дома бизнес-класса?
— На сайте неправильно написано. Надо вычеркнуть. Мы строим дома с вентилируемыми фасадами, которые обладают лучшими эстетическими и энергосберегающими характеристиками, с остекленными лоджиями, двухкамерными стеклопакетами, входными группами, обработанными керамогранитом. У нас предусмотрено и помещение для консьержа. Если 152 квартиры соберут по 200 рублей в месяц, то они получат 30 тысяч, за которые, если они захотят, внизу будет сидеть консьержка. Не захотят — не будет. Это эконом-класс или бизнес? На мой взгляд, нормальное человеческое жилье. Мы строим в Омске дома для проживания людей. И не делим их на классы. Наша компания, как генподрядчик, участвовала в строительстве дома в Москве в районе Пречистенской набережной. Дом на 14 квартир. Последняя квартира в этом доме была продана по цене в 60 тысяч евро за квадратный метр. Вот это действительно бизнес-класс. Там вся отделка велась натуральным камнем, на первом этаже есть сигарная комната, комната приемов, в каждой квартире предусмотрены помещения для охраны. Я не думаю, что в Омске в данный момент будут востребованы дома такого уровня.
— Вы уже определились, какая управляющая компания будет обслуживать дома в микрорайоне «Изумрудный берег»?
— Я полагаю, мы организуем свою управляющую компанию. С управлением есть проблемы. Свой первый дом мы построили в 1997 году. Это такой клубный дом на Старом Арбате на 28 квартир, в одной из которых я живу до сих пор. Это был чуть ли не первый дом в центре Москвы с бассейном и подземным паркингом, в который можно было спускаться прямо на лифте. Моими соседями тогда были банкиры, руководители крупных нефтяных компаний, и самой большой проблемой в течение первых пяти-семи лет было собирать с них квартплату. Все привыкли к тому, что либо за них кто-то платит, либо они не платят вообще. Низкая собираемость платежей — проблема всех домов, вне зависимости от достатка людей, которые в них проживают. Мы в Омск изначально хотели прийти еще и с энергетическим проектом, но когда увидели статистику собираемости коммунальных платежей — передумали.
Сегодня общество разделилось на две неравные части. Одна часть по-прежнему считает, что можно не платить ни за что, а более молодая часть уже стала понимать, что услуги того же консьержа не получишь, если не заплатишь. Откуда возьмется тепло, если человек не хочет за него платить? Можно, конечно, переложить это бремя на своего соседа. И в доме на 150 квартир, я думаю, обязательно найдется 10-20 владельцев, которые захотят, чтобы за них платили их соседи. И когда мы найдем такой механизм, который бы позволял добиться 100% оплаты коммунальных услуг, все у нас будет хорошо. Пока, к сожалению, механизма нет.
— Ваш микрорайон у кого будет брать тепло?
— У ТГК-11. На первые три дома нам хватает тех сетей, которые остались от судоремонтного завода, а дальше будем смотреть. Вы не поверите, но за нас идет борьба между поставщиками ресурсов. Нам предлагают разные варианты. Рынок начинает работать и в этой сфере.
— Можно уточнить, что именно вы купили в 2008 году: имущественный комплекс судоремонтного завода или право аренды земли?
— Поясняю: земля наша, она не в аренде. Мы купили имущественный комплекс завода и участок земли. На самом деле меня уже далеко не впервые спрашивают про эту сделку, называют какие-то фамилии, но я вам честно скажу: никого из этих людей, которых мне называют, я не знаю. Мы купили землю честно, причем за безумные деньги. Как потом выяснилось, нас восемь раз обманули. Та самая ситуация, как в песне: обманывать нам стало быть с руки, пока живут на свете дураки. Нас никто не заставлял, мы сделали все добровольно. Рынок в то время был другой, он быстро рос, и нам нужно было сформировать портфель проектов. В то время все девелоперы формировали портфели, это было модно. Сейчас я уже не хочу про это вспоминать, поскольку сейчас уже все хорошо, себестоимость строительства опустилась ниже продаваемой стоимости, и мы реанимировали наш проект.
— А рынок недвижимости, на ваш взгляд, восстановился до предкризисного уровня?
