Застройщики ожидают осеннего роста продаж квартир в новостройках из-за неуверенности населения в том, что государство продолжит субсидировать процентные ставки по ипотеке
На круглом столе, посвященном недвижимости и ипотеке, представители банка ВТБ 24, компаний-застройщиков и агентства недвижимости обсудили состояние и перспективы омского рынка жилья.
Ипотечные ставки
Управляющий ВТБ 24 в Омске Сергей ТОЛКАЧЕВ отметил положительный тренд в сфере кредитования физических лиц в 2016 году в сравнении с прошлым годом. Это относится и к ипотеке, хоть и в меньшей степени. Общий кредитный портфель банка вырос с начала текущего года на 10% – до 22,2 млрд рублей. Портфель потребительских кредитов в первом полугодии 2016 года, в сравнении с аналогичным периодом 2015 года, увеличился в 3,8 раза – до 1,9 млрд рублей: "Мы сейчас потребительские кредиты выдаем на том же уровне, что и в 2014 году, который был довольно-таки бойким". Ипотечных кредитов ВТБ 24 было выдано меньше, чем два года назад, однако почти в 1,8 раза больше, чем годом ранее. Объем выданных в первом полугодии средств в рамках ипотеки составил 1,3 млрд рублей. Сергей ТОЛКАЧЕВ уверен, что к приобретению жилья людей простимулировало снижение ипотечной процентной ставки за счет господдержки. Управляющий банком намекнул, что с покупкой жилья следует поторопиться: государственная поддержка распространяется исключительно на новостройки, а этот рынок в Омске в условиях нынешней экономической ситуации сужается.
– В Омской области еще есть тренд на снижение стоимости жилья, а в более бойких областях, где количество объектов недвижимости и продаж значительно больше, уже продавцы начинают отыгрывать. Если взять Тюмень, у них уже с июля стоимость недвижимости повышается, – заметил Сергей ТОЛКАЧЕВ.
Средняя ставка ипотечного кредита с господдержкой у банка ВТБ 24, по его словам, составляет 11,4%. С компаниями "Новострой КПД" (холдинг "ЗСЖБ № 6") и "Стройбетон" у банка заключены соглашения о предоставлении клиентам дополнительной скидки на первые годы гашения кредита. На квартиры "Новострой КПД" скидка составляет 4% от основной ставки 11,9% – итого 7,9%. Со "Стройбетоном" заключен договор о снижении ставки на 3,1% в течение первых трех лет (8,8%).
Сергей ТОЛКАЧЕВ рассказал, что в 2016 году банк ВТБ 24 выдал порядка 900 ипотек. В первом полугодии заранее погашено 450 ипотечных кредитов, из них более 300 за счет средств материнского капитала.
Спрос на жилье
Заместитель директора АО "Завод сборного железобетона № 6" Вячеслав ГУРИНОВ сказал, что итоги работы своего предприятия в последние годы радужными не считает. Активность покупателей, по его словам, явно снизилась как в первичном, так и во вторичном сегменте. В последнем случае – особенно. Это он связывает также с господдержкой – на ипотеку при приобретении вторичного жилья государство банковскую ставку не субсидирует, так что у клиентов, желающих сэкономить, выбора нет. У ЗСЖБ № 6, по данным замдиректора, порядка 70% клиентов покупают жилье в ипотеку. Вячеслав ГУРИНОВ не склонен считать это позитивной тенденцией.
– Еще немножко – и будет 100%. Это не очень хорошо, потому что у населения в конце концов деньги заканчиваются. Это уже вопрос не к банкам, а к правительству, области, а вопрос будущего города Омска, – заявил Вячеслав ГУРИНОВ.– В увеличении потребительского портфеля тоже ничего хорошего я не вижу. Люди стали себе больше позволять. С одной стороны, это означает, что вроде бы крепнет уверенность в завтрашнем дне. Но с другой, люди все больше и больше закредитовываются. Соответственно, те товарищи, которые залезли в потреб, купив себе машину или съездив в отпуск, на ближайшие два-три года это потенциально не мои клиенты. Вряд ли у человека будут деньги, чтобы досрочно закрыть потреб и купить квартиру.
Сергей ТОЛКАЧЕВ на это заметил, что 37% всех потребительских кредитов граждане берут на расходы, связанные с жильем: ремонт, первоначальный взнос на ипотеку. Есть и те, кто вместо ипотеки оформляет именно потребы. Это связано, по его мнению, с нежеланием оформлять договор страхования ипотеки и прочими формальностями.
