В 2018 году омские компании начнут строительство первых площадок индустриального парка
В июле 2015 года между правительством Омской области и ООО «Агроцентр Макошь» подписано инвестиционное соглашение о реализации проекта по созданию агрологистического центра и объектов придорожной инфраструктуры. В рамках исполнения соглашения в текущем году был введен в эксплуатацию второй корпус СТО в зоне придорожного сервиса на федеральной трассе М-51 «Байкал» (812 км трассы Москва – Новосибирск). Комплексу присвоена высшая 1 категория. О том, какие этапы и в какие сроки будут реализованы дальше, корреспондент «КВ» Наталья ВИРКУНЕН интересовалась у генерального директора управляющей компании Вадима ЦЫГАНКОВА.
– О запуске вашего проекта стало известно два года назад. Первый этап уже работает. Что дальше?
– Два года назад, когда мы только подписали инвестиционное соглашение с правительством Омской области, мы понимали, как строить объекты придорожного сервиса, и видели потребность рынка в этом направлении. Затем открыли самый крупный за Уралом сервис с брендами «Большие детали» и «Целая фура», который дает проходимость 100 – 150 машин в сутки. С этой позицией мы угадали, создали уровневый сервис, куда попадают по предварительной записи. Но в 2015-м под агропарк у нас было меньше 40 га, и со временем мы поняли, что этого земельного участка будет просто недостаточно. В Москве бы хватило этой площади, там есть индустриальные парки и по 8 га, но в Омске другая ситуация. Поэтому мы увеличили территорию до 220 га. Что касается идеи агропарка, то понимание потребностей было лишь приблизительным, поэтому весь 2016 год потратили на маркетинговые исследования, изучение потребностей крупных игроков, таких как «FM-логистик», «X5 Retail». Ведь о появлении крупных логистических комплексов в последние годы заявляли многие, но никто так и не реализовал идею. Все авторы проектов расставляли обезличенные коробки. Ответ для себя – что делать дальше – мы все-таки нашли. Провели маркетинговое исследование, составили подробный генплан, мастер-план имеющейся территории в селе Троицком. Сегодня проработанная структура агропарка простирается уже на 700 га. Это наши участки и наших партнеров, остальное – муниципальные земли, которые со временем могут войти в структуру парка. Также мы изменили концепцию оптово-распределительной площадки. И если раньше мы видели склады, то сегодня уже представляем три площадки – оптово-распределительный центр, индустриальный парк и территорию для крупного бизнеса. Оптовый центр – это тоже не просто однотипные складские коробки. Например, первая из четырех площадок оптово-распределительного центра состоит из пяти типовых сезонных корпусов, позволяющих реализовать свою продукцию и омским фермерам в сезон сбора овощей, и сельхозпродукцию ближнего зарубежья, которую у нас в регионе не выращивают или сезон которой у наших соседей наступает раньше.
– Какую стадию сейчас проходит проект?
– Выполнен и согласован проект рекультивации земельного участка 220 га. В соответствии с указанным проектом в 2017 году уже выполнено более 30% земляных работ по дорогам. Получены необходимые лимиты на водоснабжение и газоснабжение. Проходят экспертизу проектные работы на строительство водопровода и дорог. Подвели 4,5 км электролинии 10 кВт с возможностью подключения до 1 000 кВт, приступаем к проектированию второй электролинии 9 км на 5 – 10 МВт. Выполнена подготовка первого участка внутренних дорог протяженностью почти 3 км. Выполнена реконструкция съездов с федеральной автодороги к участкам. Подготовлена проектная документация для одного из якорных резидентов. Готовимся к строительству двух корпусов овощехранилища, которое станет первой из четырех площадок оптово-распределительного центра. Отдельную площадку выделили под зернохранилище, проработали возможность подведения ж/д тупика. Может, глядя в поле, этой работы еще не видно, но это довольно обширный пласт серьезной подготовки. И мы уже вложили в это поле порядка 30 млн инвестиций из 1,2 млрд на весь проект.
– Что вас заставило обратиться к маркетингу? Кризис?
