В Омской области завершена государственная кадастровая оценка (ГКО) объектов капитального строительства. О том, как она была организована, корреспонденту «Коммерческих Вестей» Олегу АЛЕКСАНДРОВУ рассказала и.о. директора бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» Ольга ЕФРЕМОВА.
– Ольга Сергеевна, сколько объектов было оценено?
– Кадастровая оценка одновременно проведена в отношении всех объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости на 1 января 2023 года. Государственными оценщиками определена стоимость 1 281 690 объектов, в том числе: зданий – 403 208, помещений – 829 560, сооружений – 45 011, объектов незавершенного строительства – 3263, машино-мест – 648.
– Кто определяет методику проведения кадастровой оценки?
– Проведение ГКО регламентируется Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» и методическими указаниями, утвержденными приказом Росреестра. Учреждение строго руководствовалось действующими документами. Методика предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики. Объекты капитального строительства (ОКСы) оценивались по 10 функциональным группам: многоквартирные дома, дома малоэтажной застройки, объекты для хранения транспорта, коммерческие объекты, объекты временного проживания, административные и бытовые объекты, производственные объекты. Отдельно выделена группа, включающая учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, музеи и объекты общественного назначения. Также оценивались сооружения. Объекты, которые не вошли в перечисленные группы, составили группу прочих объектов.
– Как был организован процесс определения кадастровой стоимости?
– Учреждением собрана рыночная информация и проведена группировка по функциональным группам. Далее с помощью программного продукта определена кадастровая стоимость, так, например, при расчете кадастровой стоимости помещений была выявлена зависимость стоимости объекта недвижимости от ценообразующих факторов, построена математическая модель расчета кадастровой стоимости и произведен сам расчет.
– Какой программный продукт используется при расчетах стоимости?
– Для проведения оценки использовался программный комплекс «Массовая оценка ОКС», разработанный специалистами Центра менеджмента оценки и консалтинга (ООО «Мок-Центр»), г. Москва. Программный комплекс является сертифицированным продуктом, включен в реестр российского программного обеспечения Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций Российской Федерации.
– Как был оценен проект отчета Росреестром?
– Проект отчета об итогах ГКО прошел экспертизу в центральном аппарате Росреестра. В адрес учреждения направлен акт проверки о его соответствии требованиям законодательства. Проект отчета был опубликован 24 июля на сайтах Омского центра кадастровой оценки и технической документации и Росреестра в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки». Информация доводилась через соцсети, местную прессу и информационные стенды в сельских и городских поселениях. До 22 августа все заинтересованные лица могли ознакомиться с ним и направить свои замечания и уточнения по своим объектам недвижимости.
– Насколько активно владельцы недвижимости направляли замечания?
– В учреждение поступило 74 обращения в отношении 81 объекта недвижимости. Они касались уточнения характеристик оцениваемых объектов, внесения изменений в ЕГРН и уточнений по отнесению к группе оценки. По всем обращениям была проверена информация. Заявителям направлены мотивированные ответы.
– Какие факторы влияют на стоимость объектов капитального строительства?
– Значимым критерием при расчете стоимости является год постройки, материал стен, серия многоквартирного дома, площадь, место расположения, ветхое или аварийное состояние.
– При проведении оценки учитывалась рыночная информация?
– Для расчета кадастровой стоимости проводился сбор рыночной информации. Это требование содержится в методических указаниях о проведении ГКО. Учреждением была собрана информация о рынке недвижимости в Омской области. Запрошены сведения о фактических сделках по купле-продажи и аренде. Осуществлялось взаимодействие с муниципалитетами для целей уточнения недостающей информации об объектах недвижимости.
– Какие данные о рыночной информации учитывались?
– Для каждого сегмента рынка мы собрали информацию о цене предложения и информацию о фактической цене сделок, которая была предоставлена Росреестром. Для целей кадастровой оценки цена сделки «очищалась» на условия рынка (торга) и долю стоимости земельного участка в объекте. В соответствии с методическими указаниями применялись корректирующие коэффициенты.
– Какой объем сделок был учтен для ГКО?
– Специалисты учреждения собрали информацию по всем сделкам на рынке недвижимости за прошлый год – в общей сложности о 35 тыс. сделках.
