До 22 августа еще можно попробовать внести правку в кадастровую оценку вашей квартиры, дома, гаража или другого объекта капитального строительства.
10 августа состоялось заседание общественного совета при Министерстве имущественных отношений Омской области. Рассматривался проект отчета, составленного по результатам проведения в 2023 году государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства: зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машиномест, расположенных в регионе.
Как рассказала и. о. директора БУ «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» Ольга ЕФРЕМОВА, специалистами Учреждения определена кадастровая стоимость 1 281 690 объектов, в том числе:
– зданий – 403 208 объектов,
– помещений – 829 560 объектов,
– сооружений – 45 011 объектов,
– ОНС – 3 263 объекта,
– машино-мест – 648 объектов.
Все объекты разделены на 10 функциональных групп. 39% от числа объектов – это многоквартирные дома (помещения в них), 43% – дома малоэтажной постройки, в том числе индивидуальные.
Проект отчета размещен на сайтах учреждения и омского Росреестра. Замечания к нему принимаются до 22 августа. Ко дню заседания поступило 18 обращений в отношении 24 объектов.
В представленных членам общественного совета раздаточных материалах был продемонстрирован рост УПКС в сравнении с аналогичной предыдущей оценкой 2021 года и сравнение с данными омской коллегии оценщиков из сборника «Анализ рынка жилой и коммерческой недвижимости города Омска IV квартал 2022 года. Итоги 2022 года».
УПКС (удельный показатель кадастровой стоимости) – это кадастровая стоимость в расчете на единицу площади объекта недвижимости (кв. м).
Согласно представленным графикам и таблицам, рыночная цена, определенная омскими оценщиками, намного выше оценки бюджетного учреждения.
На вопрос, почему так часто проводится переоценка: было в 2021-м, теперь в 2023-м, заместитель министра имущественных отношений Лариса БАБЕШИНА сообщила, что сроки устанавливают на уровне Федерации и мы просто попали в переходный период смены концепции. Следующие переоценки будут происходить с периодичностью 4 года.
Депутат Законодательного собрания Валерий КОКОРИН удивился, почему чиновники ограничиваются в основном 3-4 ценовыми зонами, тогда как та же коллегия оценщиков оценивает объекты по 47 зонам, на что тоже кивнули наверх: так спускают, мол.
Следующий его вопрос был о том, почему аналитику, как это видно из полного проекта отчета, проводят по ценам предложения, когда как надо бы смотреть по реальным сделкам, зарегистрированным в Росреестре. Ведь понятно, что продавцы дают в своих объявлениях завышенные цены.
Ольга ЕФРЕМОВА парировала, что Росреестр им сгружает массив данных по ценам всех сделок и их аналитики эту информацию используют. Александр МАТНЕНКО в свою очередь заявил, что знает по опыту работы в разных организациях, что в договорах о купле-продаже недвижимости. Регистрируемых в Росреестре цены занижаются даже не в два раза, а в разы – и всем понятно, почему это делается. Так что эта аналитика тоже не панацея.
Генеральный директор компании «ИнвестАудит» Олег АМЕЛИН указал, что красивые таблички (см. диаграмму), на которых реальные цены (со ссылкой на ОКО) намного выше тех, что предлагает «Омский центр КО и ТД», ложны. И привел пример офисов: в проекте кадастровой оценки 2023 года УПКС в ЦАО – 41 533,9 руб. за кв. м, оценка Омской коллегии оценщиков – 68 527 руб. По его словам, в оценке ОКО заложены оценка земельного участка, НДС и корректировка на торг (именно она применяется профессионалами для определения реальной цены при имеющейся цене продавца). Всего этого в оценке чиновников нет. Но если учесть все эти факторы, то оценка ОКО упадет чуть не вдвое и уже не будет такой красивой картинки – будто бы настоящая рыночная цена гораздо выше кадастровой.
