Если бы все собственники квартир жилого комплекса действовали согласованно, строительство было бы завершено еще в 2014 году
В последнее время некоторыми СМИ распространяется неточная и даже ложная информация, касающаяся завершения строительства ЖК «Золотые купола», застройщиком которого с 2012 года является жилищно-строительный кооператив «Дом на Тарской». Утверждается, что правление кооператива, игнорируя все законы, строит без разрешения, превращает стройку в личный доходный бизнес, в судебном порядке взыскивая какие-то непомерные деньги с владельцев квартир, которые не являются членами кооператива. Ни в чем убеждать людей, распространяющих ложную информацию, правление ЖСК «Дом на Тарской» не собирается, их домыслы так или иначе получат соответствующую оценку в ходе судебного процесса, который они затеяли против кооператива. Мы лишь хотим пояснить, почему возникли разногласия между дольщиками ЖК «Золотые купола», и высказать свою позицию публично.
Наследство банкрота
Жилой комплекс «Золотые купола», расположенный в центральной части Омска, на пересечении улиц Тарской и Яковлева, начинало строить в 2004 году печально известное ООО «Сибирская промышленно-энергетическая компания». Управлял этой компанией амбициозный предприниматель Владимир ДРОКИН, которому дольщики заплатили полную стоимость своих квадратных метров, заключив длговоры с ООО «СПЭК». Он обещал сдать дом в эксплуатацию в 2008 году, но дом не достроен до сих пор. Дела у ДРОКИНА пошли плохо после кризиса 2008-го, в ноябре 2009-го он исчез, в 2010 году был обвинен в мошенничестве со средствами дольщиков, долго скрывался где-то за рубежом, был объявлен в международный розыск, в 2012 году арестован в Испании, но испанские власти не стали депортировать его на родину.
В 2010 году, когда в арбитражном суде решался вопрос о введении в ООО «Сибирская промышленно-энергетическая компания» процедуры банкротства, владельцы квадратных метров направились в Первомайский районный суд города Омска, чтобы признать за собой право собственности на свои объекты недвижимости. Тогда же стали выясняться неприятные вещи: на некоторые квартиры и нежилые помещения претендовали по два-три покупателя. В общем, ничего удивительного, типичные мошеннические схемы.
У людей, обманутых ДРОКИНЫМ, выбор в то время был небольшой — либо потерять свои деньги совсем, либо объединиться в ЖСК и попытаться самостоятельно сохранить дом от разграбления, достроить и ввести его в эксплуатацию. Конкурсный управляющий ООО «Сибирская промышленно-энергетическая компания» Виктор МУНШ к инициативе людей отнесся положительно.
А в 2012 году, когда в законодательство о банкротстве были внесены изменения и предприятия-застройщики стали банкротиться по особой процедуре, эту новацию применили и к предприятию ДРОКИНА. Суть изменений законодательства заключалась в том, что в результате банкротства недостроенное жилье не попадало в конкурсную массу, а передавалось вместе с правами застройщика от банкрота к кооперативу, сформированному дольщиками. В итоге ЖСК «Дом на Тарской» были переданы права застройщика комплекса «Золотые купола».
Что нам стоит дом достроить
ЖСК «Дом на Тарской» не является коммерческой организацией, не получает прибыль, и цель у него всего одна – достройка объекта. Сегодня можно говорить что угодно, а люди, далекие от строительства, могут даже рассуждать на предмет 100% готовности отдельных квартир, но существуют официальные документы, в которых черным по белому написано, что на момент перехода прав застройщика к ЖСК «Дом на Тарской» готовность объекта составляла всего 64%, при этом не бралось во внимание отсутствие наружных сетей жизнеобеспечения дома – тепло-, энерго-, водоснабжения, системы водоотведения.
Фактически имелась в наличии только коробка, да и то незавершенная. Дом стоял без кровли, крылец, большая часть дома не имела остекления, внутри не было ограждений лестничных маршей, внутриподъездных кирпичных перегородок, отсутствовали лифты, стояки внутренних коммуникаций и многое другое. Также в полном объеме отсутствовали технические условия на подключение к дому коммуникаций.
Экономика в данном случае простая: себестоимость строительства жилого комплекса на тот момент — примерно 1 миллиард рублей. То есть на достройку необходимо было не менее 300 млн рублей. От государства финансовой помощи нет. Что делать — никто не знает. В итоге первый год у ЖСК хватает сил только на сбор небольших сумм для организации охраны стройплощадки и восстановления части проектной документации. Собирали по 300 рублей с квадратного метра. В 2013 году общее собрание ЖСК принимает решение о целевом взносе в размере 700 рублей с квадратного метра, чтобы можно было хотя бы разморозить строительство. В 2014 году взнос был побольше – по 2000 рублей с квадрата. И еще по 2000 рублей каждый собственник должен был внести в 2015 году.
На сегодняшний день каждый владелец квартиры должен был доплатить к первоначальной сумме по 5 тысяч рублей с квадратного метра. К сожалению, собрано меньше — порядка 126 млн рублей в общей сложности. Понятно, что этого не хватило на достройку. По нашим оценкам, с собственников придется собирать еще по 3 тысячи рублей, и то при условии, что в квартирах не будет делаться разводка отопления, стяжка пола и единое наружное остекление лоджий, как предусмотрено проектом. То есть сэкономим на всем. Идея в том, чтобы ЖСК смог завершить все строительные работы по общему имуществу, подключить дом к сетям, передать квартиры собственникам, а каждый уже сам будет доводить свою квартиру до ума.
