Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в омском исполнении.
Сегодня, 19 октября, в канцелярию губернатора Омской области поступило открытое письмо на имя Виталия ХОЦЕНКО от четырех предпринимательских объединений: Омской торгово-промышленной палаты, Союза предпринимателей Омской области, Омского регионального объединения работодателей и Омской коллегии оценщиков. Речь идет о недавно утвержденных министерством имущественных отношений результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Омской области».
«Коммерческие вести» рассказывали об обсуждении этих результатов в статьях «И он мне сказал: я принял решение, что в Омск уже ни копейки не инвестирую» и «Все, на ком зарегистрированы объекты на физлице, например производственные объекты – а это малый и средний бизнес, они платят по кадастровой стоимости. Они и пострадают». Было предоставлено слово и и.о. директора Омского центра кадастровой оценки и технической документации Ольге ЕФРЕМОВОЙ: «При проведении кадастровой оценки в 2023 году учреждение строго руководствовалось федеральной методикой».
Представляем читателям обращение предпринимательских объединений:
Перед тем, как это письмо на имя губернатора было подписано на площадке омской «Точки кипения» состоялось еще одно общественное обсуждение сложившейся в Омской области ситуации с государственной кадастровой оценкой объектов недвижимости. В обсуждении приняли участие: Олег Лизгунов, заместитель председателя Общественного Совета при министерстве имущественных отношений Омской области; Валерий Кокорин, депутат Законодательного собрания Омской области, член Союза строителей Омской области; Вячеслав Двораковский, член общественного клуба «Мегаполис», экс-мэр Омска; Сергей Писарев, начальник отдела правового сопровождения АО «ОНИИП», представитель Омской ассоциации промышленников и предпринимателей; Виктор Белов, директор исполнительной дирекции Союза «Омское региональное объединение работодателей», экс-министр промышленности Омской области; Павел Кручинский, директор ООО «МИАРД», президент Омской коллегии оценщиков; Александр Дмитренко, председатель комитета по поддержке предпринимательства в сфере недвижимого имущества и земельных отношений Омской ТПП. Вот стенограмма этого обсуждения:
Олег Лизгунов. В соответствии с требованиями Федерального Закона «О государственной кадастровой оценке» каждый субъект Российской федерации должен был создать государственное бюджетное учреждение, осуществляющее государственную кадастровую оценку объектов недвижимости (земельных участков и объектов капитального строительства – ОКСов) на территории субъекта, или наделить соответствующим функционалом уже существующую организацию. В Омской области таким функционалом было наделено БТИ, которое получило новое название – «Омский центр кадастровой оценки и технической документации». На должность директора БТИ уральской бригадой была привезена из Екатеринбурга индивидуальный предприниматель госпожа Лузина. Видимо, для выполнения как общих, так и некоторых частных, деликатных задач.
БТИ осуществило в 2020 году государственную кадастровую оценку земельных участков, в 2021 году – ОКСов, в 2022 году (для выполнения требований установленного Федеральным законом переходного периода) снова земельных участков, и в текущем году – снова ОКСов.
На заседаниях Общественного совета при МИО вопросы государственной кадастровой оценки за этот период времени рассматривались 6 раз. Докладывала госпожа Лузина, сначала в должности директора БТИ, потом – в должности заместителя министра имущественных отношений. После ее стремительного увольнения из МИО в мае 2023 года (видимо, последовавшего вследствие известных событий в уральской бригаде, связанных с возбуждением очередных уголовных дел) на двух последних заседаниях Общественного совета этот вопрос докладывала нынешний и.о. директора БТИ госпожа Ефремова.
На всех рассмотрениях на Общественном Совете результатов государственной кадастровой оценки докладчику задавалось большое количество вопросов и отмечалось (по нарастающей) огромное количество ошибок, недостатков, как конкретных, так и имеющих системный характер. Недоумение нарастало потому, что НИКАКИХ выводов БТИ раз от разу не делало, и НИКАКИХ изменений в свою работу не вносило.
