31 мая правительство Омской области внесло изменения в постановление № 108-п,
установив для расчета арендной платы за землю дифференцированный коэффициент от 3,4% до 4,3% вместо ранее действовавшей ставки рефинансирования. Директор юридической компании «ОМЭКС-ЛЕКС» Александр ДМИТРЕНКО рассказал обозревателю «КВ» Ольге УМОВОЙ, почему и этот коэффициент не считает справедливым, а также раскрыл подробности о том, почему надеется добиться в суде признания постановления № 108-п недействительным с момента его вступления в силу в мае 2015 года.
– Александр Васильевич, напомните, на каких основаниях вы в суде оспариваете изначальную редакцию № 108-п, каковы ваши основные доводы?
– Согласно п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса арендная плата для государственных и муниципальных земель рассчитывается в соответствии с «Основными принципами…», которые Правительство РФ утвердило в 2009 году в первом пункте постановления № 582. Во втором пункте этого постановления утверждены Правила расчета арендной платы для федеральной земли. И в 2015 году для установления порядка расчета арендной платы правительство Омской области должно было применить Основные принципы, а применило Правила, ориентированные на федеральные земли, где как раз для расчета аренды берется рыночная стоимость и умножается на ставку рефинансирования ЦБ. То есть облправительство надело мужской костюм на женщину и считает, что все в порядке. Мы же полагаем, что закон устанавливает в части арендной платы четкое разделение между государственной и муниципальной землей и землями федеральными.
Плюс второй важный момент. № 108-п, согласно которому арендная плата рассчитывается от рыночной стоимости, вступило в силу 11 мая 2015 года, а перерасчеты стали предъявлять только в конце 2016 года. То есть арендатор добросовестно платил, у него не было долгов, а в конце 2016 года – начале 2017 года ему присылают квитанцию, где не только пересчитали предыдущие периоды, но и выставили проценты. Арендатор вынужден возвращать некий процентный кредит, которого он не брал. К сожалению, наше государство любит играть краплеными картами, и эта ситуация – лишь очередной пример некорректного отношения властей к бизнесу.
– Вице-мэр Омска Инна ПАРЫГИНА, напротив, говорит, что бизнес шантажирует губернатора и мэра, требуя отменить перерасчеты, говорит, что бизнесу власть и так сделала подарок, в разы снизив кадастровую стоимость земли за последние годы.
– Да, причем на одной встрече она сказала, что в три раза снижена кадастровая стоимость, а на другой – что в пять раз. Но вспомним №174-п, принятое в декабре 2007 года. Кадастровая стоимость тогда превысила рыночную в десятки раз, например, по землям под объектами торговли средний показатель составлял 3826 рублей за 1 кв. м, по результатам кадастровой оценки 2011 года он был снижен до 1776 рублей за 1 кв. м, по оценке 2014 года – до 1500 рублей. Как мы видим, не в 3 и не в 5 раз, а в два раза, и по сути кадастровая стоимость до сих пор по этой категории земель не приблизилась к рыночной. Так что говорить о подарке бизнесу не приходится, сами власти ведь в разы кадастровую стоимость завысили, а потом просто пытались привести в соответствие.
– В случае, если суд встанет на вашу сторону, на какие правовые последствия вы рассчитываете? Начисленные долги будут отменены только для тех предпринимателей, интересы которых вы представляете? Или обратный перерасчет власти должны сделать по всем арендованным земельным участкам?
– Мы настаиваем на том, чтобы № 108-п признали недействительным с момента его вступления в силу. К величайшему сожалению, наша судебная система часто принимает решения в политическом поле, отталкиваясь от интересов бюджета. Если решение будет приниматься в правовом поле, шанс выиграть процесс очень высок, и тогда с мая 2015 года арендную плату власти должны будут пересчитать согласно № 179-п – постановлению, которое действовало до принятия 108-го постановления.
– То есть предпринимателям, которые уже оплатили начисленные им долги, деньги вернут? Или каждому нужно будет идти в судебный процесс?
– Скорее всего в этой ситуации мэрия будет настаивать, чтобы в счет будущих периодов оплата была зачтена, вернуть из бюджета деньги очень сложно. В суд каждому не нужно будет идти, но надо понимать, что власть вряд ли сама бросится пересчитывать, нужно будет самостоятельно идти в депимущества за обратным перерасчетом. Не каждый предприниматель о такой возможности узнает, конечно.
– А как же выпадающие доходы бюджета? Город ссылается на то, что применить правило обратной силы и ликвидировать начисленные долги нельзя, потому что будут потеряны доходы, уже предусмотренные в бюджете.