– Как проводилось оценочное зонирование?
– Оценочное зонирование проводится для определения ценообразующих факторов и для итоговой проверки результатов определения кадастровой стоимости исключительно в отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация. Информация, собранная по рынку недвижимости за 2022 год, позволила провести зонирование в отношении: квартир в многоквартирных жилых домах; гаражей, офисных, торговых и производственных помещений.Результаты зонирования применяются для контроля качества: если какой-то объекты выпадает из диапазона цен по своей функциональной группе – разбираемся, перепроверяем информацию, минимальные и максимальные значения.
– Почему учреждение не использовало зонирование, которое проведено Омской коллегией оценщиков?
– Омским сообществом оценщиков зонирование было проведено в отношении земельных участков, а учреждение в этом году проводило оценку объектов капитального строительства. Результаты зонирования земельных участков в принципе не могли использоваться для оценки ОКСов. Кроме того, оно было составлено для определения рыночной стоимости, мы определяли кадастровую стоимость по другой методике.
– Как изменилась кадастровая стоимость в сравнении с предыдущим туром?
– Кадастровая стоимость основана на том рынке, который складывается в регионе в период проведения оценки. Рынок не статичен. Его изменения влияют на кадастровую стоимость. В Омской области уровень кадастровой стоимости не превышает рыночную стоимость по сделкам. Например, средняя цена торговой недвижимости в Омске в зависимости от округа варьируется в диапазоне от 44 до 62 тыс. рублей. При этом удельные показатели кадастровой стоимости составляют диапазон от 39,9 до 49,5 тыс. рублей, что ниже цены сделок, которые фактически прошли в 2022 году.
– Как изменились кадастровая стоимость жилой недвижимости?
– В абсолютной величине изменения умеренные. Например, кадастровая стоимость квартиры площадью 43,4 кв. м в Ленинском районе по ул. Моторной изменилась с 1 млн 551 тыс. рублей в 2021 году до 1 млн 984 тыс. рублей в 2023 году. Кадастровая стоимость квартиры площадью 75,8 кв. м по ул. Лермонтова изменилась с 3 млн 34 тыс. рублей в 2021 году до 3 млн 579 тыс. рублей в 2023 году. Мы видим, что кадастровая стоимость ниже рынка.
– Можно привести пример по помещениям производственного назначения?
– Например, производственное помещение по ул. 3-я Казахстанская площадью 245,9 кв. м. В 2021 году кадастровая стоимость составляла 818,3 тыс. рублей при рыночной стоимости 4 млн 280 тыс. рублей, в 2023 году – 1 млн 421 тыс. рублей при рыночной стоимости на уровне 4 млн 817 тыс. рублей. Ни о каком завышении кадастровой стоимости речь не идет.
– Сколько административных исков находится в судах по пересмотру кадастровой стоимости?
– За период с 2021 года в судах находятся 282 административных иска по оспариванию решений учреждения, из них в отношении объектов капитального строительства – 2. Из двух исков по объектам недвижимости один касался установления архивной стоимости, второй рассматривается. 280 исков в отношении земельных участков: в 186 случаях подтверждена законность решения, принятого учреждением, в 25 случаях правообладатели забрали заявления, остальные находятся на рассмотрении.
– Споры связаны с тем, что кадастровая оценка не проводится индивидуально?
– Ключевым фактором расчета кадастровой стоимости является применение метода массовой оценки. Такой подход заложен законодательно. Методика не предполагает возможность определять стоимость индивидуально по каждому объекту недвижимости.
– Могут ли предприниматели в досудебном порядке урегулировать спорные вопросы определения кадастровой стоимости?
– Для индивидуального учета характеристик своего объекта каждый правообладатель может обратиться в учреждениедля уточнения характеристик, исправления технической ошибки, получения разъяснений или установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Специалисты учреждения внимательно перепроверят расчеты и, если будут выявлены ошибки, пересчитают стоимость объекта недвижимости. Мы открыты для диалога.
– Если собственник не успел направить замечания к проекту отчета, может ли он позднее направить заявление об исправлении ошибки?
– Правообладатели объектов недвижимости вправе направить в бюджетное учреждение заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в течение пяти лет со дня внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости. Это прямо прописано в законе.
Фото © Максим КАРМАЕВ
