Госзаказов становится все больше со строгими условиями контрактов, а частные инвесторы предпочитают хеджировать риски.
Конференция по недвижимости, организованная VEGAS LEX и ГК Спектрум при поддержке РБК, была посвящена теме «Заказчик vs. Генподрядчик: партнерство или противостояние». Приводим фрагменты выступлений.
Дмитрий ВОЛКОВ, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (на фото сверху): «Изменение стоимости строительных материалов становится критичным вызовом для стройки»:
— 44-ФЗ заметно подобрел к людям. Появились конкурсы для всех, не только для сложных, уникальных проектов. Сместился баланс в сторону неценовых критериев оценки подрядчиков: 60% – ценовых, 40% – неценовых. Это уже в значительной степени позволяет опираться на профессионализм подрядчика, а не на заявленную им стоимость услуг. Мы ввели так называемый транспортный закон для объектов дорожной инфраструктуры по перечню, установленному правительством: можно заключать пусть не совсем EPC-контракты, но контракты под ключ. Минтрансом прорабатывается несколько законодательных инициатив, позволивших бы развить эту тему. Такая система контрактования дает нам возможность растить подрядчиков – у них появляются компетенции, они становятся сильнее, в том числе благодаря прибыли, которую они получают за контролируемые риски.
Конечно, в мире пошли дальше в контрактных отношениях. Речь идет о рамочной структуре взаимоотношений участников процесса, позволяющей более точно подбирать подрядчиков и более сложно организовывать кооперационные связи, чем простой договор подряда – Framework Alliance Contract. У нас тоже есть такие проекты – похожая схема реализуется в одном из проектов Росатома.
***
К январю текущего года металл подорожал приблизительно на 70%, а значит, и металлосодержащая продукция. Мы пытались с Минпромторгом при помощи рыночных механизмов сдержать этот процесс, и по арматуре нам удалось откатить цену с 70 тысяч к 50-55 тысячам рублей за тонну с НДС. К сожалению, сейчас она снова растет. Наши коллеги связывают это с происходящим на зарубежных металлургических рынках. Что такое повышение стоимости материалов на 60%? Это на 8-10% удорожание типовых социальных объектов, спортивных, где больше металлоемкость, на 15-18%. Правительство сейчас думает над мерами сдерживания, которые не разрушили бы другие рынки, – металлурги тоже важны.
У нас две группы риска – госзаказы и, соответственно, их подрядчики, и низкомаржинальные проекты в части жилищного строительства. Все остальные могут пересмотреть цены адекватно рынку. Что касается госзаказчиков, есть ст. 95 44-ФЗ, предусматривающая два инструмента: возможность (в зависимости от типа контракта) пересмотреть цены на 10% по усмотрению заказчика и на 30% по усмотрению Правительства РФ, главы региона или главы муниципального образования. Одно из условий – невозможность исполнения контракта. Эту формулировку мы согласовали с Минфином в прошлом году, она свежая, новелла, по сути. На тот момент она казалась нам рабочей. Очевидно, если цены материалов выросли на 10% и более, а плановая рентабельность в системе ценообразования заложена 6-8%, то подрядчику становится затруднительно исполнять контракт, он скорее всего с него уйдет.
Формулировка оказалась сложна в правоприменительной практике. Мы предложили дополнительную – «в случае роста одной или нескольких ценообразующих позиций», но даже внутри Минстроя по ней нет единого мнения. Готовится распоряжение правительства по крупным федеральным стройкам, чтобы задать правоприменительную практику. В противном случае придем к необходимости снова корректировать 44-ФЗ. Изменение стоимости строительных материалов становится критичным вызовом для стройки.
***
Обращаю внимание на очень важный инструмент – комплексное развитие территории. Он должен дать толчок активному развитию строительного рынка. У нас всегда очень плохо шла история с развитием застроенных территорий. Если в проектах комплексного освоения территорий, когда мы строили в поле, вопрос с экономикой еще решался, то с уже застроенными все упиралось в собственников, находившихся на территории, которые либо вообще не собирались продавать свою недвижимость, либо продавать по цене намного выше рыночной. Подобные проекты просчитать было невозможно. КРТ как раз разрубает этот узел и позволяет по закону выкупить землю по справедливой цене. Этот вопрос впервые поднят в практике на столь серьезном уровне. Федеральный закон определил базовые вещи, но основные, сущностные определяют регионы.