В ЗСЖБ № 6 прогнозируют увеличение продаж жилья осенью. Эти ожидания, как объяснил Вячеслав ГУРИНОВ, носят скорее сезонный характер: "Дети пойдут в школу, люди вернутся из отпусков, начнут думать, что будет со страной после Нового года, куда вложить сбережения". Так как ясности с продлением программы господдержки пока нет, на руку застройщикам может сыграть и этот фактор.
– Если вспомнить февраль этого года, когда до последнего момента не было никакой ясности, будет господдержка или нет, тогда купили практически все, что можно было купить на тот момент, лишь бы успеть взять кредит. Так что в октябре, ноябре, декабре, я думаю, продажи пойдут.
214-ФЗ
Директор ООО "Стройбетон-Инвест" Владимир ГРИНЕВ рассказал, что главная проблема, с которой столкнулась их компания, – это 214-ФЗ о долевом строительстве, по которому они работают.
– Мы достаточно давно работали строго по 214-му закону о долевом участии. Все было нормально, все работало, но в последний год-полтора государство почему-то очень сильно озаботилось проблемой дольщиков. Стали закручивать гайки, причем в отношении застройщиков. Ввели обязательное страхование – это дополнительные расходы. Страховым компаниям работать по 214-ФЗ очень не хочется, таких 2-3, максимум, по всей стране. Со всеми счетами, увеличением уставного капитала, проектными декларациями и так далее скорее всего придется с этим законом распрощаться большинству добросовестных застройщиков, – утверждает Владимир ГРИНЕВ.
Управляющий банком ВТБ 24 (банк, заметим, не выдает ипотеку под долевое строительство) отметил, что в мировой практике принято продавать уже готовое жилье: "Даже если дом новостройка, приобретаются квартиры уже с документами и со свидетельством. Насколько я понимаю, наш закон тоже смотрит в эту сторону. Последняя ситуация на рынке показывает, что к моменту сдачи в эксплуатацию дома, построенного по 214-ФЗ, не всегда даже 50% квартир проданы. То есть, по сути, многие застройщики, работающие по 214-ФЗ, продают готовое жилье".
Новостройки и вторичка
Уменьшение спроса на вторичное жилье наблюдает и директор ООО "Ледон-Недвижимость" Александр КАЮКИН. По его данным, если до 2014 года ценовой разрыв между стоимостью квадратного метра во вторичках и новостройках составлял от 15% и выше, то сейчас он близится к 10%.
– Заглядывая на год-два вперед, судя по тому, что в 2015 году новых проектов было начато намного меньше, чем в 2014-м, а в 2016-м – еще меньше, можно сделать определенные выводы, – полагает руководитель агентства недвижимости. – Цена на новостройки очень эластична по объему, то есть чем меньше предлагается, тем выше цена. По сути, сегодня неснижение средней стоимости на новостройки происходит прежде всего из-за того, что выбора-то нет. Еще один фактор, который очень сильно влияет на продажи в новостройках, – репутационный. У кого покупать? Это первый вопрос, который задают нам клиенты. Никто не хочет потом стоять с плакатом возле недостроя. Выбор при этом очень ограничен.
Изменения в 214-ФЗ, которые вступят в силу 1 января 2017 года, по мнению Александра КАЮКИНА, спровоцируют некоторые ротации среди застройщиков:"Вероятно, кто-то перейдет в сегмент сдачи готового жилья, а значит, объем сдачи жилья еще снизится, а это верная предпосылка к неснижению и даже увеличению средней цены. Сейчас еще можно выбрать очень приемлемые ставки по ипотеке, но кто знает, что будет с господдержкой через год? Всегда ипотека на новостройки была дороже, чем на вторичку. Сейчас же за счет господдержки все наоборот – и это аномалия". Представитель "Ледон-Недвижимости" уверяет, что квартиры в новом жилье дешевле не станут, а выбор будет уменьшаться. Поэтажная готовность домов в Омске уже, по его словам, снижается. Г-н КАЮКИН призвал омичей не тянуть с покупкой жилья, при этом рекомендовал покупать жилье высокой степени готовности. Что касается выгоды финансовых вложений в жилье, рентабельность недвижимости, как он утверждает, уже не будет кратной, как в лучшие времена. Сейчас она составляет, по его оценкам, порядка 11-12% в год.
Другие города
Представители банка ВТБ 24 рассказали также, что у омичей есть возможность оформить ипотеку на покупку недвижимости в других российских регионах дистанционно. В месяц в среднем 10 кредитов в Омске граждане получают на квартиры в других городах. В списке так называемых межфилиальных сделок лидирует Краснодарский край. Александр КАЮКИН добавил, что в Краснодаре лишь треть квартир покупают местные жители. 67% жилья приобретается выходцами из остальной России. Также омичи часто приобретают жилье в Сочи, Санкт-Петербурге, Москве.