— На мой взгляд, рынок стал даже лучше, чем в 2007 году, поскольку за эти годы в Омске возник отложенный спрос, который я оцениваю в миллион с четвертью квадратных метров. Пришли новые застройщики, такие как мы, с новыми технологиями, новым подходом к строительству, а у вас за это время появились производители качественных строительных материалов. С одним из таких мы подписали предварительный меморандум. Эта компания производит блоки на оборудовании, закупленном в Германии. Мы всячески приветствует такие индустриальные производства и планируем закупать блоки у этого производителя для строительства всех своих домов.
Я категорический противник сентенции, что жить нужно обязательно в кирпичных домах. Во-первых, даже если у вас стены кирпичные, то перекрытия точно не из кирпича, а из бетона. Во-вторых, бетон, производство которого тщательно контролируется, обладает не худшей экологичностью, чем любой другой материал. И я очень удивляюсь, что все омские строители, с которыми я беседовал, сразу начинали мне рассказывать про кирпичные дома. Даже в 70-х годах прошлого века, когда я учился, про кирпичные дома говорили, что они не очень-то индустриальны. И когда я в Омске в 2014 году вижу, что некоторые мои коллеги продолжают строить кирпичные дома, я считаю это, как минимум, ошибкой. Никакого преимущества кирпичные дома не имеют ни в архитектуре, ни в стоимости, ни в уровне комфорта людей, которые будут в них проживать.
— Производитель этих газобетонных блоков, о которых вы говорили, заявлял, что они хороши для малоэтажного строительства. А вы хотите строить из них 17-этажные дома? Есть ли у вас опыт применения газобетонных блоков в высотном строительстве?
— Мы сейчас в Подмосковье заканчиваем возведение трех высотных жилых домов, в которых используем блоки. Но чтобы не возникало путаницы, я поясню: в любом здании есть несущие и ограждающие конструкции. В качестве материала для несущих конструкций блоки могут действительно использоваться только при малоэтажном строительстве. Мы несущие конструкции делаем из монолитного бетона. А из блоков — ограждающие. Причем будем использовать самые дорогие блоки плотностью 600 кг на кубический метр. Для нас высокая плотность очень важна, поскольку мы будем делать вентилируемый фасад, то есть к блоку нужно будет крепить металлическую подоснову для керамогранита.
— Вы в Омске который раз?
— Подсчитать в разах мне трудно, давайте будем считать, что я уже не турист. И сразу скажу: мне Омск очень нравится.
— Что именно вам нравится?
— Нравится логистика города, архитектура, которую не удалось испортить, несмотря на попытки, которые предпринимались в советское время. Мне нравятся люди в Омске. Мне нравятся омские рестораны. Нравится мороз, у нас в Москве при тех же градусах совсем другие ощущения. В общем, почти все нравится. До этого я три года провел в Краснодаре, где мы построили Баскет-холл и Ледовый дворец, два крупных спортивных объекта, и мне там не нравилось вообще ничего. Когда был пуск Ледового дворца, меня даже не пустили в вип-комнату, где был губернатор со своими замами. Я, расстроенный, помню, сел где-то рядом, и вижу, что в соседнем со мной кресле сидит руководитель краевого министерства спорта, олимпийская чемпионка Людмила ЧЕРНОВА. Если уж ее не пустили, знаменитую легкоатлетку, то что говорить обо мне, простом строителе?
— Надо понимать, в Омске вас всюду пускают?
— В Омске я легко встречаюсь со всеми руководителями. У меня постоянно интересуются, чем мне помочь. И не просто так интересуются, не ради проформы, а действительно хотят помочь. Все действительно заинтересованы в реализации проекта «Изумрудный берег».
— Область заинтересована или город?
— Мы больше работаем сейчас с городом, с областью только начинаем общаться. Вот вчера как раз были у ГРЕБЕНЩИКОВА, заместителя председателя областного правительства. И мне очень понравилась эта встреча. Она прошла, я считаю, на хорошем профессиональном уровне. У меня даже желание появилось создать здесь в перспективе крупную строительную компанию с оборотом 2 млрд рублей в год. Единственное, что меня сильно удивляет — отсутствие квалифицированных трудовых ресурсов, с которым мы столкнулись, когда реанимировали свой проект. Причина, как мне сказали, в том, что из-за кризиса многие омичи уехали на Тюменский Север.
— Как побороли дефицит строительных рабочих?