10 августа 2023 года на очередном заседании Общественного совета госпожа Ефремова доложила о результатах государственной кадастровой оценки ОКСов. Вновь прозвучали недоуменные вопросы, и вновь было отмечено огромное количество недостатков и ошибок БТИ. На голосование было вынесено даже предложение признать отчет БТИ неудовлетворительным и считать недопустимым утверждение представленных результатов государственной кадастровой оценки. В итоге было принято решение принять отчет к сведению и настоятельно рекомендовать учесть при его доработке прозвучавшие замечания и предложения, часть которых была отражена в протоколе заседания Общественного Совета. 12 сентября состоялось повторное заседание Общественного совета по данному вопросу, на котором госпожа Ефремова прокомментировала прозвучавшие на предыдущем заседании вопросы. Из представленного Совету комментария на 20 листах следовало, что НИЧЕГО они не собираются исправлять или изменять, ВСЁ у них сделано законно, правильно и справедливо. К данной справке был приложен, в качестве подтверждения законности и правильности их работы, акт проверки на полутора страницах их отчета Росреестром, подписанный специалистом 1 разряда некоей Волковой, в котором содержатся 12 плюсов, подтверждающих формальное наличие в отчете БТИ 12-ти критериев. И ВСЁ. И это при объеме отчета около 200 листов, а с учетом исходных документов – тысячи листов. Так ЧТО и КАК Росреестром за 2 недели было проверено? Думаю, вопрос риторический.
13 сентября по инициативе депутата Законодательного собрания Омской области Валерия Михайловича Кокорина данный вопрос был рассмотрен на заседании комитета по собственности Законодательного собрания. Те же недоуменные вопросы и к министру имущественных отношений, и к и.о. директора БТИ прозвучали вновь. И вновь госпожа Ефремова отвечала, что всё они делали и делают правильно и законно, все претензии к ним необоснованны, а если кто-то в конкретных случаях не согласен к кадастровой оценкой своего объекта (земельного участка или ОКСа) – приходите к нам, мы АБСОЛЮТНО БЕСПЛАТНО рассмотрим, исправим возможную ошибку. «И ВСЕ УХОДЯТ ОТ НАС ДОВОЛЬНЫЕ». Эта же мантра прозвучала и в, так сказать, «интервью» Ефремовой Коммерческим вестям. Давайте посмотрим, КТО уходит от них «довольным».
Дело в том, что БТИ с 1 января 2021 года осуществляет также досудебное рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной
В 2021 году таких заявлений в БТИ было подано 514, в 2022 году 393, в 2023 году (до настоящего момента) – 180. То есть всего 1087 заявлений.
По подавляющему количеству заявлений БТИ принимало решения об отказе. Положительных решений очень мало (около 5%), при этом подавляющее количество положительных решений — по обращениям от «специфических» заявителей, как-то: администрация г. Омска; ГК «Титан»: «Экоойл»; АО «Синтетический каучук»; Омский завод пиролиза; «Нефтехимсервис» и т.п. Получив отказные решения, некоторые заявители (а именно 282) обращались в суд с заявлением о признании отказа БТИ незаконным и о установлении кадастровой стоимости своего объекта недвижимости в размере рыночной.
Суд назначает судебную экспертизу (как правило две – о законности аргументов, положенных БТИ в основания своего отказа; и экспертизу самого отчета о рыночной стоимости объекта оценки; но иногда – редко – одну общую экспертизу). Стоимость каждой из экспертиз для заявителя составляет от 40 000 рублей и выше.
По итогам этих экспертиз суд в большинстве случаев по формальным основаниям принимал решения о ЗАКОННОСТИ отказа БТИ. Что не удивительно, так как существующие методики и федеральные стандарты оценки часто весьма расплывчаты, иногда внутренне противоречивы, и при желании в ЛЮБОМ отчете о рыночной оценке можно углядеть причины для отказа, что с успехом делает БТИ, и эти причины судебный эксперт (Федеральное бюджетное учреждение «Омская лаборатория судебной экспертизы министерства юстиции РФ») подтверждает как законные. ОДНАКО вместе с тем. После экспертизы Лаборатории несколько корректируется САМ отчет о рыночной оценке, при этом после экспертизы Лаборатории кадастровая стоимость по объектам торговли снижается на 30-40%, а по объектам производства снижение составляет 40-60%. А иногда и в разы! И именно эту стоимость практически по всем заявлениям суд устанавливает в качестве кадастровой. Вот об этом и и.о. директора БТИ, и министр почему-то умалчивают. Более того, когда эта судебная практика сформировалась, наши БТИ и МИО предприняли попытку выступить через Заксобрание Омской области с законодательной инициативой о внесении изменений в Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке», предполагающей вообще убрать возможность установления кадастровой стоимости в размере рыночной в судебном порядке. Насколько я знаю, ничего у них не получилось. Подробней об этом прошу рассказать Александра Васильевича Дмитренко.
