«Своевременное банкротство застройщика – это спасение для стройки».
Когда в Омске перестанут на каждом углу говорить об обманутых дольщиках? Опасно ли сегодня покупать квартиру? С какими сложностями чаще всего сталкиваются юристы, работающие в сфере защиты прав участников долевого строительства? Об этом, а также о сегодняшней ситуации на рынке жилья обозреватель «Коммерческих Вестей» Николай ГОРНОВ поговорил с известным омским юристом председателем МООП «Общество защиты прав потребителей в сфере строительства» Дмитрием ДМИТРИЕВЫМ.
– Дмитрий Владимирович, на ваш взгляд, какова ситуация с проблемными домами в Омске? Что-то меняется? Или все становится только хуже?
– Прежде всего надо отметить снижение объемов строительства жилья. В Омске объемы снизились очень резко. Соответственно, если количество любых домов особо не прибавляется – ни проблемных, ни беспроблемных, то снижается и количество вопросов, связанных с долевым участием в строительстве. Если сравнивать Омск с Новосибирском, например, у нас объемы ввода жилья на порядок ниже.
– А у вас количество клиентов тоже снизилось?
– Естественно. Снизилось и дальше продолжает снижаться. Каких-то новых дел в Омске я пока даже не прогнозирую. Что-то возможно, конечно, но вероятность невысокая.
– Но проблемные-то дома никуда не делись...
– Скажу больше, есть дома, проблемы с которыми начались еще в 2008 году. В нашем регионе, как и во всех других, есть перечень проблемных многоквартирных домов на территории Омска, и на сегодняшний день в этом перечне 29 домов. Все они, конечно, разные, все на разных стадиях строительства, и проблемы у участников долевого строительства тоже разные. Проблемы некоторых уже разрешились. Пример из недавних: дома на Московке-2, где застройщиками были организации, учрежденные правительством Омской области, – фонд «Жилище» и бюджетное учреждение «Агентство жилищного строительства Омской области».
– Это те дома на улице Мишина, о которых много говорили и писали? И там же, кстати, находится дом, который нельзя достраивать в силу проблем с фундаментом.
– Да, это именно те дома. Один дом действительно не был введен, это дом на Мишина, 8, но все остальные дома были достроены и благополучно введены. И даже с тем домом, который не достроили, проблемы все равно решаются, почти все люди получили назад деньги. Причем зачастую они получали гораздо большие суммы, чем платили. В том числе с нашей помощью. Мы взыскивали в судах дополнительные суммы, связанные с задержкой строительства. И хотя еще не все процедуры завершены, но в большинстве своем дольщики остались довольны. Правительство Омской области приложило определенные усилия, чтобы закрыть эти проблемные вопросы. Несколько сотен миллионов рублей было направлено на выплаты по исполнительным листам. И это было правильное решение, потому что репутация важнее.
Есть еще группа проблемных домов, в достройке которых заинтересованы инвесторы. В частности, компания «Сибгазстройдеталь» Алексея ПЕВНЕВА достраивает дом, который начинал строить ТПИ «Омскгражданпроект» на улице 70 лет Октября. Одна из структур Константина ПЕТРЕНКО достраивает еще один проблемный дом на Левобережье, который начинала компания «Джаст Фит Лайф». В достройке жилого комплекса «Сады наука» на улице Королева заинтересована ГК «Стройбетон» Олега ЗОЛОТОВА, достроить микрорайон «Академический» на Красном пути, как известно, намерен ЗСЖБ № 6 Юрия ГУРИНОВА.
– Что делать с домами, у которых источники финансирования для достройки пока не определены? На ваш взгляд, шансы у дольщиков есть? И какие, по вашему мнению, самые проблемные дома в Омске?
