Как сообщил вице-мэр Омска Евгений АСТАШОВ, сумма долгов по договорам земельных участков, которые администрирует мэрия, превысила 1,6 млрд рублей. Почти вся эта сумма образовалась по итогам перерасчета, произведенного в рамках постановления областного правительства № 108-п. Обозреватель «КВ» Ольга УМОВА расспросила директора ООО «Ледон-Недвижимость» Александра КАЮКИНА о том, как складывается судебная практика по взысканию с бизнеса арендной платы в пересмотренном объеме, по оспариванию начислений и о том, как быть предпринимателям, которые с размером платежей не согласны (напомним, что постановление №108 отменено Верховным судом 2 ноября. однако каждый предприниматель по-прежнему будет вынужден индивидуально судиться с админстрацией города, чтобы или вернуть доначисления по 108-п, или отменить их за период до 2 ноября).
– Александр Геннадьевич, около полугода назад ваша компания вела ряд дел по оспариванию платежей, начисленных мэрией в рамках № 108-п. На каких этапах эти судебные процессы?
– Сейчас у нас больше 10 процессов по оспариванию перерасчета в рамках 108-го постановления, все они отложены до рассмотрения дела об отмене этого постановления в Верховном суде, которое состоится 2 ноября. Так что на текущий момент все на паузе.
– А у вас надежда на то, что Верховный суд встанет на сторону истца, есть?
– Учитывая, как проходило рассмотрение дела в предыдущих инстанциях, и учитывая общую конъюнктуру, я эту возможность не исключаю. Конечно, мы не можем лишить наших клиентов надежды на то, что вопрос с отменой № 108-п будет разрешен в их пользу, всегда есть шанс, что найдется юридическое или случится политическое решение и постановление будет отменено.
Конечно, предпринимателей очень подвела исполнительская дисциплина чиновников, из-за отсутствия которой люди только через год-полтора узнавали об изменении условий аренды, плюс о начислениях задним числом, о пене и так далее. В чем была проблема сделать перерасчет сразу?
– Когда этот вопрос задаешь представителям мэрии, они ссылаются на бездействие прежнего руководства депимущества.
– Меня такие доводы поражают просто. Закон есть закон, и власть была властью и вчера, и позавчера, и завтра тоже ею будет. И от конкретного Иванова, Петрова или Сидорова не должна зависеть судьба сотен предприятий и тысяч семей их работников. Мне сложно понять, почему внутри государственного механизма, где людям обеспечены и зарплаты, и соц. пакеты, и так далее, руководители не могут добиться исполнительской дисциплины.
– Как в целом складывается судебная практика по взысканию платежей в рамках № 108-п?
– Есть три варианта развития событий. Первый вариант – если ответчик не явился в суд, а значит, никак не защищает свою позицию и не имеет встречных требований. В этом случае суд рассматривает дело по существу и принимает решение в первой инстанции, несмотря на то, что постановление 108-е оспаривается в Верховном суде. Второй вариант – ответчик является в суд, активно отстаивает свою позицию, но защиту свою строит на требовании признать незаконным сам нормативно-правовой акт. Эта позиция понятна, но, как показала практика, к результату не приводит, потому как суд принимает сторону истца, а ответчик в суде следующей инстанции уже не может предъявить какие-то еще требования, ведь все, что не было заявлено в суде первой инстанции, в апелляции не рассматривается. Третий вариант – когда ответчик приходит в суд, активно возражает против самого постановления и при этом ходатайствует о проведения экспертизы с целью установления рыночной стоимости земли, требует правильно насчитать ему пени и так далее, по всем пунктам приводит аргументы. Как правило, именно те арендаторы, которые идут по третьему варианту, добиваются максимальных положительных результатов.
– Какие аргументы срабатывают в суде прежде всего?
