Бизнес сетует на то, что комплексное развитие территорий ведется за их счет.
В Областном конгресс-холле в рамках Сибирского форума по недвижимости шестого февраля состоялась панельная дискуссия, посвященная градостроительству.
Омск
Главный архитектор Омска, директор департамента архитектуры и градостроительства омской мэрии Роман ВОРОБЬЕВ назвал тему комплексного развития территорий интересной, но также «непонятной и болезненной»:
— Эта программа достаточно молодая, ей два-два с половиной года, и каждый регион идет своим путем. У каждого своя история и по застройке, и по взаимоотношению с застройщиками, количеству инвестиций. Не так много у нас вещей в Омской области, которыми мы можем похвастать, но активно работаем в этом направлении. За прошедший 2024 год на территории города Омска принято постановление КРТ, которое действует в отношении двух территорий. Надеюсь, за ними последуют другие. Один проект в районе 16-й Северной, общей площадью 29,5 га. Площадь планируемых к сносу объектов ИЖС составляет 40 395 кв. м. Это особенность застройки города Омска – у нас очень много территорий застроено ИЖС, не все дома качественные. Миллионный город задыхается от них, территории очень тяжело содержать. Да и сам образ жизни в этих кварталах не соответствует уровню горожанина миллионника. Вторая территория – улица Авангарда в 10 га. Общая площадь сносимых объектов МКД и ИЖС составляет 18 тыс. кв. м.
ВОРОБЬЕВ подчеркнул, что комплексное развитие территории подразумевает строительство не только жилья, но и социальных объектов – школ, детских садов, поликлиник:
– Продолжается реализация заключенного в марте 2023 года договора о комплексном развитии территории в районе улицы 21-я Амурская между администрацией города Омска и ООО «Завод строительных конструкций № 1». Объем строительства – 100 тыс. кв. м. жилья. В рамках договора выдано четыре разрешения на строительство жилых домов с общей площадью 34 тыс. кв. м для переселения граждан из аварийного и ветхого жилья. Срок сдачи – 2025-2026 год. По нашим всем документам один из пунктов комплексного развития территорий – расселение ветхих и аварийных домов. В настоящее время департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Омска прорабатывается 11 территорий от 3 до 25 га с возможностью размещения социальных объектов и расселения граждан из ветхого и аварийного жилья. Еще одна территория осваивается по инициативе правообладателей: в 2024 году заключен договор между администрацией города Омска и ООО «Траст-Инвест». Предусмотрено строительство жилого комплекса с нежилыми помещениями объемом 442 тыс. кв. м и здание общеобразовательной организации на 810 мест. Рассматривается возможность реализации решения КРТ по инициативе правообладателей в отношении территории «Рассвет».
Нижний Новгород
Своим опытом поделились представители нижегородской делегации. Василий ЯКОВЛЕВ, начальник отдела Института развития агломерации Нижегородской области рассказал, что КРТ – полностью прерогатива их правительства, в частности, Минграда:
– Мы государственное бюджетное учреждение, подвед Минграда – Институт развития агломерации. Согласно госзаданиям мы в год берем порядка шести-семи площадок и разрабатываем по ним мастер-планы. Акцент ставится на финансово-экономической модели – привлекали специалистов из банковского сектора. В штате у нас шесть архитекторов, за каждым закрепляется конкретная площадка. С мастер-планами выходим на архсовет в городе. Если основные архитектурно-планировочные решения одобрены, проект отправляется на обсуждение регионального штаба под председательством губернатора. Если говорим о жилой застройке, проводим собрания с жителями, с администрацией города. Затем проводим торги на электронной площадке. С победителем аукциона заключается договор о сопровождении на всех этапах. Мы прописываем, что застройщик каждые три месяца должен нам передавать данные о своей деятельности – о ходе расселения, о построенном жилье, о выполнении социальных обязательств. По шести из семи площадок уже прошли торги, по пяти была очень большая конкуренция.
Любопытно, что четыре застройщика из шести – иногородние. ЯКОВЛЕВ подчеркнул, что регион открыт для инвесторов, с ними проводятся встречи в Минграде, Доме архитекторов и непосредственно в Институте развития агломерации Нижегородской области. Как и в Омске, расселение аварийного и ветхого жилья является обязательным условием для застройщика при комплексном развитии территории. В нагрузку – если это по силам компании – идут и социальные объекты. Помимо школ и поликлиник, это может быть фельдшерский пункт, дорога, разворотная площадка. Мастер-план помогает застройщику дешевле и быстрее разобраться с проектно-сметной документацией. Тем не менее правообладатель может заказать мастер-план у другого подрядчика. В Нижегородской области девять площадок осваиваются коммерсантами самостоятельно.
