Профессиональный оценщик о том, что происходит с жилой недвижимостью в Омске.
В феврале в Областном конгресс-холле в рамках Сибирского форума по недвижимости состоялась панельная аналитическая дискуссия на тему «Рынок недвижимости: вчера, сегодня, завтра», на которой с докладом выступил Максим РЕПИН, директор ООО «ОМЭКС».
Органы власти действительно большое внимание уделяют рынку недвижимости, потому что это очень солидный сектор национальной экономики – порядка 10%. Пристальное внимание к нему и в нашем регионе, что приводит к хорошим показателям: 506 дольщиков смогли восстановить свои права только за прошлый год. Губернатор лично ведет архитектурные советы, на которых рассматриваются новые проекты. И все же рынок жилой недвижимости в настоящий момент находится не в лучшей фазе.
Чтобы понять, что будет завтра, нужно исходить не из того, что есть сегодня, а из того, что было вчера. Поэтому небольшая хроника событий 2024 года. С точки зрения застройщиков, год, конечно, был очень насыщенный, динамичный: многие работали в полную силу, были объемные выдачи, люди успевали закрывать сделки, а застройщики продавать построенное жилье. Тем не менее ключевую ставку установили на заградительном уровне аж – 21%, что не может не влиять на рынок недвижимости. Среднее предложение по ипотечной ставке сейчас – 29-30%, по льготной – более 7%. Конечно же, рынок очень сильно меняется, поскольку в 2022 и 2023 годах денег на него государство направляло в три раза больше, чем сейчас. Выдачи по вторичному рынку по рыночной ипотеке снизились к концу 2024-го в несколько раз.
Мы все помним основную рыночную формулу, когда у нас есть стоимость денег, стоимость земли, стоимость труда и предпринимательство – стоимость управления всем этим процессом. Из всего этого складывается генерация продукта. И когда у нас ставка по капиталу вырастает так, что уже не остается доходности ни на труд, ни на землю, мы понимаем, что это однозначно ведет только к росту цен. Поэтому говорить, что рост ключевой ставки будет сдерживать инфляцию – значит противоречить законам рынка.
Конечно, могут возникнуть сложности с ипотечными платежами, но из всех видов кредитований самый минимальный процент просрочки как раз у ипотеки — россияне добросовестно платят ее в первую очередь. Очень интересная статистика была у консалтинговой компании GMK, что 79% людей готовы, забирая свой вклад из банка, разместить деньги на рынке недвижимости. А омичи хранят в банках 419 млрд рублей. Думаю, риелторы найдут способ поучаствовать в этом переводе.
На вторичном рынке цены в Омске в прошлом году выросли на 9%: стоимость кв. м составила практически 110 тысяч рублей. На первичном рынке – 145 тысяч, рост галопирующий, наперегонки с ключевой ставкой – плюс 33,4%. ИЖС тоже очень сильно оживился и его динамика не хуже, чем у вторичного рынка – 19,3%. Разница между ценой предложения и сделки, т. е. процент торга, достигает 8%.
Первичный рынок всегда был драйвером рынка недвижимости в целом, в том числе коммерческих сегментов рынка. Если раньше на одну продажу новостройки приходилось пять сделок на вторичке, то сейчас ситуация может измениться. Мы наблюдаем разбалансировку рынка капитала, и как будет чувствовать себя вторичный рынок недвижимости – это очень большой вопрос, потому что его замерзание означает, что все уже очень плохо, а на рынке нет денег.
В Тюмени, в которой меньше живет человек, чем в Омске, строят гораздо больше. Понятно, что там совсем другие деньги и совсем другие процессы – мы всегда равняемся на Новосибирск, Екатеринбург, Красноярск. В 2005-2006 годах после утверждения нового генплана два года подряд в Омске вводили по миллиону квадратных метров жилья (которые в силу кризиса распродавали четыре года, но тем не менее). Объем стройки будет неуклонно снижаться, как будто и не было льготной ипотеки. Тот объем вливаний на рынок не привел к тождественному объему строительства. Омск находится среди городов, у которых нового жилого фонда возрастом младше пяти лет относительно немного. При этом вопреки распиаренному фейку, распроданность квартир в новостройках на хорошем рыночном уровне.
Ранее репортаж был доступен только в печатной версии газеты «Коммерческие вести» от 12 февраля 2025 года.