– Знаете, каждая ситуация индивидуальна, есть огромное количество нюансов, которые в каждом конкретном случае надо учитывать. Например, предприятия, которые имеют с советских времен бессрочное право пользования на землю, могут, как правило, претендовать на то, чтобы у них платеж по аренде не превышал определенный процент от кадастровой стоимости. Еще один аргумент для пересмотра долга – с какой даты начислены пени, в каком размере? Депимущества все пени насчитывает с первого дня просрочки, а суд может прислушаться к ответчику и изменить как начальную дату отсчета, так и размер неустойки.
Еще один момент, который можно заявлять, порядок ежегодного пересмотра размера арендных платежей. Департамент имущественных отношений ежегодно увеличивает размер арендных платежей на показатель инфляции. Пока активно никто свои позиции в этой части не защищает.
Безусловно, важно, какие конкретно формулировки указаны в договоре, когда он был заключен, какие дополнительные соглашения подписывали.
– Можете привести примеры из реальной судебной практики?
– Разумеется, на сайте арбитражного суда масса самых разных примеров. Так, департамент обратился с иском к ООО «СибГаз» и потребовал взыскать долг в размере 900 тысяч рублей и пени в размере 40 тысяч рублей. Была проведена экспертиза по установлению рыночной стоимости участка, которая показала, что использованная департаментом величина рыночной стоимости была завышена в пять раз, соответственно, в пять раз была завышена годовая арендная плата. Департаменту в исковых требованиях было отказано. Любопытно, что применение новой величины рыночной стоимости привело к тому, что компания теперь не только не имеет задолженности по аренде, но есть и факт переплаты, то есть компания может потребовать возврата суммы переплаты.
Аналогичным образом доказали факты завышения рыночной стоимости десятки предприятий – компании «Бридж-Консалтинг», «ТФ «Резонанс», «Альтстройсервис», «Ситал-Маг» и прочие. То есть мы можем сделать вывод о том, что достаточно большое количество людей грамотно защищает свои интересы.
Другой пример. ДИО обратился к закрытому акционерному обществу с иском о взыскании долга в размере 3 млн рублей и пени 130 тысяч рублей. Ответчик в суд не явился, возражения не представил, и суд вынес заочное решение, согласно которому требования истца были удовлетворены в полном объеме. Единственная надежда оспорить такое решение – доказать, что ответчик был ненадлежащим образом уведомлен.
И третий вариант. Департамент обратился к предприятию «Нефтехимдеталь» с иском о взыскании задолженности, ответчик не заявлял ходатайство о проведении экспертизы по установлению рыночной стоимости, не оспаривал размер пени, но активно возражал против произведенного перерасчета, говорил в суде о том, что не согласен с постановлением № 108, что считает начисление платежей задним числом незаконным и так далее. В итоге с него взыскали и сумму, доначисленную за предыдущие периоды, и пени в полном объеме.
– То есть бороться за глобальную справедливость в этом случае непродуктивно?
– Бороться за нее, безусловно, нужно, и это делают в публичном пространстве ряд бизнесменов, юристов, такие как Валерий КОКОРИН или Александр ДМИТРЕНКО. Как гражданин, я ценю эту работу и отношусь к тем, кто ее ведет, с большим уважением. Но, защищая глобальные интересы, не нужно забывать о текущих. То есть, заявляя в суде первой инстанции и глобальные, и текущие, и мелкие интересы, я имею возможность в суде следующей инстанции по всем этим пунктам продолжать доказывать свою правоту. Конечно, для такой объемной работы нужны юристы.
– И оценщики.
– Разумеется. Большое количество отчетов, особенно тех, которые появились в первой волне, сделаны по заказу мэрии иногородними оценщиками, которые не понимают местной специфики, и (или) оценщиками, услуги которых стоят значительно ниже среднего по рынку. Как правило, такие отчеты оспорить возможно в 90% случаев. В любом случае землепользователю нужно понимать, завышена ли рыночная стоимость его участка, то есть обратиться к оценщику с просьбой сделать предварительный расчет. И после того, как дело в Верховном суде будет разрешено, можно заявлять в судебном процессе ходатайства о проведении экспертизы, уменьшении пени, о необходимости перепроверить расчет ДИО. Конечно, рекомендую обращаться к омским оценщикам. Как выбирать специалиста все знают.