Новосибирск
Алексей НЕСТЕРКИН, директор МБУ Новосибирска «Институт градостроительного планирования» сообщил, что в Новосибирске задумались о комплексном развитии территорий еще до внесения изменений в федеральное законодательство. Актуализируя генеральный план города в 2019-2020 годах, градостроители определили «территории опережающего развития»:
– Это порядка 2,2 тысяч га, 12 млн кв. м жилья, которые можно построить до 2030 года, и 22 млн кв. м после 2030 года. Особенностью Новосибирска является то, что прямо в центральной части города у нас большие массивы индивидуальной жилой застройки, перемешанные с ветхим и аварийным жилым фондом, который необходимо реновировать. До сих пор у нас существуют в пятиминутной доступности от метрополитена индивидуальные дома, которые берут воду из водоразборной колонки. Всего 502 дома признаны аварийными. В 2021 году мы приняли законы по КРТ, тихо и безболезненно накрыли 173 территории города Новосибирска зонами комплексного развития. Это было сделано в первую очередь для дисциплинирования застройщиков: что никакой точечной застройки больше не будет, территории осваиваются как микрорайоны. У нас популярно КРТ как по инициативе органов местного управления, так и по инициативе правообладателей, но второе на сегодняшний день превалирует – у нас очень активные застройщики. Заключено 14 договоров о комплексном развитии территории, под расселение попадает 76 индивидуальных жилых домов и 47 многоквартирных домов из аварийного и ветхого фонда, 43 из которых сносятся за счет инвесторов, только четыре дома – за счет бюджета. Из вот этих 14 договоров, девять заключены по результатам торгов, пять — по инициативе правообладателей. Честно говоря, девять этих площадок небольшие, в основном с упором на расселение аварийного фонда и строительство детских садов, школ. Выданы разрешения на строительство 100 тысяч кв. м. жилья, потенциал договоров – 800 тыс. кв. м.
Курированием этой темы занимается региональный оператор КРТ – Агентство жилищного строительства Новосибирской области. Всего осталось три крупных незастроенных площадок – порядка 100 га. Институт градостроительного планирования, который представляет спикер, встроен в профильный департамент строительства и архитектуры. НЕСТЕРКИН отметил, что в отличие от коллег из Нижнего Новгорода, их учреждение не занимается вопросами расселения и торгов, только вопросами проектирования, мастер-планами, генеральным планом Новосибирска, подготовкой рекомендаций по планировке территории. 99% города «закрыто» крупными проектами планировок, и по каждой площадке есть понимание – нужно ли там строить детский сад или спортивную школу. Создание социальной инфраструктуры или расселение ветхого жилья является обязательным требованием участия в проектах.
Девелоперы
Директор департамента развития и GR Сибири и южных регионов GloraX Степан АВЕРИН, собирающийся осваивать в Омске территорию бывшего санатория «Рассвет», обратился к властям города и региона, а также другим участникам рынка:
— Девелопер строит, уж простите, не ради города, а ради того, чтобы заработать деньги. Самое главное в проектах КРТ – учесть баланс интересов публичной власти и частного инвестора. Я не буду говорить, с какими регионами у нас наибольшие проблемы, но они на этой панельной сессии не присутствуют. Есть практика, когда в проект КРТ пытаются включить и дорогу, и детский сад, и школу, и расселить аварийцев за два года, и построить еще культурный центр на одном гектаре земельного участка. Так не бывает! И это связано не только с физическими возможностями, но и с экономическими аспектами. Очень важно, чтобы экономическая модель была акцептована обеими сторонами, и как публичная власть, так и инвесторы были с ней согласны. Даже если город, муниципалитет, область, регион считает свою финансовую модель, зачастую она не бьется с финансовой моделью девелопера. Я, например, лично предлагал властям Пермского края ввести третью сторону, третейского судью в виде банка. Банк акцептует финансовую модель еще на этапе объявления торгов и городу намного удобнее будет жонглировать своими интересами, закладывая в механизм КРТ не только то, что город желает увидеть, но и то, что девелопер способен потянуть.
АВЕРИН также призвал внести изменения в нормативно-правовые акты, регламентирующие управление гаражными кооперативами:
– Во многих городах в самом центре расположены эти гаражные «пятна», и нет ни одного легального механизма их убрать, кроме как идти лично договариваться с пенсионерами и с ветеранами МВД о выкупе гаражей, которые на эту сделку практически никогда не соглашаются.
ЯКОВЛЕВ подтвердил: это правда серьезная проблема, зачастую еще и потому, что собственника мешающего строительству объекта найти, не удается. Еще одна сложность – наличие на кадастровой карте уже снесенных объектов. Нижегородец рассказал, что рьяно ищет себе кадастровика в институт, но на собеседованиях предупреждает: на самом деле придется работать следователем-дознавателем. ВОРОБЬЕВ пообещал заняться поднятыми вопросами совместно с депутатским корпусом.
Ранее репортаж был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 12 февраля 2025 года.
Фото © Максим КАРМАЕВ