– Дело в том, что сколько людей – столько и мнений. По-своему видят индустриальный парк руководители компаний, по-своему – их управленцы, менеджеры. Мы хотели учесть все эти мнения, чтобы сделать проект прицельным, чтобы удовлетворить максимум потребностей.
– Опыт иногородних индустриальных парков вы брали на вооружение?
– В первую очередь мы познакомились с «Логопарком Толмачево». Почерпнули у них многие технологий, передовых для сибирских климатических условий. В частности, строительство дорог с использованием сухого бетона и т.д. Омский архитектор КАРИМОВ при проектировании расширения села Троицкого еще в 2007 году сразу задал вектор для широких улиц, и мы не раз вспоминали его добрым словом за это: есть где технике развернуться, есть место для прокладки коммуникаций. Что касается агропарка, то ярким примером стал московский продовольственный оптово-розничный центр «Фуд Сити». Зарубежный опыт для нас не подходит, там, как правило, логоцентры складывались исторически.
– Но убежденность в том, что такой парк нужен Омску, была ранее, почему?
– В прошлом году мы были на алтайской выставке и видели там наших сельхозпроизводителей. То есть они уехали за 800 км, чтобы ознакомиться с новинками этого рынка. В Омске можно сделать выставку не хуже и пригласить сюда представителей из Казахстана. Омская область вообще может быть выгодна с точки зрения логистики и Казахстану, и западным районам Новосибирской области. Есть потребность локализовать в одном, удобном для всех месте производителей, которые могут друг друга дополнять. Производителям сельхозтехники интересно, чтобы рядом располагалась, скажем, металлообработка и производители деталей для техники. И наоборот. Мы заинтересованы, чтобы у резидентов было высокотехнологичное, современное производство. Мы хотим объединить всех на одной площадке и увязать их взаимные интересы. Многим производствам и компаниям, торгующим крупной техникой, уже тесно в рамках прежних проектов, прежних площадок. Они ищут площадки для развития бизнеса, открытия новых направлений. Это позиция снизу. А позиция сверху такова, что наше правительство хочет видеть полную картину. У нас в Омске только семь производителей изготавливают известную сеялку «Омичка». Но кто об этом знает? Знают только тех, кто как-то и где-то выставляется, принимает участие в выставках. В то же время все имеют право претендовать на государственные субсидии, участвовать в программах с господдержкой. Мы бы хотели, чтобы их видели сразу и покупатели, и чиновники. А вы знали, что в Омске куча мелких компаний занимается восстановлением импортной и отечественной спецтехники и это выгодно для сельхозтоваропроизводителя? Купить восстановленную технику, скажем, за 100 тысяч рублей гораздо доступнее, чем такую же новую за 700 тысяч, и прослужит она еще не один сезон.
– На «Агро-Омск» тоже замахиваетесь?
– В идеале наш агропарк я вижу перспективным местом для проведения ежегодной агровыставки, где на более высоком уровне можно проводить мероприятие, интересное для сельхозтоваропроизводителей. Планируем проведение «Дня поля» в 2018 году. Мероприятие пройдет на неделю раньше, чем Алтайская выставка, чтобы производители, которые направляются туда, могли заехать и поучаствовать в нашей экспозиции. Считаем, что наша новая агровыставка должна рассматриваться не как конкурент или аналог исторически сложившегося в городе мероприятия, поскольку оно уже больше переросло в отдых горожан с семьями. Мы создаем нечто иное. В нашем городе только несколько последних лет набирают обороты массовые мероприятия выходного дня, это и «Агро-Омск» и «Городской пикник». Но количество таких мероприятий для города миллионника крайне недостаточно. Мы также планируем площадки для организации массовых мероприятий и фестивалей, по типу фестиваля шашлыка или фестиваля фейерверка.
– Сколько резидентов проявили интерес к вашему проекту?