– В расчетах ДИО встречаются ошибки?
– Случается и такое. Думаю, здесь включается человеческий фактор, ведь объем работы на сотрудников департамента свалился большой, а ресурсы ограничены. Так что советую внимательно пересчитывать, и вообще использовать все предусмотренные законом способы отстаивать свои интересы.
– Какая доля арендаторов уже прошла через суды, на ваш взгляд?
– Я думаю, на сегодня суды завершились не более чем у 5-10% арендаторов. За последние месяцы ДИО очень серьезно активизировался, департаментом подана масса исков – и в общей сложности в процессе я думаю, сейчас порядка 400 дел. Порядка 40 – 70 судебных процессов приостановлены до рассмотрения дела об отмене постановления № 108-п в Верховном суде. Так что множеству арендаторов разбирательства в суде еще только предстоят. Для кого-то это станет и вовсе неожиданностью.
– Для кого?
– Достаточно часто возникают ситуации, когда предприниматель расторг договор аренды, например, еще в декабре прошлого года, и тут ему приходит доначисление. И никакие его аргументы о том, что есть акт сверки, подписанный сторонами при завершении взаимоотношений, не действуют. И по действующему закону он действительно заплатить будет обязан.
– Но это же нечестно по отношению к бизнесу.
– Согласен. К сожалению, у нас получается так, что в отношении налогоплательщика – гражданина ли, бизнесмена ли – законодательство жестко прописано, определено, когда, что и с какой ширины улыбкой он должен делать, а для власти – не прописано. Законодательная власть принимает нормативно-правовой акт и передает его на исполнение исполнительной власти. А у исполнителя, получается, сегодня есть только одна ответственность – исполнить закон в пределах срока исковой давности. В нашем случае это три года.
– И это слишком большой срок.
– Очень большой. И я думаю, необходимо либо сокращение срока давности, либо введение строгих регламентов сроков исполнения таких решений, Конечно, кто-то должен выступить инициатором этих изменений в законодательство – общественные объединения предпринимателей, горсовет, Заксобрание, депутаты Госдумы. Ведь сегодня все понимают, что это парадокс – власть будет исполнять закон тогда, когда она сможет, а предприниматель должен его исполнять тогда, когда власть скажет.
– С другой стороны, в ситуации с тем же 108-п предприниматель мог оградить себя от неожиданных сюрпризов – заказать отчет и прийти в департамент с просьбой пересмотреть договор аренды в рамках нового законодательства…
– Да, конечно, ведь законодатель не говорит, что расчет рыночной стоимости обязательно должен выполнить ДИО. Землепользователь мог заказать отчет самостоятельно. Ни та, ни другая сторона этого не сделали к моменту вступления постановления в силу, хотя заинтересованы были обе стороны. Но предпринимателя, на мой взгляд, можно понять – для него это непредусмотренные затраты, он ведь не знал о них, когда брал на себя обязательства по договору. Бизнес подразумевал, что с мэрией у него будут партнерские отношения, предполагал, что мэрия понимает простую истину: нельзя срезать кожу с овцы, которая дает тебе шерсть. А получилось в итоге так, что у этой овцы еще и куски мяса пытаются выхватить на теле, рассчитывая, что потом заживет. Вместе с тем, объективно оценивая ситуацию, эту драку переживут не все, и прежде всего не переживут ее те, кто будет неправильно защищать свою позицию. Для большинства малых предприятий иск даже в 0,5 млн рублей это очень серьезные деньги.
– С 1 января 2018 года коэффициенты, применяемые в № 108-п, снизятся, и нагрузка на предпринимателей, по идее, тоже.
– Да, это должно произойти, если, конечно, ни у прокуратуры, ни у кого-то еще не возникнет возражений. В целом же, сейчас на федеральном уровне рассматривается законопроект, согласно которому с нового года порядок расчета за землю может быть вновь изменен и стоимость аренды будут рассчитывать от арендной рыночной платы, а не от рыночной стоимости участка.