– Самые проблемные – это объекты на невысокой стадии строительной готовности, как правило. Если объект требует большого объема финансирования, с ним сложно справиться и дольщикам, и стороннему инвестору. В качестве примера могу привести дома на улицах 11-я Ремесленная и Малиновского, которые начинало строить СМУ-1 КПД Юрия ЗАБОРОВСКОГО. Есть пара очень проблемных домов в микрорайоне «Ясная поляна» компании «Рокас», связанной с Юрием ШУШУБАЕВЫМ. ЖК «Врубелево» я тоже отношу к очень проблемным объектам. Отдельная история – дома Радика АКОПЯНА, который был приговорен по статье 159 УК РФ – мошенничество. Один из возглавляемых им ЖСК собирал деньги, даже не имея разрешения на строительство.
Есть ли шансы у дольщиков? Они могут рассчитывать на средства из федерального бюджета. Недавно в Омской области был создан региональный Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства, пока они себя в информационном поле никак не проявляют, есть ли у этого фонда деньги, пока не понятно, но его задача – это как раз достройка наиболее проблемных объектов. Либо, если достраивать их нецелесообразно, выплатить дольщикам компенсации. Ожидается, что в этом году в региональный фонд должен поступить миллиард рублей. Плюс порядка 100 млн. рублей – софинансирование из регионального бюджета. И фонд должен будет профинансировать из этих средств несколько объектов. По каким критериям будут выбираться объекты, пока не совсем ясно. Могу сказать только одно: учитывая количество проблемных домов во всех регионах страны, решить все в короткие сроки точно не получится. По предварительным оценкам, нужно не менее 500 млрд. рублей.
– Наверняка есть и такие дома, которые по факту проблемные, но они еще не включены в реестр проблемных.
– Да, в частности, дом на Кирова, 51, где застройщик – ООО «ДомСтройОмск». На мой взгляд, проблемным можно считать и ЖК «Квартал романтиков», он же ЖК «Весна», застройщик – ООО «Красноярская промышленная компания». Оба этих застройщика не банкроты, они не бросают стройки, но темпы строительства очень низкие.
– А стало ли больше прав у покупателей жилья в новостройках в связи с многочисленными изменениями законодательства о долевом строительстве?
– Надо отметить, что законодательное регулирование в части гарантий для участников долевого строительства приносит свои плоды. В последние годы, вы правы, Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» неоднократно корректировался. Последние нововведения – участие в долевом строительстве через счета эскроу в банках, на которых должны храниться деньги участника долевого строительства до момента ввода жилого дома в эксплуатацию. На мой взгляд, это надежный механизм для дольщиков. Особенно в сочетании с гарантиями государства, ведь государство страхует сегодня взносы дольщиков в размере до 10 млн. рублей. В такой ситуации мне сложно представить, как дольщик может пострадать. И хотя в Омске, насколько я знаю, ни одного счета эскроу до сих пор не открыто, но в Новосибирске застройщики с этим инструментом работают очень активно.
– В Омске крупные застройщики строят теперь за свой счет, а потом продают готовое жилье.
– Совершенно верно. Если есть такая возможность, то это лучший вариант и для покупателей жилья, и для застройщиков. В таких сделках по определению нет рисков долевого участия. Ну а если застройщики захотят резко увеличить объемы своего производства, то они смогут в любой момент перейти на счета эскроу.
– Перед счетами эскроу был еще механизм, предполагающий взносы застройщиков в компенсационный фонд, до этого было страхование договоров долевого участия...
– Механизм отчислений в компенсационный фонд был очень серьезным движением вперед, он впервые дал дольщикам реальные гарантии, за фондом стоит государство, а это говорит о его надежности. А если говорить о страховании договоров долевого участия, то этот механизм нельзя было считать до конца надежным, определенные риски для участников долевого строительства на тот момент были. Потому, в частности, что никто не страховал дольщиков от банкротства самих страховых компаний. Но некоторым дольщикам, в том числе нашим клиентам, наличие страховых полисов помогло вернуть свои деньги.
– То есть вы смогли взыскать в судах деньги со страховых компаний?