Мы сейчас модерируем практику и стараемся никого не бить по рукам. Первой свою нормативную базу сформировала Московская область, мы считаем ее лучшей на текущий момент. Сахалин попытался скопировать этот опыт, но был вынужден скорректировать все на 40% в силу большой региональной специфики. Подмосковью удалось сделать все быстро благодаря мастер-плану, который и стал документом, позволившим установить градостроительный баланс, баланс интересов инвесторов, подрядчиков, государства и жителей.
Александр МУТОВКИН, руководитель проектов в ГК «Спектрум»: «Контракты с госучастием, в которых подрядчик воспринимается не как исполнитель, а партнер – следующий тренд в стройиндустрии»:
— Надежные подрядчики выбывают из тендеров из-за высокой стоимости услуг, то, что они закладывают риски неопределенности, не нравится инвесторам. Неопытные же на нашем нестабильном строительном рынке риски недооценивают. Однако выбрать схему реализации проекта еще сложнее, чем подрядчика.
Традиционная модель (подготовка проектной документации → разработка рабочей документации → тендер, определение итоговой стоимости проекта → начало строительства), по нашим наблюдениям, применяется все реже: сроки реализации долгие, оперативно запустить проект нельзя, нет большого конкурентного рынка подрядчиков, частные инвесторы хотят хеджировать риски и раньше выбирать подрядчика, даже при наличии рабочей документации сложно удержать стоимость проекта.
Во второй модели, EPCM-контрактах, подрядчик включается на ранних этапах работ: проектирует объект с нуля, несет гарантийные обязательства за весь проект. Заказчик также глубоко вовлечен, от него требуется высокая квалификация, ведь большая часть рисков ложится на него. EPCM-модель особенно подходит для уникальных, долгих, многоэтапных проектов – как высокотехнологичных, индустриальных, так и в гражданско-строительных. Цена контракта прозрачна и постоянно уточняется, то есть не твердая.
Наиболее близкая нам по духу модель, находящаяся по вводу подрядчика между традиционной и EPCM – Desigh & Build – когда тендер по проектной документации проводится до разработки рабочей документации. То есть генподрядчик вступает с пониманием технического задания, берет на себя часть рисков заказчика. Это позволяет получить более оперативно экспертизы решений, найти услуги и материалы по рыночным ценам, оптимизировать строительство, уменьшить его срок, снизить стоимость контракта — начальная стоимость выше, чем при пакетном управлении, но есть возможность снижения цены в процессе реализации. Главное, что она рождается в тесном контакте заказчика и подрядчика. Такая модель очень актуальна в возведении сложных, высокотехнологичных зданий, при реконструкции исторических зданий, в проектах с большим количеством стейкхолдеров, со сложными территориальными условиями, в общем, во всех тех случаях, где надбавка на риск высока, и инвестор не готов брать на себя его полностью.
В рамках Desigh & Build выбор подрядчика сводится к анализу его компетенций (его портфеля заказов, команды, ресурсов), цена его услуг лишь способ определить «весовую категорию», не более того. Все потому, что подрядчик рассматривается не как исполнитель, а как полноправный партнер. Пока что мы не видим применения этой модели в государственных контрактах, потому что те строятся на четких сметах, а все предложения подрядчика применять более умные, более эффективные технологии трактуются у нас как незаконные, да и по своей природе Desigh & Build основана на договорной цене. Но мы убеждены, что контракты с применением Desigh & Build в проектах с госучастием – следующий тренд в стройиндустрии.
Что касается остальных трендов, количество проектов с госучастием растет, а частные инвесторы хотят, повторю, хеджировать риски и ищут подрядчиков уже на стадии концепции проекта. Заказчики становятся умнее, компетентнее, квалифицированнее, следовательно, их требования к подрядчикам растут.
Ранее материал был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 2 июня 2021 года.