Посмотрим, как этот порядок будет применяться в Омске. Конечно, любой нормативно-правовой акт составляется с учетом расчетов и экономических обоснований. Но проблема в том, что в России в принципе все эти расчеты и экономические обоснования не дают однозначной картины для конечного пользователя. По телевизору мы слышим про экономический рост, а реального подъема в каком-либо секторе экономики в Омске не видим. Так что есть большая разница между тем, как считают на уровне Федерации, и тем, что на самом деле происходит в регионах. Неопределенность еще и в том, кто в новом году будет выстраивать в Омской области политику в отношении бизнеса, в отношении землепользователей? Ситуация подвешенная, а момент тонкий, потому что бюджетообразующий. С одной стороны, нужно дать возможность дышать бизнесу, с другой стороны, корректировка коэффициентов в рамках того же № 108-п оборачивается потерями бюджета. То есть в итоге могу сказать одно: пока большие наверху думают, маленьким, работающим на земле, надо использовать все законные способы защиты своих интересов. Если не защищать свои интересы, придется исполнять решение суда. И надо понимать, что отказ от аренды не дает возможности избавиться от начисленных платежей.
– Есть, как я понимаю, и ситуации, когда бизнесмен становится заложником ситуации – и участок по новой цене аренды потянуть не может, и отказаться от него не может, потому что строит там что-то.
– Таких ситуаций много. Например, человек строил объект, не уложился в установленные сроки и ему надо продлить разрешение на строительство, а для этого нужно продлить договор аренды. Департамент говорит в этом случае: ничего продлять не будем, вы недобросовестный плательщик. Каждая ситуация уникальна, их можно классифицировать только с точки зрения избрания метода защиты. Повторюсь, я думаю, что наиболее правильная позиция – максимально эффективно защищать свои интересы на всех законных уровнях.
– Еще вопрос. Мэрия не раз заявляла, что рассрочку по долгам за аренду сможет получить лишь тот, кто дело не довел до суда. А остальным придется платить в соответствии с судебным решением. Это законно?
– Пока не встречал таких ситуаций, чтобы кому-то из тех, кто судился с ДИО, отказали в рассрочке. Я не вижу оснований для отказа, в решении горсовета нет слов о том, что тем, кто судился с ДИО, будет отказано в рассрочке. Опять же, если будет такой отказ, нужно защищать свои права в суде. Еще раз повторюсь – землепользователям нужно очень внимательно подходить к защите своих интересов по всем направлениям и никогда не игнорировать такую возможность, настаивать на выполнении установленных правил. Правила ведь делаются не для того, чтобы одним было удобно, а другим неудобно, правила нужны, чтобы бардака не было.
– Только все равно бардак.
– В том числе потому, что немалое число бизнесменов или не знают о своих правах, или не хотят их отстаивать. Я довольно часто слышу: я не буду судиться с департаментом, я не буду ничего оспаривать, не стану спорить с властью, боюсь, что потом мне будут создавать препоны в бизнесе. Не знаю, что это – иллюзии или такой жизненный опыт, но это реальная проблема. То есть мы предлагаем, оценив ситуацию, вступить в спор с перспективой сэкономить 300 тысяч, 500 тысяч в год, 1 млн рублей, а он говорит: нет, мне не надо. Можно, конечно, предположить, что люди таким образом радеют за бюджет. Так или иначе, они не хотят спорить с властью. Учитывая скорость ротации людей во власти, это полный анахронизм. Ведь политическая нестабильность в регионе – как раз таки хорошая предпосылка для того, чтобы исполнялся закон. Нарушать закон чиновники сегодня боятся, они делают все, чтобы их не обвинили в бездействии, в нанесении ущерба бюджету. И в этой ситуации, по идее, рвение бизнеса защищать свои права должно быть еще сильнее. Никаких иных способов приучить всех действовать по закону нет, на мой взгляд.
Ранее интервью в полном виде было доступно только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 25 октября 2017 года.