Ситуация с государственной кадастровой оценкой сложилась в Омске катастрофическая. Губительная для инвестиционной привлекательности региона. Вот мы и собрались, чтобы этот вопрос обсудить в надежде, что областная власть, новый Губернатор обратят на эту ситуацию ХОТЬ КАКОЕ-ТО внимание, и примут хоть какие-то действия для её исправления.
Валерий Кокорин. Конечно понятно, что действия власти направлены на повышение собираемости налогов, пополняющих местные и областной бюджеты. Это, в числе прочих, земельный налог и налог на имущество организаций. Повышение кадастровой стоимости конечно дает прирост и этих налогов, и соответствующей арендной платы. Пока повышение кадастровой стоимости ОКСов касается в части увеличения налоговой нагрузки для собственников жилья (то есть граждан, омичей), гаражей, а также торговых и офисных зданий и помещений. А это как раз малый и средний бизнес. То есть это повышение налогов касается в конечном итоге практически всех омичей – через повышение цен на товары и услуги, которое вынужден осуществлять тот самый малый и средний бизнес, чтобы компенсировать увеличивающиеся для них налоги. А вот для немалого количества омских предприятий ценообразование является не рыночным, а директивным. Омская область является единственным в Сибири регионом, где практически ВСЕ крупные предприятия, дающие основные доходы, основную прибыль и, соответственно, основную сумму налогов, имеют «голову» которая расположена в другом месте. Так, для нефтекомбината это так называемый процессинг. Вся прибыль ОНПЗ концентрируется не в Омске, а в другом месте, мы знаем – в каком. Вот северный промышленный узел. Советский Союз, Омская область вкладывали в его развитие огромные деньги: построена железнодорожная станция, все там в путях, трубопроводный транспорт есть, газ, электроэнергия – ТЭЦ специальную построили. Все для этого промышленного узла. Только на нефтекомбинат 21 млн тонн нефти ежегодно приходит и столько же продукции уходит. Если мы посмотрим оптовые цены, то этой продукции там на сумму более триллиона рублей. Но они в связи с процессингом отчитываются лишь за 60 млрд. То есть платят они налогов в Омске, условно, копейки, весь налог уходит понятно куда. Так вот, пока у нас в области живут такие вот «дяденьки», которые кушают здесь, набираются жирку, отходы свои размещают здесь, а налоги уходят в другое место, и ВМЕСТЕ С ТЕМ остальным нашим предприятиям и предпринимателям, тому самому малому и среднему бизнесу, мы повышаем и повышаем земельный налог и налог на имущество через повышение кадастровой стоимости земли и ОКСов, а этим «дяденькам» особо и не повышаем даже ЭТИ налоги (нефтезавод находится в самой «дешевой» ценовой зоне) – ничего хорошего не будет. Как убегал малый и средний бизнес из Омска, так и будет убегать. Не пора ли изменить подходы к кадастровой оценке и этим «дяденькам» ХОТЬ ЗДЕСЬ повысить их налоги? По моему, это было бы справедливо. К тому же методические указания ПОЗВОЛЯЮТ установить СПРАВЕДЛИВОЕ ценовое зонирование, а не такое, как сделало БТИ, установив всего ТРИ ценовые зоны, а для нефтекомбината –самую комфортную. Не пора ли сделать НАОБОРОТ?
Прежние губернаторы и не пытались это сделать. Вот новый губернатор ставит перед Советом федерации вопрос о распределении налогов. Почему в Омской области только 30 процентов собираемых на территории налогов остаются на месте, это один из самых низких процентов в России, самый низкий в Сибири?