Валерий КОКОРИН на примерах показал, как на 20-30% увеличится кадастровая цена квартир, от которой население будет платит налог на имущество. Что для жителей Омской области может оказаться немалым сюрпризом (напомним, что 82% оцененных объектов – это жилье), и удивился странностям оценки торговых помещений, заявив, что черт кроется в деталях:
– У меня есть примеры, когда торговые комплексы закладываются на получение кредита. И оценка банка – вот она рыночная, потом они на эту оценку дают кредит 50% от оценки. Ваша оценка отличается от банковской в три раза!
А еще больше он поразился тому, что самая дешевая промышленная зона Омска – северный промузел (а телевизионный завод – в самой дорогой зоне). И привел несколько примеров, где на территории Омского нефтезавода многие объекты подорожают всего-то на чуть-чуть:
– Если по объектам взять ОНПЗ, вот сооружение 91 тыс. кв. м – на 2,29%. Следующее сооружение – пять тысяч метров квадратных – на 1,9%. Следующее здание – 9 тыс. кв. м – на 1,9%. Еще здание – 9 тыс. кв. м – на 1,9%. А вот еще – на 1,9%.
А ведь вся эта зона пронизана железными дорогами. Это нефтекомбинат, новые предприятия «Газпром нефти», «Полиом», «Омский каучук». А в оценке промышленных объектов какие коэффициенты корреляции применяются? Вот коэффициент корреляции – расстояние до железнодорожных путей. Используется или нет? Пишется, что нет, как малозначимая величина, не оказывающая влияния. Я вам докладываю. Только нефтекомбинат принимает нефти в год 20 тонн на одного жителя Омска – 21 млн тонн. Выпускает продукции 25 млн тонн. И все это идет через железную дорогу.
Но там процессинг. У ОНПЗ объем выработки 50-60 млрд, допустим. Но если вы всю продукцию нефтекомбината умножите на цены биржевые этой продукции то получится около триллиона. «Газпром нефть» налоги за все это платит в Санкт-Петербурге. Если посмотрите отчеты, они получают чуть ли 300 млрд руб прибыли в год. В том числе за счет завода в Омске. А ОНПЗ в бюджет Омской области платят 3-4 млрд. У нас есть возможность им повысить – за счет кадастровой оценки – плату за землю (здесь тоже увеличение было небольшое) и за объекты капитального строительства. Почему же им увеличивают кадастровую оценку на 1,9%, а нашим предпринимателям – в разы больше. Надо наоборот. Тогда не надо будет загибать цену для наших жителей и предпринимателей. Там надо брать.
Президент Некоммерческого партнерства «Омская коллегия оценщиков» Павел КРУЧИНСКИЙ рассказал, что пару недель назад у него состоялся серьезный разговор с уезжающим из Омска человеком, у которого есть здесь несколько объектов недвижимости:
– На протяжении ряда лет через наше агентство пытается их продать. Он мне сказал: я принял решение, что в Омск уже ни копейки не инвестирую. И привел пример: купил на центральной улице помещение под магазин, 10 лет оно у него простояло – ни на копейку не увеличились ни арендные платежи, и по цене примерно также стоит, как и 10 лет назад, если брать изменение курса рубля и доллара. Его инвестиции столичные дают гораздо большую отдачу. Вот взгляд предпринимателя: инвестиционный климат нулевой. Ту работу, которую сегодня проводим, она тоже влияет на инвестиционный климат. Чиновников можно понять: нужно увеличивать доходную часть бюджета. Но мы понимаем и другую сторону: очень много уезжают из Омска. И кто уезжает? Уезжают те, у кого есть капиталы и возможности. Покидают наш Омск ресурсные люди. И нам что-то надо менять, чтобы возвращать доверие к инвестиционному климату в Омске.
А вот здесь можно ознакомиться с официальным протоколом этого заседания.
Ранее репортаж был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 16 августа 2023 года.
Фото © Максим КАРМАЕВ
