Об этом и других тенденциях рынка рассказали в своих отчетах местные аналитики на прошедшем 23 января пятом ежегодном Рождественском саммите по недвижимости.
Мероприятие посетили около 200 экспертов рынка, в том числе омичи и гости города, приехавшие из Москвы, Санкт-Петербурга, Тюмени, Иркутска, Екатеринбурга, Нижнего Новгорода и др. Организатором мероприятия выступила Группа компаний "ОМЭКС".
Участники саммита обсудили актуальные проблемы отрасли, поделились вариантами их решения, озвучили наметившиеся в прошлом году тенденции рынка, а также подвели итоги 2014 года. Темы, касающиеся рынка коммерческой недвижимости, эксперты обсудили во второй части мероприятия. В частности, они обнародовали аналитические материалы, по движению рынка торгово-офисной недвижимости города в 2014 году.
Преподаватель ФГБОУ ВПО ОГИС, аналитик рынка недвижимости Светлана ТАРУТА представила подготовленные студентами под ее руководством материалы по крупным объектам торговли Омска. Информацию, положенную в основу графиков, добывали различными методами, в том числе при помощи анонимных звонков.
– Мы исследовали 64 торговых центра Омска. Брали при этом крупные объекты. По масштабам нашего города это ТЦ от 1000 кв. м. Размеры арендных ставок и заполняемость представлены по состоянию на ноябрь-декабрь 2014 года, – рассказала аналитик.
По итогам проделанной работы были вычислены цифры минимальных средних арендных ставок по округам города. Самым низким этот показатель оказался в Октябрьском округе Омска – его обозначили как «отстающий». В авангарде оказались Кировский и Центральный округа, в которых много ТЦ, а значит, выше конкуренция.
– В ТЦ «Мега Омск» арендные ставки варьируются от 7 до 20 тыс. рублей за кв. м. Так нам сообщали. Поскольку это максимальный показатель при среднем расчете мы его выбрасываем. Максимум – в Центральном округе (3200 рублей за кв. м). Средняя максимальная ставка по округам – 2 000 рублей за 1 кв. м. В Центральном округе было выбрано 28 объектов, в Кировском – 18. Но если сложить квадратные метры, то лидером будет КАО, являющийся в Омске самым обеспеченным (или даже «переобеспеченным») по количеству торговых площадей. В Октябрьском округе мы в выборку смогли включить только четыре ТЦ. В этом округе обеспеченность торговыми помещениями очень низкая. Здесь нужны новые торговые центры, но их не строят, – рассказала ТАРУТА.
Также аналитик представила данные по степени заполняемости торговых объектов. Она обратила внимание на низкую заполненность арендаторами в ТЦ «Кристалл» (пр. Мира, 19). В целом, по информации, которую удалось собрать, в Омске в конце года было заполнено 78% площадей имеющихся ТЦ.
– В КАО как в самом насыщенном более всего свободных площадей. В Октябрьском округе торговых центров мало и арендная ставка самая низкая, но они все равно незаполненные стоят, — уточнила докладчик. Она также представила таблицу факторов, от которых зависит размер арендной ставки.
Во всех торговых центрах города арендные ставки варьируются в зависимости от тех или иных факторов. Исключение составляет лишь магазин «Голубой огонек», в котором для всех арендаторов предусмотрена одна ставка по аренде.
– Сейчас мы находимся на точке перелома: кто-то из арендодателей опускает минимум по аренде, а кто-то опускает максимум – для сохранения и прибавления арендаторов. Некоторые снижают общую ставку и все равно теряют в заполняемости. И здесь нередко проблема не в цене аренды. Много претензий у арендаторов к тому, что около цены – к самому ТЦ, его управляемости и т. д., — резюмировала специалист.
Доклад прокомментировала гендиректор управляющей компании NAI Becar из Санкт-Петербурга Наталья СКАЛАНДИС.
– Очень хорошо, когда есть открытые данные по рынку, поскольку подобные отчеты очень помогают управленцам вести переговоры с арендаторами, — уверена руководитель.
– Нам тоже очень тяжело определять, по какой ставке зайдет арендатор, именно из-за закрытости омского рынка. Это какая-то региональная особенность, больше напоминающая деревню. Поэтому, коллеги, призываю вас быть более открытыми, чтобы такая статистика была более корректной и правдивой и стала удобным инструментом в наших руках, — высказалась директор ТК Festival City Омск Екатерина СТЕЦКОВА.
Анализ торгово-офисной недвижимости по итогам года представила аналитик ГК «ОМЭКС» Анна ЗЫКОВА.
– По округам динамика средней цены предложения по торговой недвижимости развивалась как в положительную, так и в отрицательную стороны. В итоге прирост оказался в рамках погрешности вычислений (2,5%). Арендные ставки по торговой недвижимости находятся на уровне 500 (± 100) рублей за 1 кв. м. Объект с максимальной ставкой расположен по пр. Маркса, 15/1 (1 400 рублей за кв. м). По итогам 2014 года рост начальных арендных ставок по торговым помещениям достиг 20%, – рассказала докладчик.
Она отметила снижение интереса арендаторов к помещениям Street Retail. Максимальная удельная цена такого объекта на конец года составила 166 000 рублей за кв. м (пр. Мира, 66).
– Средние цены в этом сегменте значительно выше, чем в целом по торговой недвижимости. Максимальная арендная ставка отмечена на объект Street Retail по адресу: ул. Лобкова, 3 (3000 рублей за кв. м). Что касается арендных ставок, то в 20114 году они снизились на 11%. Это говорит о потере спроса к данному типу недвижимости. Высокие показатели арендных ставок и цены продажи этих объектов не оправдывают вложений в недвижимость, – заключила эксперт.
Торговые объекты, расположенные в местах скопления торговой недвижимости, напротив, эффективны и популярны среди потребителей рынка. Это в числе прочего сказалось на арендных ставках.
Что касается офисной недвижимости, то самая высокая цена объекта рынка отмечена в Центральном округе – по пр. Маркса, 18/1 (100 тыс. рублей за кв. м). Средняя стоимость предложения по офисам выросла за год почти на 9%. Положительная тенденция здесь отмечена во всех округах города, особенно в ЦАО. Аренда офисов в Омске стоит заметно дешевле, чем аренда торговых помещений. Максимальная арендная ставка отмечена по тому же пр. Маркса, 18/1 (2000 рублей за кв. м). В среднем по городу ставки в 2014 году выросли на 21%.
– Высокий рост показателя начальной арендной ставки в Омске, на мой взгляд, связан со структурой рынка. Сейчас на нее очень активно влияет развитие интернет-технологий, уход арендаторов с торговых площадей в небольшие пункты выдачи заказов, т. е. переход к новому формату продаж. В этом году наблюдалось также изменение площадности объектов коммерческой недвижимости – владельцы делили их на части. За счет этого росла арендная плата, – пояснила Анна ЗЫКОВА.