Меня тревожит, что та расплывчатость и непрозрачность, которая имеет место в процессе определения кадастровой стоимости в БТИ и МИО, позволяет, во-первых, процветать там коррупции…кому то больше, кому-то меньше, и не разберешься в этой мути – ПОЧЕМУ ТАК…во-вторых, то количество ошибок, которое они сами же и признают, как следует из их же отчета, по различным направлениям – до 29 процентов ошибок! Это же страшно! Это сотни тысяч объектов! Вот у меня конкретный пример. На улице 70 лет Октября рядом стоят 2 жилых многоквартирых дома. Один новый 2020 года постройки, второй еще советской постройки, 40 лет ему. Они оценивают эти дома практически одинаково! И повышение кадастровой стоимости делают одинаково, на тот же процент! В доме советской постройки ни разу не проводили капитальный ремонт, он начинает потихоньку разрушаться, а ему повышают кадастровую стоимость в той же пропорции, как и новому! И такие же процессы в сфере коммерческой недвижимости.
Очевидно же, что то кошмарное количество ошибок, которые они сами признают, связано, в числе прочих причин, с тем, что для такого огромного города как Омск они установили всего 3-4 оценочных зоны. Таких зон должно быть в десятки раз больше, это же очевидно!
И на Общественном Совете при МИО, и на комитете по собственности Заксобрания подробно были озвучены вопросы к работе БТИ и МИО в части осуществления ими государственной кадастровой оценки. Мы не получили до сих пор внятных ответов на эти вопросы.
Вячеслав Двораковский. Позволю себе быть нескромным. В ноябре 2014 года я с той же трибуны, с которой недавно выступал Хоценко, о чем упомянул Валерий Михайлович, я также выступал и озвучивал практически те же предложения и доводы и в части межбюджетных отношений, и в части распределения налогов, и в части пресловутого «процессинга»…ничего не изменилось. Я согласен, что эти действия на федеральном уровне надо продолжать. НАДО. НО. И на территории то тоже надо что-то делать!
Цель кадастровой оценки? Грамотно распорядиться ресурсом, которым обладает регион. Ну у нас – город Омск. Его земля и недвижимость. Предприниматель, в своей массе, не погружается в тему до уровня специалиста, и это правильно, у него другие задачи, у каждого свои. А вот МИО и БТИ должно, обязано погружаться. А что оно делает? Сделали по компьютерной программе, спущенной им сверху (естественно с некоторыми специфическими, деликатными, тоже спущенными сверху исключениями), далее подписали, утвердили, и вперед. И они дальше НИ ЗА ЧТО НЕ ОТВЕЧАЮТ. Если бы предпринимателю сделали ОПТИМАЛЬНЫЙ уровень кадастровой стоимости, он бы платил оптимальный налог, затраты бы оптимизировал, и так далее. А БТИ и МИО ЛЕНЬ делать работу качественно. Это ж надо пахать! Далее. Надо анализировать последствия своих приказов по утверждению кадастровой стоимости. Для этого, в числе прочего, и созданы и МИО, и министерство экономики. Но там эта работа не ведется.
А у предпринимателя все силы уходят на выживание. Ему не до анализа. А власть – не заботлива. Не ответственна. Губернатору надо бы разбить по блокам все хозяйство области и заставить властные структуры анализировать последствия принимаемых ими решений. Этого не происходит. Подписали приказ – и далее их последствия не касаются. А должны касаться!
Что касается вопросов федерального уровня – да, надо продолжать долбить. Вода камень точит. Президентские программы это хорошо. С одной стороны. С другой – это открытое недоверие органам власти на местах, что субъектов федерации, что муниципалитетов.