— Сначала пытались искать людей по объявлениям. Потом стали привлекать в качестве субподрядчиков малые компании, потом — средние. В итоге в Омск приехали 24 бетонщика из Чувашии — высококвалифицированные рабочие, которые работали со мной на всех стройках в Москве, Московской области, Краснодаре, Тюмени. Они трудятся по 30 дней в месяц и по 12 часов. Без выходных и перерывов на обед. И если в ноябре мы сделали 160 кубов бетона, то за декабрь уже 1100 кубов. Это хорошая производительность. Мы с такой и в Москве работаем.
— Вы учли опыт группы ПИК, которая тоже строила в Омске жилые дома с вентилируемыми фасадами? Компания столкнулась с тем, что не могла найти здесь нормальных фасадчиков, которые могли сделать работу в нужные сроки.
— Я не думаю, что столкнемся с какими-то проблемами. Первый вентилируемый фасад под моим руководством был смонтирован в 1994 году на здании Газпрома, с тех пор вентилируемые фасады стали уже обыденным элементом. Утеплитель на 17-этажное здание мы монтируем два месяца, еще месяц — подсистему, за месяц навешиваем керамогранит. На весь фасад нам нужно четыре месяца. ПИК, о которой вы говорили, — это очень большой подрядчик. Мы в сравнении с ним маленькие. Но в силу этого я сам езжу по регионам, контролирую темпы выполнения работ, ежедневно получаю сводки. Я вовлечен в реализацию каждого проекта. Собственники больших строительных компаний так не работают.
— Какой у вашей компании годовой объем?
— Были годы, когда мы выполняли работ на 6-7 млрд рублей. Сейчас объемы упали до 3-4 млрд рублей.
— Из-за кризиса?
— Не совсем. Бюджетных денег, которые являются определяющими для строительной отрасли, меньше не стало, просто они переместились из жилого строительства в дорожное, мостовое и так далее. И это правильно, в общем-то. Нужно сначала построить инфраструктуру. А если говорить о каком-то общеэкономическом кризисе, я считаю, его не будет. Об этот говорят все макроэкономические факторы. В США четвертый квартал закончился ростом. В Европе — ростом. Во всех, даже самых отсталых, странах Европы экономика уже преодолевает стагнацию. Европейский рост вытянет и нашу экономику. Хотя, конечно, такие сильные удары по бюджету, как АТЭС во Владивостоке и сочинская Олимпиада, не останутся без последствий.
— Вы тоже участвовали в олимпийской стройке?
— Нет, не участвовал, но был там, видел ее масштаб. Совершенно фантастическая стройка. Если бы ее чуть раньше структурировали, как в последнее время, результат был бы лучше. Но у меня есть другой интересный опыт, я руководил строительством павильона России в Шанхае для ЭКСПО-2010. Там по условиям контракта ни одна страна, за исключением Японии, не имела права привезти своих рабочих, поэтому пришлось иметь дело с китайскими рабочими. Ни одной недели у нас не было спокойной. Тем не менее за 11 месяцев мы построили павильон полностью. Хотя я в это и не верил.
— Так почему же китайцы строят все очень быстро? Почему в том же Шанхае небоскребы растут как грибы?
— Это неправда, что китайцы работают быстрее. Наши чуваши-бетонщики работают нисколько не медленнее. Если мы найдем таких же каменщиков, будем вводить свои дома в микрорайоне «Изумрудный берег» так же быстро, как китайцы. Что у них более технологично, чем у нас? Они сохранили все хорошее советское, что полностью потеряли мы. У них остались огромные проектные институты, поэтому проект, который у нас будут мусолить 3-4 месяца, они делали за 3-4 дня. У них остались даже специализированные проектные институты. Я познакомился в Шанхае с руководителем проектного института, который занимается исключительно вентиляционными системами и кондиционированием, и в этом институте работают две тысячи специалистов. Можете себе представить эту махину? А у нас в России никто даже не удивляется, что проектная документация не успевает за строителями.
— Какой самый короткий срок для строительства монолитного 17-этажного дома?
— Есть такое понятие, как твердение бетона. Бетон твердеет в определенные сроки. И мы физически не сможем построить монолитный дом менее чем за 14 месяцев. Оптимальная скорость строительства летом — три этажа за месяц, зимой — два.
— Правильно ли мы поняли ваши впечатления от провинции, что в провинции — Краснодар, Тюмень и Омск — люди живут ленивые и непрофессиональные?
