С 2024 года изменится кадастровая оценка объектов капитального строительства в Омске.
22 сентября министр имущественных отношений Омской области Евгений КОЗЛОВ подписал приказ № 159-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Омской области».
Этому подписанию предшествовала немалая дискуссия. Сначала на общественном совете при министерстве, потом — на комитете по собственности областного парламента. В повестке этот вопрос звучал так: «Об обращении депутата Законодательного собрания В.М. КОКОРИНА о недостатках в деятельности Министерства имущественных отношений при организации государственной кадастровой оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, расположенных на территории Омской области».
Дело в том, что в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» бюджетным учреждением Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» в 2023 году была проведена государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства (ОКС). Результаты этой оценки были представлены в проекте отчета, размещенного на официальном сайте бюджетного учреждения (предыдущая оценка была сделана в 2021 году).
Квартиры и торгово-офисные помещения
В «Коммерческих Вестях» уже рассказывалось об обсуждении этого проекта отчета на общественном совете при Минимуществе 10 августа с участием того же Валерия КОКОРИНА.
На заседании комитета Заксобрания Валерий Михайлович сообщил, что во время отчета главы региона перед Заксобранием он обращался к Виталию ХОЦЕНКО с вопросом: доколе будет продолжаться такая политика с кадастровой оценкой. И получил ответ, что политика эта будет продолжаться, так как в Омской области «самая низкая кадастровая оценка по сравнению с другими субъектами Российской Федерации». Но, как оказалось, это не совсем так:
— Я собрал некоторые данные по одноименным объектам, которые расположены в разных субъектах. Взял, например, магазин Метро. Он есть в Омске, Новосибирске, Кемерове и так далее, и магазин Мега. Их можно сравнить. Так вот у нас в Метро кадастровая стоимость метра квадратного – 5012 рублей, в Новосибирске – 2209, в Кемерове – 2494, в Тюмени – 3400. Такая же обстановка и по Меге.
Одна из основных претензий к оценке в том, что город Омск разбит всего на три или четыре оценочные зоны, тогда как Омская коллегия оценщиков делит Омск на 47 оценочных зон:
— Такое крупное зонирование и приводит к ошибкам. Вот, например, жилье. Из их же отчета. Кировский округ. Дом № 3 по улице 70 лет Октября. 2020 года постройки. Оценка в 2021 году – 45 344 рубля за метр квадратный. Рядом дом № 6 по той же 70 лет Октября – панелька 1986 года. Мама дорогая: оценка 2021 года – 41 834 рубля. И вот новая оценка 2023 года: дом 2020 года постройки стал 54 тысячи за квадрат. А в доме несчастном 1986 года рождения – оценка стала 51 804!
Понятно, что повышается налогообложение. Для министерства кажется, что ненамного. А мне кажется, значительно. Вот для нового дома в 2021 году налог был 2 720 рублей, сейчас будут платить 3 295 (сравнивается квартира площадью 60 кв. м. – Л.А.). На 500 рублей повысили. А вот эти несчастные, которые живут в доме 1986 года, панельке, платили 2 600, будут – 3 227 (здесь сравнивается квартира 62,3 кв. м – Л.А.). Таких примеров – море. Им в министерстве кажется, что это нормально, – вот что страшно.
Далее Валерий Михайлович привел в пример оценку коммерческих объектов:
— Что они используют при оценке? Берут аналог какой-то: кто-то объявление разместил лет десять назад… или год назад: продаю-де магазин 200 кв. м. Они берут этот аналог… Причем на Левом берегу у них такая же ценовая зона, как и здесь, в историческом центре. Градация, которую они предусматривают, – ценообразующий фактор построения модели – 101 – 250 кв. м, торгово-офисные, 251-500 и более 500. А более 500 кв. м – это три тысячи, пять тысяч, 50 тысяч… Мега вот – 150 тысяч. Объявление висит о продаже какого-то объекта 600 кв. м, а они его применяют к оценке объекта в 50 тысяч квадратов! Понятно, что метр квадратный в пятистах квадратах дороже, чем в 50 тысячах. То есть ошибки страшные – надо градацию эту делать более подробно.
В данном случае беспокойство Валерия КОКОРИНА понять можно: он имеет непосредственное отношение к «Континенту» и «Каскаду».
Депутату возразил министр имущественных отношений Евгений КОЗЛОВ, который заявил, что при оценке использовались не только объявления о продаже объектов, но и база реальных сделок Росреестра. Да и цена предложения не берется автоматически, а делается скидка на уторговку, как это делают и оценочные компании.
Парировала КОКОРИНУ и. о. директора БУ «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» Ольга ЕФРЕМОВА, которая напомнила его тезисы о завышенной кадастровой оценке торгово-офисных помещений во «Флагмане», прозвучавшие на общественном совете 10 августа:
— Мы нашли сделки в отношении четырех объектов во «Флагмане» в конце 2022 года. Вот, например, стоимость, одного помещения по сделке – 4,5 миллиона. Этот же объект мы проанализировали, как он был оценен в 2021 году и в 2023 году. В 21 году – кадастровая стоимость составила 1,9 млн, в 23-м – два с чем-то миллиона. Аналогичная разница и по другим помещениям в этом комплексе.