Олег Лизгунов. Вячеслав Викторович. Федеральный уровень –да. Но все же. Если бы губернатор обратил свое хоть какое-то внимание на тот беспредел, который творится в последние три года после передачи полномочий по государственной кадастровой оценке и одновременно установлению кадастровой стоимости в размере рыночной нашему БТИ…вот еще приведу пример. Когда они на своем сайте разместили отчет о проведенной ими оценке ОКСов, они призвали всех несогласных или сомневающихся в правильности их расчетов направить им заявления. В месячный срок. До 22 августа. И они их рассмотрят и отреагируют. И что? Как госпожа Ефремова озвучила в своем интервью Коммерческим вестям, поступило 74 обращения, они их внимательно проанализировали, всё перепроверили и дали МОТИВИРОВАННЫЙ ответ. Вот передо мной лежат 12 таких «мотивированных» ответов. Естественно, отказов. Всё в этих ответах совпадает до запятой. Отличаются лишь кадастровые номера объектов недвижимости, в отношении которых была заявлена просьба посмотреть внимательней. То есть. У них в компьютере есть «рыба» ответа-отказа. В которую они забивают очередной кадастровый номер. И этим и заканчивается их «внимательная проверка».
Сергей Писарев. По всем турам проведенной БТИ кадастровой оценки земельных участков нам пришлось судиться. По землям промышленности в 2019 году, когда еще полномочия не перешли к БТИ, мы уменьшили стоимость наших земельных участков в разы. Дальше пошло намного тяжелее. В процесс включилось БТИ. По ВСЕМ нашим заявлениям БТИ ответило отказом. Пошли в суд. Суд действительно подтвердил по формальным основаниям законность отказа БТИ, но вместе с тем после судебной экспертизы отчетов о рыночной стоимости суд установил ее в качестве кадастровой со снижением на 30-50 процентов. НО. Сейчас все судебные расходы по оплате отчетов о рыночной стоимости и привлечению сторонних юристов возлагаются на заявителя. Поэтому часто экономический эффект от снижения кадастровой стоимости «съедается» этими расходами, а они немалые. Потому, видимо, и не так много обращений в суд после отказа БТИ. Система, которая сложилась сейчас, для нас, промышленных предприятий, тяжелая и нас конечно не устраивает. Часто получается, что, так сказать, «овчинка выделки не стоит». Судебные расходы превышают экономический эффект от судебного решения. Которое ВСЕГДА снижает, и существенно, кадастровую стоимость, установленную БТИ и утвержденную МИО. Но БТИ в досудебном порядке ПРОДОЛЖАЕТ отказывать. КОМУ, каким оценщикам надо заказать отчет, чтобы он удовлетворил БТИ – большой секрет.
Александр Дмитренко. А это, видимо, ДО ТОГО, надо спросить у начальников БТИ, к кому обратиться. И они, возможно, шепнут.
Сергей Писарев. Ну не может же быть, чтобы 95 процентов отчетов и, следовательно, оценщиков, которые все входят в Омскую коллегию оценщиков, безграмотны и незаконны. И только какие-то 5 процентов, которые по одним им, БТИшникам, понятным критериям законны. Это же нонсенс.
Валерий Кокорин. Ну и результат. Единицы все-же идут в суд и доказывают свою правоту в части того, что стоимость их объектов завышена. А тысячи – матерятся и уезжают.
Виктор Белов. Я столкнулся с этими проблемами после ухода из правительства, уже работая в Омском объединении работодателей. БТИ проводит свою кадастровую оценку каждый раз один в один, как кальку. Яркий пример. Здания заводоуправлений, или конструкторских бюро, БТИ расценивают как офисы или торговлю и оценивают соответственно. Ну и много еще недоуменных ситуаций. Диких. Мы начали писать и задавать вопросы. Сначала написали в наше МИО. Потом к полпреду Президента. И пошло колесо. Все наши обращения были переправлены в Росреестр. А Росреестр ответил – есть в Омской области МИО, есть БТИ, вот туда и обращайтесь.
Вячеслав Двораковский. Я правильно понял? Омское правительство не заинтересовано в снижении кадастровой стоимости объектов недвижимости предприятий, входящих в Ваше объединение?
Виктор Белов. Абсолютно точно. МИО нам говорит – есть БТИ, оно сделало оценку, оценка формально соответствует методике, мы оценку утвердили…и до свидания. Не нравится – идите в суд.