— Нет, вы поняли неправильно. Люди в провинции совсем не ленивые. Самая большая проблема регионов — отсутствие полноценного рынка. Когда может появиться рынок? Скажу. Когда в Омске будут за год вводить минимум 800 тысяч квадратных метров жилья. И тогда появятся хорошие профессионалы. Если бы я думал, что люди в Омске ленивые, тогда бы я даже не выезжал за пределы Московской области, где за год строят 7-8 млн квадратных метров жилья, почти столько, сколько во всей остальной стране. А я думаю совсем по-другому. Мне проживание в Омске кажется даже более комфортным, чем проживание в Москве.
— Тогда переезжайте к нам в Омск!
— А я, наверное, куплю себе квартиру в одном из домов, которые мы строим. За два дня в Омске я успеваю сделать столько дел, сколько в Москве за неделю. У меня вчера было шесть встреч.
— Расстояния меньше?
— Нет, люди другие. Мы пришли вчера, например, к министру областного правительства на 5-7 минут раньше назначенного времени. И нам говорят: заходите. Сегодня пришли на 20 минут раньше к мэру Омска. Он кого-то из своих сотрудников завернул, а нас принял. В Москве бы нас выдержали в приемной до назначенного времени и еще бы добавили 10-15 минут для усиления значимости. Я же ни с кем из омских руководителей лично незнаком. Меня здесь принимают как человека, который делает для города хорошее дело. Я хочу построить в Омске красивые дома, сделать красивый микрорайон, и им эта идея нравится. И мне в Омске действительно комфортно. Хотя я люблю Москву, я коренной москвич, я родился в той же квартире, где родилась моя мама, а сейчас живет мой двоюродный брат.
— Не совсем понятно, что будет с набережной в микрорайоне «Изумрудный берег». Вы будете строить набережную за свой счет?
— Набережная — это наша земля. Денег на строительство набережной у нас нет. Но мы готовы вступить в партнерство с государством в интересах омичей. Мы предоставим нашу землю, государство даст муниципалитету деньги на строительство набережной, а потом появится концессионер, который вернет государству деньги за счет пляжа, кафе и всего остального. Я думаю, это наиболее правильный подход. Мы его сейчас пытаемся изложить в виде некой концепции. Думаю, город только выиграет, если у него появится еще одна благоустроенная набережная в затоне Иртыша, куда с большим удовольствием будут приходить горожане.
— Мы знаем вас не только как строителя, но и как автора-романиста, поэтому не можем не спросить про творческие планы. И как вы вообще умудряетесь при вашей занятости находить время для творчества?
— Я обычно в дороге пишу. Сейчас прилечу из Омска и сразу улечу в Ульяновск. А из Ульяновска специально поеду на поезде, чтобы поработать немного. И еще я на отдыхе работаю. Все посещают достопримечательности, а я пишу, на что очень ругается моя жена. Пять книг я написал сразу, одну за другой. А когда первую книгу принес хозяину издательства АСТ, он позвонил мне буквально на следующее утро и говорит: мы и этот роман покупаем, и следующие четыре. По тем временам издательство мне даже приличные гонорары за книги выплатило. В этом году, я думаю, будет опубликован еще один роман. И отдельно выйдет книга с пьесами и рассказами.
— Вы упоминали, что вам омские рестораны нравятся. Какие именно?
— Мне нравится «Европа». Может быть, и не модный ресторан, мы там вчера были вообще одни, но мне нравится его кухня. Еще люблю ваш ресторан «Луговская слобода», с которым связана одна забавная история. Меня туда в первый раз привели, похвалили кухню, мы заходим в зал, нас встречает суровая официантка и сурово так говорит: «Куртки сняли!». Я пытаюсь объяснить, что это у меня легкая лайковая куртка, она как пиджак, мне будет в рубашке холодно, но никакого снисхождения не получаю. Мол, для этого существует гардероб. Приходит мой сотрудник, который чуть опоздал. У него еще плотнее была куртка. Официантка сразу же к нам: «Куртку снял!». Я, конечно, решил в этот ресторан больше не ходить. Но меня уговорили попробовать еще раз. И что вы думаете? В другой день нас встретил очень вежливый парень, который все нам замечательно рассказал, отлично нас обслужил, и с тех пор захожу в «Луговскую слободу» с удовольствием. А сегодня, например, мы обедали в «Голландской чашке», где ели фантастический суп из белых грибов.
— Спасибо, что зашли к нам на чай. Приходите еще.
