Красные линии проходят по землям, находящимся в частной собственности, и никого это не заботит
В ближайшее время в Омске предполагается актуализация Генерального плана города. Похоже, делать это будет БУ "Омскархитектура", создаваемое на базе МП "Омскархитектура» (реорганизация завершается). К работе планируется привлечь и специалистов ТПИ "Омскгражданпроект". То есть Генпланом будут заниматься те же люди, которые создавали имеющийся Генеральный план 2007 года. Со всеми его несовершенствами.
История
В 2007 году Омским городским Советом был принят Генеральный план муниципального образования городской округ город Омск сроком действия до 2025 года.
Напомню, что Генплан определяет перспективу развития города на ближайшие десятилетия и устанавливает, в числе прочего, расширение существующих городских улиц (магистралей) и создание новых улиц (магистралей), что в основном планируется сделать за счет сноса существующей застройки (в основном частный сектор). Все эти улицы (магистрали) отнесены к функциональной зоне инженерной и транспортной инфраструктуры.
Следует отметить, что разработка Генерального плана, по крайней мере в части планирования создания НОВЫХ городских магистралей, осуществлялась исключительно теоретически, без учета как фактической застройки города и имевшегося на тот момент кадастрового деления, так и РЕАЛЬНОЙ перспективы, РЕАЛЬНЫХ возможностей в ближайшие десятилетия реализовать запланированное.
В 2008 году Омским городским Советом были приняты Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск (ПЗЗ).
Правила установили, в числе прочего, градостроительное зонирование территории с соответствующими градостроительными регламентами (виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (ОКС), а также многочисленные ограничения для нового строительства и (или) реконструкции ОКС. В том числе были установлены территориальные зоны городского наземного транспорта ИТ2, по сути являющиеся территориями общего пользования, на которых строительство и реконструкция любых ОКС запрещены.
При этом территориальные зоны ИТ2, как правило, совпадают с планируемыми в Генеральном плане улицами (магистралями).
Следует отметить, что в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ границы территориальных зон ДОЛЖНЫ устанавливаться с учетом совокупности факторов, включая как функциональные зоны и параметры их планируемого развития, так и СЛОЖИВШУЮСЯ планировку территории и СУЩЕСТВУЮЩЕЕ землепользование.
Кроме того, ПЗЗ разрабатываются не только в целях создания условий для устойчивого развития территорий, но и для ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПРАВ И ЗАКОННЫХ ИНТЕРЕСОВ физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.
В последующем администрацией Омска поэтапно принимались и до сих пор принимаются проекты планировки и проекты межевания отдельных территорий города Омска.
Красные линии
Проекты планировки территорий установили, в числе прочего, красные линии, отграничивающие территории общего пользования, которые НИ ПРИ КАКИХ ОБСТОЯТЕЛЬСТВАХ не могут быть переданы в частную собственность, от приватных или потенциально приватных территорий.
При этом красные линии в основном (не всегда) совпадают с границами территориальных зон ИТ2.
Особенностью города Омска является наличие огромных по площади территорий частной застройки. При этом частные дома и земельные участки под ними являются на законных основаниях частной собственностью.
В результате тысячи собственников ОКС (в основном частных жилых домов, но далеко не только) и соответствующих земельных участков оказались согласно вышеназванным нормативным документам на ЗЕМЛЯХ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ. То есть их право собственника оказалось сведенным практически к нулю.
В то же время НИКАКИХ действий (за редкими исключениями) по резервированию для государственных или муниципальных нужд с последующим выкупом попавших в эту «зону отчуждения» земельных участков и ОКС, являющихся частной собственностью, городские власти не предпринимают. Не предполагается их проведение и в обозримом будущем.
Многоэтажки на автодроме
Генеральный план содержит ряд функциональных зон, захватывающих существенные территории, трудно объяснимых с точки зрения здравого смысла.
Приведу пример.
В микрорайоне Первокирпичном на территории более 50 гектаров в Генеральном плане обозначена функциональная зона многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки. Данная местность имеет сильно пересеченный рельеф. Здесь много лет (с 1992 года) на территории бывшего карьера по добыче глины располагается стадион технических видов спорта (автодром), который имеет идеальную с точки зрения проведения соревнований по автомобильному спорту трассу. На стадионе в течение многих лет регулярно проводятся соревнования по автоспорту, включая этапы чемпионатов России, на которые съезжаются спортсмены со всей страны. Вокруг стадиона есть большой пустырь. Имеется также искусственное озеро, образовавшееся в одном из карьеров.
В ПЗЗ на ЭТОЙ территории предусмотрены: зона спортивно-зрелищных сооружений ОД4 (в границах автодрома) и зона спортивных парков Р3 (на прилегающей территории). В обеих этих зонах в соответствии с градостроительными регламентами, установленными ПЗЗ, строительство ЛЮБОГО жилья (ИЖС, мало-, средне-, и многоэтажного) ЗАПРЕЩЕНО.
Совершенно очевидно, что при разработке и утверждении генерального плана была допущена ошибка (нелепость) в части формирования на указанной территории функциональной зоны многоэтажной и среднеэтажной жилой застройки. И эту ошибку необходимо исправлять.
Можно предположить, что в Генеральном плане Омска еще содержатся подобного рода ошибки.
ПРЕДЛОЖЕНИЯ
1. Необходима немедленная корректировка Генерального плана Омска с целью исключить из него совершенно невыполнимые ни в ближайшие годы, ни в ближайшие десятилетия мероприятия по расширению существующих и особенно созданию новых городских улиц (магистралей). И, соответственно, внесение изменений в ПЗЗ в части границ территориальных зон ИТ2 и внесение изменений в проекты планировки и проекты межевания территорий в части красных линий.
2. Если в Генплане все же остается расширение некой магистрали или создание новой в ОТДАЛЕННОЙ (не конкретной по времени) перспективе, то необходимо внести изменения в ПЗЗ, изменив границы зон ИТ2, и в проекты планировки (межевания) территорий, сместив красные линии с целью прекращения нарушения ПРАВ И ЗАКОННЫХ ИНТЕРЕСОВ правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.
По мере появления РЕАЛЬНОЙ возможности реализации того или иного предусмотренного Генеральным планом мероприятия по расширению существующей городской магистрали или созданию новой вносить ПОЭТАПНО соответствующие изменения в ПЗЗ и в проекты планировки территорий в части границ территориальных зон ИТ2 и красных линий. Одновременно резервировать территории для государственных и муниципальных нужд, чтобы осуществлять законную процедуру изъятия земельных участков и ОКС.
3. Провести аудит Генерального плана Омска с целью исправления в нем ЯВНЫХ ошибок (нелепостей), подобных приведенному выше примеру.
Олег ЛИЗГУНОВ, директор ООО «Лизгунов и Партнеры»
Ранее текст был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 31 января 2018 года