– Да, в Омске был страховой случай. Первый и единственный. Больше их не будет, сроки прошли, все выданные полисы прекратили свое действие. Можно сказать, что дольщикам ЖК «Сады наука» на улице Королева повезло, судья, ведущая дело о банкротстве, к ним прислушалась, было вовремя введено конкурсное производство в компании «Русмонтаж», а это и означало открытие страхового случая. Я считаю, что здесь частично есть и наша заслуга, потому что наши клиенты подавали заявления о банкротстве застройщика и ускоряли неминуемое. Банкротство все равно должно было случиться, и хорошо, что оно случилось раньше.
Многие этого не понимали, а сейчас уже почти до всех доходит, что своевременное банкротство застройщика – это спасение для стройки. Чем быстрей вводится банкротство, тем с большей вероятностью объект может претендовать на средства Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительств. Мы инициировали банкротства фонда «Жилище», ТПИ «Омскгражданпроект», ООО «Джаст Фит Лайф», ООО «Русмонтаж» и тем самым, кстати, помогли сохранить деньги многим людям. Узнав о банкротствах, они не стали заключать договоры с этими застройщиками, как планировали. И во всех случаях и процессы пошли быстрее, и уголовные дела стали возбуждаться на некоторых предпринимателей.
Отдельная история – страховые компании. В этом сегменте страхового рынка работали в основном две компании – «Проминстрах» и «Респект». Они и собрали основную часть страховых премий с застройщиков – порядка 50 млрд. рублей. «Респект» на сегодняшний день уже тоже банкрот, а «Проминстрах», судя по информации в СМИ, собирается покинуть в 2020 году страховой рынок, направив остатки денег со страховых премий в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. И у нас теперь появилось новое направление работы, мы пытаемся взыскивать с фонда как с правопреемника страховых компаний. Там есть определенные сложности, практики нет, и мы сейчас в первых рядах. Два положительных решения первой инстанции по искам к фонду у нас уже есть. Сейчас ждем рассмотрения апелляций по этим делам.
– Вы с какими страховыми компаниями судились?
– В основном с «Проминстрахом». У нас с этой компанией было порядка 40 дел. По всем этим делам наши клиенты получили деньги. Шесть дел было с «Респектом», четверо дольщиков получили деньги, а двоих сейчас включаем в реестр кредиторов «Респекта». Это я перечислил дела по всем трем домам ЖК «Сады наука».
– Правильно ли я понимаю, что в сегодняшних условиях, с сегодняшним законодательством уже можно не опасаться остаться без денег и без квартиры? Или риски все еще есть?
– Если вы захотите сегодня приобрести жилье по договору долевого участия в Омске или где-либо в России, то риски минимальны при условии, что цена договора долевого участия не превышает 10 млн. рублей. Законодательство регулирует сегодня все проблемные вопросы во взаимоотношениях дольщиков и застройщиков. Проблемы могут быть только в том случае, если нарветесь на откровенных мошенников, которые собирают деньги без разрешения на строительство, без открытия счетов эскроу. А в иных случаях самые большие риски – потеря времени и некоторое обесценивание вложенных средств из-за инфляции.
– Изменилось ли со временем отношение застройщиков к вашей работе? Раньше, насколько я помню, в ваш адрес раздавалось много критических высказываний, к вам относились, как к правовому экстремисту.
– Тех застройщиков, которые испытывали к нам самые сильные эмоции, уже нет на рынке. Кто остался – они не могут испытывать сильного негатива, поскольку у нас к их работе серьезных претензий уже нет. Остались вопросы только по качеству строительства.
– Качество – это тоже, кстати, большая тема. Раньше приходилось часто слышать жалобы со стороны застройщиков, мол, только сдали дом, как тут же во всех почтовых ящиках появляются визитки юристов, готовых помогать владельцам недвижимости в получении компенсаций за некачественную отделку в квартирах.
– Я считаю, что это нормально. Не зря в любом регионе услуги по приемке квартир и взысканию компенсаций с застройщиков так востребованы. У дольщиков изначально более слабая позиция, а поддержка юристов дает людям возможность разговаривать с застройщиками на равных, они отстаивают свои права. Да и застройщиков это дисциплинирует, я считаю.
– Спасибо, что нашли время ответить на наши вопросы.
Ранее интервью было полностью доступно только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 17 июня 2020 года.