– У нас имеются договоренности с 17 компаниями по индустриальному парку, которые уже зарезервировали площадки. В 2018 году начнут осваиваться 2 омских, 1 иногородний и 1 резидент из Казахстана. И, что важно, здесь мы уже провели подготовку, создали для резидентов широкие проезды – улицы шириной минимум 20 м. Также мы предусмотрели удобные стоянки с карманами, чтобы, не препятствуя другим участникам дорожного движения, большегрузный автомобиль мог спокойно развернуться и выехать на полосу. В первой очереди агропарка на 73 га детально проработали 63 участка. Участки получились площадью от 0,5 га до 2 га. Некоторые уже просят объединить им два-три участка, предоставив 4 – 7 га. Чтобы вы понимали, хочу поставить акцент: наша цель – не построить что-то для себя или сдавать в аренду, а создать условия для резидентов, которые имеют амбиции для расширения бизнеса. Для них строим дороги, коммуникации. Ведь предприниматели наши уже тертые – прошедшие не один кризис. Они знают: чтобы получить муниципальный участок, сначала нужно пройти длительную процедуру, чтобы участок сначала был сформирован депимуществом, затем выставлен на торги, а потом тебе его дадут максимум в аренду. Мы можем предоставить участок в собственность. И здесь могут быть различные варианты, удобные для бизнеса: оформить участок сразу в собственность или выкупать в рассрочку, или после ввода своего объекта, когда он уже начнет приносить доход. Стоимость участков уже включает всю инфраструктуру. Мы даже можем по оптовым ценам, без накрутки, предложить резиденту строительные материалы от наших поставщиков. В каких-то моментах лучше не заработать, но оказать поддержку, чтобы резидент быстрее построился и запустился.
– Давайте по порядку, что получит резидент?
– Подготовленный участок. Затем управляющая компания обслуживает объект в комплексе. Это диспетчерская служба с водопроводчиком, электриком, специалистом по секционным подъемным воротам и прочими специалистами, которые необходимы при эксплуатации не только инфраструктуры, но и объектов резидентов. Со временем будем расширять спектр услуг. По предварительным расчетам, абонентская плата составит всего 3 – 5 тысяч рублей в месяц. Есть еще третий этап для управляющей компании – строительство объектов, за пользование которыми взимается арендная плата. Хотя ближайшие 3 – 5 лет мы будем заниматься строительством инфраструктуры, с 2020 года, созданием абонентской службы, и только после, с 2022 года – приступим к строительству собственных объектов для сдачи в аренду.
– Сколько объектов появится в общей сложности в индустриальном парке?
– В индустриальном парке 63 участка, то есть появится не менее одного объекта на каждом. В оптово-распределительном центре будет построено 23 складских и перерабатывающих объекта. На площадке для крупного бизнеса должен появиться элеватор и завод по переработке зерновых и масличных культур, но это еще предмет переговоров с нашими потенциальными резидентами. При этом плотность застройки территории не будет превышать 30%, остальное – это территории под парковки, стоянки, места под выставку спецтехники, места общего пользования и благоустройства.
– Кто выступает инвестором проекта?
– За время реализации проекта мы работаем уже с четвертым инвестором. Например, одним из инвесторов должен был стать оптовый рынок «Четыре сезона» в Домодедове. Даже за основу изначально предлагалось принять их проекты. С крупными инвесторами сложность в том, что они ставят много условий, навязывают свое мнение. И здесь возникает множество рисков – как быть, например, если мы видим, что желания инвестора идут вразрез с требованиями резидентов? Поэтому мы решили сохранить определенную долю независимости в принятии решений и пришли к соглашению, что на первом этапе инвестиций в инфраструктуру финансирует омский инициатор проекта «Агроцентр Макошь». Когда будет построен профиль дорог и начнется строительство водопроводов, то материалы начнет финансировать главный инвестор проекта. Соотношение инвестиций 20/80. Имя инвестора мы будем готовы озвучить весной 2018 года, могу лишь сказать, что это московская компания с учредителем из Омска. Также на строительство капитальных объектов планируется привлечение кредитов. Уже проведены предварительные переговоры со Сбербанком, ВТБ, Альфа-Банком и Казкоммерцбанком.
Ранее интервью было доступно только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 6 декабря 2017 года