Суды
Как выяснилось, перспективы оспаривания решений Омского центра кадастровой оценки и технической документации туманны. Прежде всего надо заказать независимую экспертизу. Такая экспертиза уже сегодня зашкаливает за 200 тысяч рублей. «Ну и прекрасно, – заметил один из членов комитета по собственности, — при выигрыше взыщете с Омского центра кадастровой оценки и технической документации». Но энтузиазма эта идея не встретила.
– К нам подали 282 судебных иска, два – по ОКС, остальные – в отношении земельных участков: оспаривается решение бюджетного учреждения, принятое по результатам рассмотрения отчета о рыночной стоимости, – пояснила Ольга ЕФРЕМОВА. – Отчеты к нам, как уже практика показала, заходят с нарушением требований федерального законодательства, о чем заявителям мы всегда прописываем: исправьте замечания, зайдите обратно в учреждение, мы примем и рассмотрим. Но нет – заявители идут в суды. Из 280 административных исков по 186 решениям наша позиция подтверждена судебными актами в рамках повторной судебной экспертизы. Шесть заявителей отказались от исков и 20 забрали исковые из судов, решив исправить ошибки.
Промышленность
На комитете прозвучало, что омские нефтехимия и ОПК сегодня получают очень хорошие доходы, вот с них-то и надо бы брать налоги полным рублем: не убудет.
– Вот северный промышленный узел. Советский Союз, Омская область вкладывали в его развитие огромные деньги: построена железнодорожная станция, все там в путях, трубопроводный транспорт есть, газ, электроэнергия – ТЭЦ специальную построили. Все для этого промышленного узла. Только на нефтекомбинат 21 млн тонн нефти ежегодно приходит и столько же продукции уходит. Если мы посмотрим оптовые цены, то этой продукции там на сумму более триллиона рублей. Но они в связи с процессингом отчитываются лишь за 60 млрд. А ценовая зона там самая низкая, хотя там все есть. Ну, не может такого быть.
Но идея о более высокой кадастровой стоимости ОКС для высокоприбыльных промышленных объектов, в частности, расположенных в северном промузле, как выяснилось из слов Ольги ЕФРЕМОВОЙ, оказалась проблемной:
– Перечень объектов недвижимости не содержит информации о правообладателях, о том, кому принадлежит тот или иной ОКС, какому промышленному предприятию – у нас массовая оценка.
Гранты Сороса
Представитель Омской коллегии оценщиков и аналитик недвижимости Максим РЕПИН заявил, что «сегодня основные плательщики налога от кадастровой стоимости по объектам капстроительства – физические лица. То есть все, на ком зарегистрированы объекты на физлице, например производственные объекты – а это малый и средний бизнес, они платят по кадастровой стоимости. Они и пострадают». Он, намекнув, что истоки нынешних проблем в оценке лежат еще во временах грантов фонда Сороса, привел примеры и некоторых странностей в оценке:
–Вот «Газпром нефть»: у них более 40 заправок на территории города Омска. Часть их заправок оценены как заправки, а часть как магазины. Но выясняется, что на другой условной стороне дороги такая же заправка оценена по-другому. Можно навести порядок?
По итогам полуторачасовой дискуссии выяснилось, что согласно федеральному законодательству Минимущество в обязательном порядке должно утвердить отчет о кадастровой оценке и ничего здесь сделать уже нельзя.
Однако Ольга ЕФРЕМОВА попыталась закончить на позитивной ноте:
– Не надо людям ходить к оценщикам, не нужно деньги платить. Нужно прийти к нам, мы рассмотрим заявление абсолютно бесплатно. Если к нам обращения приходят по объектам капитального строительства, мы за свой счет выезжаем туда, составляем акты обследования. Если подтверждается, что здание в плохом состоянии, а у нас оно числится в удовлетворительном, мы, естественно, осуществляем пересчет кадастровой стоимости. При этом либо составляем акт о внесении изменения в приказ об утверждении кадастровой стоимости либо уже непосредственно обращаемся в Росреестр с пояснениями, с подтверждающими документами. Кто к нам заходит, уходят все довольные (отдельно позицию Ольги ЕФРЕМОВОЙ по вопросу данной оценки можно прочитать здесь).
Однако по мнению заместителя председателя общественного совета при Минимуществе Олега ЛИЗГУНОВА, довольными уходят не все, а только избранные:
– За 2021-2022 год в БТИ (буду использовать старое название учреждения) поступило около 600 заявлений об установлении кадастровой оценки в размере рыночной. В основном по земле. Подавляющему большинству отказали. Зато положительные решения были вынесены – все без исключения – по заявлениям администрации города Омска и предприятий нефтехимического комплекса. Первые – в сторону увеличения, вторые – в сторону уменьшения.
Фото автора
Ранее статья была доступна только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 20 сентября 2023 года.