Что сделано на сегодняшний день? Дом практически готов к приему тепла, подключен к воде и канализации, осуществляется внутренняя разводка электроснабжения. Получены технические условия на присоединение к электрическим сетям. И если собраться с силами, то есть сдать в общую копилку требуемое количество денег, можно завершить все работы в IV квартале 2017 года.
Судебные споры
После банкротства застройщика собственники квартир разделились на две неравные части. Большая часть (владельцы 27 тысяч кв. метров) вступила в члены ЖСК, меньшая (владельцы 4 тысяч кв. метров) проигнорировала ЖСК. Причем некоторые собственники самоустранились демонстративно. Вы, мол, достраивайте, в том числе и наши квартиры, бейтесь лбами об стену, а мы посмотрим на результат. Если что, доплатим уже по факту, когда дом будет введен в эксплуатацию, а еще лучше – будем судиться, тем более что к тому времени может истечь срок исковой давности.
Понятно, что любое общее дело может быть успешным только при условии, если все гребут в одну сторону. И если бы все собственники жилья в нашем доме действовали согласованно, можно было бы завершить строительство еще в 2014 году. В нашем случае люди, не пожелавшие участвовать в достройке дома, деструктивно влияли на всех. Если в самом начале деньги собрались достаточно динамично, то потом энтузиазм иссяк, темпы строительства стали снижаться.
В 2015 году ЖСК был вынужден обратиться в суды, чтобы взыскать целевые взносы с тех собственников, кто не захотел вносить деньги добровольно. Выиграно более 40 исков. Судами вынесены решения в нашу пользу, поскольку законодательство трактует этот вопрос однозначно — платить за достройку дома обязаны все собственники недостроя, вне зависимости от их членства в ЖСК.
Но как только ЖСК стал действовать более активно, неплательщики организовали собственную инициативную группу, выдвинули встречные требования и обратились в суд. Одновременно полетели жалобы в правоохранительные и контролирующие органы — УМВД, прокуратуру, следственный комитет, Госстройнадзор, минстрой, департамент строительства и так далее. Претензий у них много, но смысл всех претензий можно выразить одной фразой: нас как-то обманывают, но мы не знаем как.
С логикой у них тоже плохо. Они требуют, чтобы суд признал деятельность ЖСК незаконной, запретил собирать деньги и даже заставил кооператив заново получать разрешение на строительство. Как они при этом смогут воспользоваться своей собственностью, если кооперативу запретить работать — никто не задумывается. А ведь любое оттягивание сроков строительства приводит к увеличению себестоимости работ. Все нормальные люди это понимают. Кроме тех, кто хочет жить за счет других.
Нам говорят, что не у всех есть деньги. Мы согласны — не у всех. Но если нет возможности нести бремя собственника, то есть вариант эту собственность продать. Продайте имущество, в кооператив придут другие собственники, которые будут иметь возможность и желание участвовать в общем деле. Не секрет, квартиры в нашем доме собственниками продаются и покупаются регулярно. Просто эти люди, которые сегодня плачутся всем, что они обманутые дольщики, не хотят продавать квадратные метры по сегодняшней реальной рыночной цене. Они дожидаются, когда ЖСК сдаст дом в эксплуатацию, и тогда они реализуют их по более высокой стоимости.
Виртуальные квартиры
Самый спорный вопрос, конечно, о якобы непроданных квартирах. Точного их количества не знает никто, по одной информации их было якобы 40, по другой — 15, все их упорно искали, подозревая друг друга в корысти. Мол, сначала квартиры были, а потом куда-то исчезли, значит, некие злые силы их нашли, реализовали втихаря и деньги присвоили себе, а ведь можно было эти квартиры продать в интересах ЖСК и на эти средства достроить дом.
Первым источником недостоверной информации о 31 квартире, у которых не выявлены собственники, стал, не желая того, конкурсный управляющий. Информация эта была зафиксирована в одном из его отчетов, которые утвердил своим определением арбитражный суд. И вот с тех пор этот миф про некие свободные квартиры, которые можно продать в интересах кооператива, кочует от одного обиженного к другому, обрастая душераздирающими подробностями.
Почему конкурсный управляющий решил, что именно эти конкретные квартиры не обременены правами собственности, можно только гадать. Мы предполагаем, что при подготовке отчета недостаточно тщательно отработали эксперты. На самом деле у квартир, перечисленных в отчете, собственники на тот момент уже были и часть из них уже закрепили за собой права на свою недвижимость судебными решениями. Да и как могло быть иначе? Откуда взяться свободным квадратным метрам, если часть квартир была продана ДРОКИНЫМ несколько раз?
На сегодняшний день у ЖСК отсутствует информация о собственниках лишь четырех квартир. Причем мы знаем, что собственники есть, они приходили в ЖСК и заявляли о своих правах устно. Но ни устным заявлениям, ни договорам долевого участия мы давно не верим, для заявления о своих правах непризнанные собственники должны предъявить решение суда и свидетельство о праве собственности на квартиру, выданное на основании этого решения.
Все члены ЖСК об этом знают, факты никто не скрывает, мы говорили и говорим об этом на всех общих собраниях ЖСК. ЖСК «Дом на Тарской» ни одной квартиры на продажу не выставлял и тем более не продавал, и все претензии на этот счет к правлению кооператива
основаны исключительно на домыслах, не имеющих ничего общего с реальным положением дел, а также на желании получить квартиры за счет иных обманутых дольщиков.
Члены правления ЖСК «Дом на Тарской»:
Надежда ОДИНЦОВА, Александр ШАМКОВ, Татьяна БЫЧЕНКО, Ирина БУБНОВА, Лариса СМОЛЯКОВА