Павел Кручинский. Мне недавно довелось разговаривать с одним из руководителей филиала крупного банка, недавно назначенного в Омск. На мой вопрос – какие первые впечатления от Омска, он сказал, что впечатления такие, что у вас не берегут предпринимателей. В других регионах, если появилось ощущение, кто какой-то местный предприниматель только, так сказать, посмотрел в сторону например Москвы, с ним тут же местная власть начинает встречаться, выяснять – какие у него проблемы, чем можно помочь, какие создать условия…А у вас реально разбрасываются предпринимателями. Или есть масса примеров, когда наших успешных предпринимателей переманивают, например, в Тюменскую область, создавая им там соответствующие условия…
И конечно, законная и СПРАВЕДЛИВАЯ кадастровая стоимость земли и ОКСов – одна из основ создания инвестиционной привлекательности региона. И эту проблему надо решать системно и кардинально. Мы же общаемся с коллегами по всей России. И, мне кажется, в Омске уже пора объявить некую идею «сбережения предпринимателей», потому что уже и сберегать то особо некого.
Что касается деятельности БТИ по государственной кадастровой оценке. Я возглавляю Омскую коллегию оценщиков, которой исполнился 21 год, и я горжусь этой коллегией. Она действительно объединяет лучших оценщиков Омска, профессионалов. Наши наработки используются по всей России. И мы готовы к сотрудничеству с БТИ. А вот с их стороны такого желания, увы, до сих пор не проявилось.
Александр Дмитренко. Поясню, что действительно была попытка со стороны омских властей внести в закон «О государственной кадастровой оценке» изменения, делающие невозможным установление кадастровой оценки в размере рыночной в судебном порядке. Не получилось у них. Их там высмеяли.
Теперь по сути сегодняшнего разговора. Очень важный момент. По моему. Действующее российское законодательство предусматривает административную и уголовную ответственность в отношении и кадастровых инженеров, и независимых оценщиков. Никакой подобной ответственности в отношении государственных кадастровых оценщиков почему-то не предусмотрено. Далее. И в Федеральном законе «О государственной кадастровой оценке», и в Методических указаниях, утвержденных Росреестром, отсутствуют критерии качества проведенной кадастровой оценки.
Однако в законе «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено создание КОМИССИИ по рассмотрению обращений по установлению кадастровой оценки в размере рыночной, как это было и ранее, когда такая комиссия действовала при Росреестре. При этом в состав комиссии должны включаться как государственные служащие (не более половины состава комиссии), так и представители предпринимателей и независимых оценщиков.
Но тут же установлено, что субъекты РФ имеют право устанавливать некий ПЕРЕХОДНЫЙ период, в течение которого вышеуказанная норма о создании комиссии не действует. И наше омское правительство своим постановлением утвердило этот переходный период сроком действия до 1 января 2026 года. ТО ЕСТЬ. ВСЕ – в БТИ!
О качестве кадастровой оценки. Есть доказанные прецеденты, что утвержденная кадастровая оценка превышает рыночную в 14 раз.
Об инвентаризации земель. На заседании комитета по собственности заксобрания была озвучена информация, что около 400 тысяч земельных участков в Омской области не учтены в кадастре, следовательно не облагаются ни земельным налогом, ни арендной платой. Так вот где резерв пополнения бюджета! Вот где поле деятельности МИО! Но это ж надо же пахать! Работать!
Мои предложения.
1. Уменьшить переходный период в Омской области, в течение которого невозможно создать комиссию при БТИ (как это было раньше при Росреестре) по рассмотрению заявлений по установлению кадастровой стоимости в размере рыночной.
2. Установить, конечно на федеральном уровне, уголовную ответственность государственных кадастровых оценщиков.
3. Переподчинить государственных кадастровых оценщиков федеральным структурам, например Росреестру. И 4. Давайте подготовим обращение к Губернатору. Которое подпишут все предпринимательские объединения Омской области.
Олег Лизгунов. Когда материал нашего сегодняшнего обсуждения будет опубликован, надеюсь, его прочитают соответствующие службы аппарата Губернатора. И может быть ХОТЬ ЧТО-ТО он услышит и прочувствует. И хоть КАКИЕ-ТО изменения в работе БТИ и МИО произойдут. А официальное обращение к Губернатору мы подготовим и направим. И обязательно опубликуем.