– Сегодня, по официальным данным депимущества, перерасчетом в рамках № 108-п охватили всего лишь 53-54% находящихся в аренде земельных участков, а по 46-47% участков еще не сделали оценку рыночной стоимости. Как мэрия могла предусмотреть, какие получит доходы? Кроме того, по поводу применения обратной силы. КС РФ сказал, что общественные отношения в сфере налогообложения земли и в сфере аренды земли очень схожи. В законодательстве есть такое понятие, как аналогия закона, а в ст. 4 и 5 НК РФ предусматривается применение правила обратной силы, если не будут ущемлены интересы налогоплательщика. И мы говорим: давайте применим с подачи КС РФ к схожим отношениям аналогию закона, возьмем правило обратной силы и применим к арендным отношениям. Когда мне говорят, что это не положено по закону, я отвечаю: сошлитесь на норму права, согласно которой запрещено применять правило обратной силы для арендных отношений. Нет такой нормы.
– Оставим судебный процесс в стороне. С 1 января 2018 года правительство намерено применять новые ставки для расчета арендной платы – от 3,4 до 4,3%. Вы считаете их справедливыми?
– Нет, не считаю. Они, как и ставка рефинансирования, вступают в противоречие с Основными принципами – документом, упомянутым мной в начале нашего разговора. Один из указанных в документе принципов, основополагающий на мой взгляд, – принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователя. Принцип предполагает, что размер арендной платы за участок не должен более чем в два раза превышать размер земельного налога, которым бы облагался этот участок. При расчете земельного налога используется ставка в 1,5%, значит, при расчете арендной платы можно применять максимальный коэффициент в 3%. Еще один принцип устанавливает, что для социально значимых видов деятельности размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, то есть 1,5%. Этот принцип, как вы понимаете, областными властями тоже проигнорирован.
– А вы какой коэффициент считаете приемлемым?
– Дифференцированный, от 1,5% до 3%.
– Андрей НОВОСЕЛОВ на последнем заседании правительства говорил, что предприниматели сами виноваты – выкупали бы землю и не было бы проблем с долгами по аренде.
– Выкупали бы, если б выкупная стоимость была доступной. Мы добились в декабре прошлого года снижения ставки при расчете выкупной стоимости с 40% от кадастровой до 30%. Но этого недостаточно. В Томске, кстати, выкупная стоимость составляет 2% от кадастровой. И выкупную стоимость сейчас омским властям нужно снижать, если они хотят выполнить свои задачи.
– Какие задачи?
– Задачи власти в моем представлении – как можно больше земли вовлечь в гражданский оборот, расширять налогооблагаемую базу. У меня вопрос к НОВОСЕЛОВУ: за 30% от кадастровой стоимости кто землю выкупит сегодня? Сейчас из-за № 108-п арендаторы по возможности сбрасывают землю, из рыночных отношений она уходит и не будет приносить дохода. Как рассказала ПАРЫГИНА, московскому арендатору земли в парке 300-летия Омска насчитали около 1 млрд рублей долгов, и он, конечно, бросил землю и сбежал, и никогда город этих денег не увидит. А так бы платил он по 150 тысяч в год, еще лет 10 бы сидел в аренде, вкладывал инвестиции в участок. И это только самый крупный из известных примеров, уже идет ряд судебных процессов, в рамках которых предприниматели расторгают договоры аренды. Идет вымывание земельных участков из гражданского оборота, налогооблагаемая база сужается. С другой стороны, проблема в том, что у многих бизнесменов просто выбора нет – у них на арендованной земле находятся объекты капитального строительства, которые невозможно взять и перенести в другое место. Остается только банкротиться. Если это непонятно ни министерству имущественных отношений, ни депимущества, то надо задаться вопросом, те ли люди сидят сегодня у власти.
– Минимущества говорит, что правительство не может применить обратную силу и пересчитать аренду по сниженным ставкам, и уверяет, что такое решение может принять только Заксобрание. Заксобрание тем временем ответственность на себя брать не спешит…
– Заксобрание действительно может такое решение принять, закрепив сначала за собой соответствующие полномочия. Но это право – применить обратную силу – есть и у правительства, так что это просто лукавство! И те, и другие просто не хотят брать на себя ответственность. У нас сейчас арендная плата такова, что за два года ты отдаешь такую сумму, на которую мог бы выкупить этот участок. Любой человек понимает: земля не должна окупаться за два года. Я сделал расчет, какой должна быть ставка арендной платы, чтобы окупить землю можно было за 10 лет. Получилось 2,5%! Но земля не должна окупаться и за 10 лет, а должна лет за 20. Тогда будет арендная ставка примерно 1,8%. Это и будет экономически обоснованный грамотный подход. А наши увидели ставку рефинансирования в не имеющем отношения к делу документе – ура, хорошо, можно не шевеля пальчиком косить денежки. Вот так и получается, что в 2007 году омский бизнес разорили земельным налогом, сейчас разоряют арендной платой. А потом мы пытаемся рассуждать о том, какой у нас инвестиционный климат в Омской области. Да нет у нас никакого климата, вечная мерзлота. И в такой ситуации ждать каких-то улучшений в экономике региона, к сожалению, не приходится.
